海南多城樓市交易處于低谷 成交量下跌明顯

    在上海工作的修然（化名）最近在海南休假，站在澄邁某樓盤自家的陽臺上眺望瓊州海峽，候鳥式地安居令其感到投資海南房產(chǎn)的價值所在。“2014年父母在這個小區(qū)就買了房。我是2017年跟進的，買下的時候大概八千元每平方米，目前市價大概在一萬五每平方米左右。”雖然房價增值良多，但要變現(xiàn)卻有難度。

    中國證券報記者近日調(diào)研海南多個城市房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，在2018年4月實施全島限購下，多城樓市交易處于低谷，成交量下跌明顯。價格方面，以國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2018年10月、11月，?？?、三亞等海南熱點城市二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比下降。新建商品房銷售價格指數(shù)漲速也現(xiàn)回落。

    業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從政策層面看，當(dāng)?shù)胤磸?fù)強調(diào)減少房地產(chǎn)依賴。從土地供應(yīng)上看，?？?、三亞等地2018年較往年加大土地供應(yīng)力度，出讓樓面價有所下降。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，隨著國際旅游島、自貿(mào)區(qū)、海澄文和大三亞一體化等重大政策逐步推進，旅游、文化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)不斷落地。海南樓市或?qū)⒂瓉懋a(chǎn)業(yè)帶動、人才聚集、旅游助推的新一輪變化。

    成交冷清

    近日，記者在?？?、三亞、澄邁等多個海南城市走訪時發(fā)現(xiàn)，無論是新建樓盤還是二手房，人流量和總體氛圍都顯得較為冷清。在三亞的某大型樓盤售樓處，半天下來，前來看房的人群稀稀拉拉。銷售人員對記者表示：“目前多是落戶買房的人，銷售對象也已由島外客為主轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜鼐用窈鸵M人才為主。”二手房方面，有中介門店經(jīng)紀人對記者表示，二手房即使在不限購的時候，都比較難賣，現(xiàn)在就更冷清了。

    中金公司（12.76-1.85%）的研報也顯示，2018年4月海南省政府實施全域限購之后，海南樓市成交量暴跌。2018年5月-9月累計商品房成交面積同比下跌43%。

    2018年4月22日，海南發(fā)布嚴格的房地產(chǎn)限購政策，商品住宅實施全域限購。非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

    “其實我也搞不懂房價未來的走向。”修然對于市場的變化也琢磨不透。在歷次海南房價的潮漲潮落中，相較于全國樓市的變化，似乎來得更加劇烈。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就認為，“一般來說，海南市場在房價管控中是一個風(fēng)向標，往往市場活躍的時候，海南樓市上升力度更大，而在市場降溫的時候下跌幅度更大，即其波動性更強，但大趨勢都差不多。”

    在北京從事服裝加工的老何在2018年4月，聚攏了一批做生意的好朋友，想借海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的東風(fēng)，在?？谥脴I(yè)發(fā)展。“未來我們肯定全力支持非首都功能疏解，但不在北京從事服裝行業(yè)，也想借這個機會轉(zhuǎn)型。如果朋友一起能在海南置業(yè)，開個家庭旅館，也是不錯的想法。”但就在老何看中了海口市某項目，朋友們連夜飛?？趯嵉乜疾?，興奮地擘畫藍圖時，售樓處人員在不久后告訴他們：“已經(jīng)不讓外地人做網(wǎng)簽了。”時至今日，老何也覺得可惜。“如果有一天能夠再去置業(yè)，還想把家庭旅館開起來。”

    但當(dāng)?shù)匾褜τ诜康禺a(chǎn)的依賴提上日程。2018年全國兩會上，海南省省長沈曉明就表示，未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。當(dāng)時，海南的房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻很大，無論投資還是稅收都占到50%左右。

