中國(guó)奧園半年凈利潤(rùn)升至28億元 超4200億貨值將晉級(jí)“千億陣營(yíng)”

    本報(bào)記者 王麗新

    利潤(rùn)增長(zhǎng)的基石來(lái)自于規(guī)模擴(kuò)張。8月16日，中國(guó)奧園（3883.HK，簡(jiǎn)稱“奧園”）交上了中期業(yè)績(jī)答卷，按照目前的銷售節(jié)奏來(lái)看，全年晉級(jí)“千億陣營(yíng)”無(wú)憂。

    據(jù)奧園披露數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，這家實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局但在粵港澳大灣區(qū)高滲透的房企完成了603億元銷售額，全年目標(biāo)完成率已過(guò)半。此外，今年上半年，奧園已簽約但未確認(rèn)的合同銷售約人民幣1390億元，這意味著提前鎖定了未來(lái)兩年的利潤(rùn)空間，全年完成1150億元的銷售目標(biāo)是大概率事件。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展，行業(yè)集中度已經(jīng)非常高，未來(lái)的增量市場(chǎng)將進(jìn)入“高手過(guò)招”時(shí)代，專業(yè)化能力和資源獲取能力將決定一家房企在行業(yè)里的市占率。從這方面看，奧園從“偏安一隅”到鋪開(kāi)全國(guó)化，銷售規(guī)模的快速飆升，多元化戰(zhàn)略也帶來(lái)資源整合能力，隨之而來(lái)的將是利潤(rùn)逐步得到釋放。

    鎖定三年盈利預(yù)期

    根據(jù)中期業(yè)績(jī)顯示，2019年上半年，奧園營(yíng)業(yè)額為人民幣236.7億元，同比增長(zhǎng)73%；毛利潤(rùn)為人民幣70.5億元，同比增長(zhǎng)81%；毛利潤(rùn)率為29.8%；凈利潤(rùn)為人民幣28.0億元，同比增長(zhǎng)90%；凈利潤(rùn)率為11.8%。核心凈利潤(rùn)為人民幣24.9億元，同比增長(zhǎng)79%；核心凈利潤(rùn)率為10.5%。

    2017年以來(lái)，奧園凈利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，2018年凈利潤(rùn)為29.4億元，同比增長(zhǎng)79.27%，而今年上半年凈利潤(rùn)直接升至28.0億元，同比增長(zhǎng)90%。不難看出，與2018年29.4億元的凈利潤(rùn)相比，奧園今年上半年幾乎即完成去年全年的凈利潤(rùn)額度。

    對(duì)此，美銀美林報(bào)告指出，奧園將有強(qiáng)勁的盈利增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年增長(zhǎng)為87%，去年起至2021年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43%。

    實(shí)際上，典型房企銷售毛利率和銷售凈利率整體趨勢(shì)是隨時(shí)間下滑的，這與整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小有關(guān)。但奧園的銷售毛利率比較穩(wěn)定，處于同等企業(yè)的中等水平，這與其近幾年拿地布局和拿地成本有關(guān)。

    與中國(guó)很多品牌房企在公開(kāi)市場(chǎng)爭(zhēng)搶拍地不同，奧園在拿地方式上主要通過(guò)收并購(gòu)方式增加土地儲(chǔ)備。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，奧園上市以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)取得的項(xiàng)目約占67%，通過(guò)招拍掛獲得的項(xiàng)目約占33%。

    如此一來(lái)，土地成本優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)悉，2018年奧園集團(tuán)樓面價(jià)為2167元/平方米，地房比為21%，雖然土地成本和地房比上漲，但與同等企業(yè)相比，土地成本仍處于較低水平。無(wú)疑，這將鎖定較高的盈利空間。

    策略性補(bǔ)充土地儲(chǔ)備

    今年以來(lái)，奧園在戰(zhàn)略布局上，仍堅(jiān)持區(qū)域均衡布局，聚焦粵港澳大灣區(qū)。2019年上半年，奧園共新增34個(gè)項(xiàng)目，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約726萬(wàn)平方米，新增可售貨值逾人民幣800億元。于2019年6月30日，奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4012萬(wàn)平方米，權(quán)益比約81%，總貨值約人民幣4255億元，為奧園的快速穩(wěn)健發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

    據(jù)接近奧園人士稱，奧園集團(tuán)的三年規(guī)劃中把土地布局戰(zhàn)略分為三步：2017年完成戰(zhàn)略框架的布局，首次進(jìn)入多個(gè)省市，初步建立起環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)域和華南區(qū)域四大片區(qū)；2018年重點(diǎn)區(qū)域的城市群建立，在新進(jìn)入城市及其周邊擴(kuò)大投資規(guī)模；2019年將重點(diǎn)關(guān)注已進(jìn)入市場(chǎng)的產(chǎn)能和份額提升。

    上述同策研究院分析師表示，從投資布局的城市等級(jí)來(lái)看，2015年以前，奧園集團(tuán)的城市等級(jí)選擇較平均，相對(duì)偏重一、二線城市，2016年以后二、三線城市土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)明顯，2018年為打造城市群規(guī)模效應(yīng)，奧園集團(tuán)明顯加重了一、二線城市周邊城市的投資。按地價(jià)來(lái)分，一、二線城市及其周邊城市與國(guó)際城市約占75%，三、四線城市占25%。

    值得關(guān)注的是，奧園提前布局城市更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2019年上半年，奧園在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約1600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值約人民幣2197億元，將提供額外的銷售貢獻(xiàn)及增長(zhǎng)動(dòng)力。

    或許，奧園在發(fā)展中踩準(zhǔn)了行業(yè)調(diào)控政策的節(jié)點(diǎn)，投資拓展布局較為精準(zhǔn)，趕上了行業(yè)近幾年發(fā)展的窗口期。但真正能讓其實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的背后，資金實(shí)力仍是最關(guān)鍵因素。

    自成功登陸港交所后，奧園重視開(kāi)拓多元化融資渠道，境內(nèi)外融資能力突出，為企業(yè)發(fā)展籌集到了較低成本的“糧食”。此外，奧園于2019年2月及3月獲穆迪及標(biāo)普調(diào)升評(píng)級(jí)展望至“正面”，5月獲聯(lián)合信用調(diào)升境內(nèi)信貸評(píng)級(jí)至中國(guó)最高信用級(jí)別“AAA”，亦有助進(jìn)一步降低借貸成本。

    奧園管理層表示：“下半年，奧園將貫徹以重點(diǎn)城市為核心的區(qū)域深耕策略，堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，確保在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)定性，展現(xiàn)跑贏市場(chǎng)的實(shí)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)與高質(zhì)量的發(fā)展，為股東及投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)。”

（編輯 孫倩）