融資閘門突然開啟 能否緩解房企“資金之渴”？

    雖然近期的融資規(guī)模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，“有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負(fù)面的。這么一個行業(yè)，13%的利息，等于這個行業(yè)沒有生意可做了。”

    因政策限制而關(guān)閉已久的房地產(chǎn)融資“閘口”，于近期陡然放開。

    11月以來，多家房企密集發(fā)布融資動態(tài)，不僅覆蓋國內(nèi)和海外兩個市場，還涉及中票、信托、公司債等，合計融資金額超過千億。而此前一段時間，融資市場似乎還“大門緊鎖”，一些房企的融資請求頻繁被駁回。

    這輪融資潮的背景在于，房企的資金狀況正逐漸惡化。隨著樓市調(diào)控的延續(xù)，今年第三季度以來，多地出現(xiàn)降價促銷的現(xiàn)象，且折扣力度逐漸加大。因此，融資閘門的開啟，似乎將緩解企業(yè)的資金壓力。

    事實果真如此？

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“利率偏高”是近期房企融資行為的主要特點，這可以解決企業(yè)的流動性危機，但難以降低資金平均成本。企業(yè)的資金壓力能否真正改善，還要視此輪融資潮的時長、覆蓋范圍而定。

    融資“各顯神通”

    這輪融資潮自10月下旬就已出現(xiàn)，到11月末愈發(fā)活躍。自11月26日以來，已有超過20家房企發(fā)布了融資信息，其中既包括大型企業(yè)，又有中小房企。海外發(fā)債是最常用的手段。

    比如，11月29日早間，融創(chuàng)擬額外發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，并與2020年到期的4億美元8.625%優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。

    同日，陽光100擬發(fā)行1.7億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率10.50%。

    此前的11月28日，弘陽地產(chǎn)宣布，擬發(fā)行于2020年12月3日到期的本金總額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù)。這也是弘陽于今年7月登錄港交所以來的首次發(fā)債。

    國內(nèi)融資方面，保利、龍湖、陽光城、華夏幸福等房企也于近期發(fā)行公司債，并獲得批復(fù)，凸顯出內(nèi)地融資環(huán)境改善。此前，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內(nèi)的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。

    房企為解決資金問題，可謂“各顯神通”。不僅國內(nèi)、海外“兩條腿走路”，在具體方式上，債券、信托、銀行授信，乃至IPO等手段都有涉及。

    比如，自11月21日至24日，正榮、花樣年、泰禾、福晟等房企先后與興業(yè)信托、光大信托等機構(gòu)簽署了總額高達500億元的戰(zhàn)略合作。此前兩天，正榮還與中山證券簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方締結(jié)了200億元全方面的資本市場金融業(yè)務(wù)合作。

    IPO方面，今年成為房企扎堆奔赴港交所的年份，已有超過10家房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司登陸港股。僅10月以來，就有大發(fā)、美的、恒達三家房企登陸港股，萬創(chuàng)國際也已向港交所提交了招股書。佳兆業(yè)物業(yè)則在11月26日正式掛牌，成為今年第四家赴港上市的物管企業(yè)。

    中原地產(chǎn)指出，不考慮IPO的因素，今年11月，房企公開融資的總額度已經(jīng)超過1000億，為下半年以來的月度最高。

    值得注意的是，房企本輪融資的成本并不低，尤其是海外融資。10月31日，恒大宣布發(fā)行總額達18億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中的5年期票據(jù)利率高達13.75%，幾乎相當(dāng)于去年同期融資成本的兩倍。弘陽地產(chǎn)發(fā)行的上市以來的首筆債券，年利率也達到13.5%。國內(nèi)融資中，福晟等房企的公司債利率也接近8%。

    從單筆融資來看，盡管少數(shù)企業(yè)的融資成本可低至5%上下的水平，但在本輪融資潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，兩位數(shù)的成本也十分常見。

    效果有待觀察

    對于很多企業(yè)來說，此輪融資潮可謂“雪中送炭”。今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)，很多融資通道受限。從下半年開始，合肥、南京、廈門等熱點城市出現(xiàn)新房項目降價促銷的現(xiàn)象，且折扣力度不斷加大，凸顯出房企在資金方面的壓力。

    中信建投對A股上市房企的三季報分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均凈負(fù)債率為113%，明顯高出去年年末102%的水平。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額則由正轉(zhuǎn)負(fù)，短期償債壓力自2016年以來持續(xù)加大。

    11月初，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，這是他“有史以來遇到的融資環(huán)境最差的一年”。陽光城“幾乎把所有市場上能用的工具都用了，跟同行來比效果也不錯，但仍然沒有達到預(yù)期的目標(biāo)”。

    雖然近期的融資規(guī)模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。吳建斌表示，“有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負(fù)面的。這么一個行業(yè)，13%的利息，等于這個行業(yè)沒有生意可做了。”

    中信建投的統(tǒng)計顯示，今年前三季度，A股上市房企的平均凈利潤率為13%，與2017年持平，并高于過去三年（2014年至2016年）的水平。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，對于一家企業(yè)來說，保持13%的凈利潤率，通常意味著融資成本要降至7%以下。

    他認(rèn)為，現(xiàn)有的融資成本，只能起到補充現(xiàn)金流的作用，很難真正解決企業(yè)的資金難題。

    此外，在此輪融資潮中，并非所有房企都是受益者。雖然一些中小房企已經(jīng)借機完成融資，但和大型企業(yè)相比，其渠道還是明顯不足。某信托機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，該機構(gòu)的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務(wù)指標(biāo)健康，或有國資背景，也基本不予考慮。據(jù)了解，很多銀行早就實施了類似的原則。

    據(jù)悉，房地產(chǎn)行業(yè)龐大“底座”的大量非上市房企，更是長期游離在常規(guī)融資手段之外。浙江某小型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，最近幾年來，公司基本都是依賴民間融資、集資等方式籌集資金，經(jīng)常“吃了上頓沒下頓”。

    張大偉表示，對于資金需求量可觀的大中型房企來說，短暫的融資潮難以真正解決問題，小型房企面臨的壓力更是可想而知。隨著未來市場銷售轉(zhuǎn)冷，銷售端的資金來源減少，房企將對融資更加依賴。

    他還指出，這輪融資潮能在多大程度上緩解房企的資金壓力，目前還需觀察。一方面，行業(yè)的融資成本仍然處于比較高的水平，另一方面，融資窗口能開啟多久還是未知數(shù)。