    潮落之后

    在全域限購后，也有不少買房客想繼續(xù)在海南置業(yè)。有當(dāng)?shù)刂薪閷τ浾弑硎荆梢砸匝a繳社保、人才落戶或以公司等名義買房。

    但從實際操作上看，相關(guān)購房渠道頗有難度。“我當(dāng)時都想把戶口遷過去，補繳點社保算了。但考慮到補繳社保的成本和補繳環(huán)節(jié)面臨的檢查。還是斷了這個念頭。”老何說。

    全域限購后，海南當(dāng)?shù)匾矊ψ》空叽蛄嗽S多補丁。

    2018年12月14日，海南省住建廳發(fā)通知說，部分房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場公開聲稱并實施：島外居民可以先登記買房，繳交部分或全部房款，再補繳兩年或五年社保或個稅后辦理相關(guān)購房手續(xù)。此類行為屬于違規(guī)操作。

    海南省住建廳將深入開展房地產(chǎn)市場專項整治。違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及其從業(yè)人員等列入“黑名單”，或清出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

    此外，以公司的名義或者只買居住權(quán)也成為海南買房的路徑。只買居住權(quán)就是只買房屋的使用權(quán)，收了房子只交物業(yè)水電費、隨意轉(zhuǎn)讓只是使用。

    修然近年見證了海南樓市的變化。2014年的時候，到海南看房，開發(fā)商送機票加機場接送，如果還有介紹朋友過來，可以享受返點的優(yōu)惠政策。“當(dāng)時開發(fā)商邀請你過來，給你報銷機票，索性就過來玩一下，來了之后家里老人覺得環(huán)境不錯，最后我們家親戚很多人都買在了一個小區(qū)。”

    2017年春節(jié)時期，上述樓盤交房了，體驗父母在海南的房子后，他也下定決心，購買一套更大的海景房。但是此時的光景出現(xiàn)了變化，海南的樓盤已經(jīng)需要靠搶了。

    修然稱：“2017年4月、5月的時候，這個樓盤的銷售人員在周三給我打電話，告訴我周末開盤，必須趕在周末期間把房子敲定，否則就沒有了。我來的時候還有機場接送，但是機票都是自理，開發(fā)商已經(jīng)不用求著你到這來買房了。”

    但如今，即使看房送機票，入局者也少了。“沒有資質(zhì)，一切都白搭。”老何表示。

    產(chǎn)業(yè)入局

    目前，海南樓市價格走勢較為平穩(wěn)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期博鰲、海口、三亞的新盤價格相對平穩(wěn)。多個樓盤開盤價和市場實際成交價格沒有出現(xiàn)大的波動。以?？?1月開盤的某樓盤三期為例，該期均價在1.7萬元/平方米左右，較此前的二期和一期都下降不少。

    嚴躍進認為，海南樓市還是有其區(qū)位優(yōu)勢，憑借著冬天相對高的氣溫和濱海的資源，本身在全國旅游市場上就占有獨特地位。

    某房企高管對記者就直言：“短期來看，海南還需產(chǎn)業(yè)植入，產(chǎn)生人口聚集效應(yīng)，樓市方能健康發(fā)展。”

    國家發(fā)展和改革委員會近日印發(fā)《海南省建設(shè)國際旅游消費中心的實施方案》，要求加快推進海南國際旅游消費中心建設(shè)，推進體育與旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，鼓勵發(fā)展賽馬等運動項目，探索發(fā)展競猜型體育彩票和大型國家賽事即開彩票。

    海南近日也確定，2019年為全面深化改革開放政策落實年，要求圍繞十二個重點產(chǎn)業(yè)，高標準高水平發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，做大做強實體經(jīng)濟，以創(chuàng)新驅(qū)動推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

    在海南省統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的2018年前十個月經(jīng)濟運行情況分析可以看出，全省前十個月，工業(yè)生產(chǎn)加快增長，入境游客保持較快增長，而房屋銷售持續(xù)下降。升和降之間，或許正是海南謀劃減輕“地產(chǎn)依賴癥”的良方。