花樣年重倉大灣區(qū)貨值超3500億元 潘軍稱“過往發(fā)展遲緩要換賽道換打法”

    本報記者 王麗新

    正在朝千億元目標穩(wěn)步前進的花樣年控股，8月21日交上了中期業(yè)績考卷。

    截至2019年6月30日，花樣年控股（以下簡稱花樣年）總收入收入85.77億元人民幣，同比增長65.1%；凈利潤2.44億元，同比增長35.6%；毛利25.37億元，同比增長92.5%，毛利率為29.6%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額為250億元，現(xiàn)金流充裕；凈負債比率為79.5%；每股基本盈利1.77分。

    “花樣年、彩生活在2019年都面對巨大機遇和挑戰(zhàn)，原來花樣年比較封閉，合作項目效率不高，今年要換賽道換打法。”花樣年董事會主席潘軍表示，“對標TOP20優(yōu)秀企業(yè)后，我們發(fā)現(xiàn)在過往發(fā)展歷程上出現(xiàn)了遲緩，原因是拿地方式主要以收并購為主，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換模式讓速度變得更快，在投資方式和人才組合上換倉。

    基于集團戰(zhàn)略調(diào)整，潘軍在業(yè)績會上多次強調(diào)，“我第一次提出人才戰(zhàn)略，要進行人才的換倉轉(zhuǎn)型，讓行業(yè)優(yōu)秀人才來主持相關業(yè)務。”

    重倉大灣區(qū)貨值超3500億元

    據(jù)中期業(yè)績報告顯示，截至2019年6月30日，花樣年控股集團規(guī)劃土地儲備建筑面積約3320萬平方米（包含預期未來可轉(zhuǎn)化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約1672萬平方米），集中于全國五大都市圈，一、二線城市占比超過90%，粵港澳大灣區(qū)土地儲備占比超過50%。

    《證券日報》記者注意到，花樣年在大灣區(qū)已有39個城市更新項目正處于不同的發(fā)展階段，大部分位于深圳，并已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計規(guī)劃總建筑面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。

    值得關注的是，在“支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見”新鮮出爐后被熱議的深圳，花樣年已先行布局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目，花樣年未來3年將有20個城市更新項目可轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地，預計供地總貨值約1334億元，預計毛利率將達到50%以上，為未來幾年提升利潤空間提供了保障?；幽陥?zhí)行董事及首席財務官陳新禹表示。

    對于接下來的投資布局，花樣年執(zhí)行董事張惠明表示，花樣年有自身的投資標準，“投資首先要賺錢，其次要強調(diào)流動性；第三要維持安全。”接下來，花樣年要調(diào)整結(jié)構(gòu)，重視質(zhì)量，未來會將結(jié)合國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展能級，以’5+N’模式布局，即以’京津冀+長三角+粵港澳大灣區(qū)+華中區(qū)域+成渝經(jīng)濟區(qū)5大城市群’為核心，深耕或者擇機進入20余個城市。

    此外，張惠明進一步稱，預計全年將有多個合作項目落地，主要合作形式為雙方互相入股對方優(yōu)質(zhì)項目，進行聯(lián)合操盤，也將有機會聯(lián)合合作伙伴競拍公開市場土地，優(yōu)先投資能夠盡快銷售的項目。

    強化運營加快周轉(zhuǎn)速度

    經(jīng)過六年轉(zhuǎn)型之路，花樣年“輕重并舉”的戰(zhàn)略發(fā)展路徑愈發(fā)清晰。2019年，在“地產(chǎn)＋社區(qū)”雙輪驅(qū)動下，花樣年更加注重“重投資、穩(wěn)財務、強運營”的經(jīng)營策略，這也是千億目標激勵之下，戰(zhàn)略打法和組織架構(gòu)變革的方向。

    在加快周轉(zhuǎn)速度方面，近期張惠明曾對外表示，未來花樣年高周轉(zhuǎn)項目比例計劃提升至60%到70%，利潤型、糧倉型等開發(fā)周期稍微長一點的項目維持在30%左右，這是在考慮了投資的凈利率、IRR，投資城市、投資板塊等各種綜合因素得出的結(jié)果。

    而對于來來3年要轉(zhuǎn)化的20個城市更新項目，“我們成立了專門的城市運營公司來管理。”張惠明在接受《證券日報》記者采訪時表示，“每一塊地每一個項目都有計劃，按照節(jié)點進行激勵，另外還會加大投資，同時尋找合作伙伴進行股權(quán)合作，由熟悉城市舊改的花樣年來操盤，以此加快這些項目的周轉(zhuǎn)速度。

    對此，潘軍也表示，深圳是吸引金融機構(gòu)進入的熱土，也是花樣年城市更新項目的集中地，花樣年成立專門的城市發(fā)展運營公司，既有短期考慮也有長期規(guī)劃，不會以開發(fā)心態(tài)做蓋了房子就走的企業(yè)，要用產(chǎn)業(yè)反哺住宅開發(fā)，做城市發(fā)展運營商，預計未來城市更新業(yè)務會反哺城市開發(fā)的前期拿地資金。

    重投資之外，為了更好地適應發(fā)展速度，花樣年內(nèi)部正在建立大運營體系。據(jù)悉，花樣年將從計劃運營向大運營轉(zhuǎn)型，建立完善的大運營管理體系，構(gòu)建以經(jīng)營目標（收入規(guī)模、利潤率、現(xiàn)金流）為導向，以計劃（目標）管理為主線的運營管控系統(tǒng)，通過搭體系、建標準、做監(jiān)控、重激勵等工具提質(zhì)增效。

    據(jù)張惠明透露，在組織結(jié)構(gòu)方面，花樣年強化扁平化管理，實行“集團-區(qū)域-項目”三層管理體系，明確各層級定位與分工，通過三層架構(gòu)兩級管控實現(xiàn)“集團做專-業(yè)務做強-項目做快”的目標；在運營高效化方面，圍繞利潤和現(xiàn)金流管理建立運營考核體系，搭建三層經(jīng)營會議體系，通過“控一層、參一層、看一層”，提升經(jīng)營管控力度。

    而在穩(wěn)財務方面，據(jù)張惠明向《證券日報》記者透露，關于一年內(nèi)到期負債和融資安排都已穩(wěn)妥，“負債率和現(xiàn)金流是公司非常重視的財務指標，要明確負債紅線，下半年要加強回款，以現(xiàn)金流指標來平衡未來的投資。”

（編輯 孫倩）