去年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售反差大 2019年銷售面積繼續(xù)回落概率大

    ■本報(bào)記者 杜雨萌

    雖然2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢(shì)，但銷售情況卻較上年有所放緩。昨日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長9.5%，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積比上年增長1.3%，同比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額增長12.2%，同比回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

    2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)背離，究其原因，中國銀行國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，受去庫存政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存情況處于較低水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖然在近幾月有所下滑，但依然處于高位；而隨著棚改貨幣化安置政策的逐步退出，商品房銷售面積和銷售額下降較快。事實(shí)上，從全年商品房數(shù)據(jù)可以看出，在去年7月份中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”后，自8月份開始，房地產(chǎn)市場迅速降溫，商品房開發(fā)投資、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)均有所下降。

    上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控以及調(diào)整出現(xiàn)了明顯背離，從側(cè)面說明供給端依然亢奮。所以，從這一角度來看，企業(yè)心態(tài)依然積極，雖然數(shù)據(jù)上已呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資這一指標(biāo)依然表現(xiàn)出積極的信號(hào)。

    雖然去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高速增長，但增速比去年前11個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析稱，投資增速放緩主要受兩方面因素影響：一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級(jí)的背景下，中小房企投資明顯乏力；二是房企融資持續(xù)承壓。雖然在2018年第四季度市場流行性有了較為明顯的緩解，但對(duì)于房企的直接拉動(dòng)作用仍有限，這直接導(dǎo)致了房企投資“捉襟見肘”。

    展望2019年，張波認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資將進(jìn)入新一輪“換擋期”，可以用“兩個(gè)回落、兩個(gè)趨穩(wěn)”來形容，即銷售回落、增速回落，土地趨穩(wěn)、信心趨穩(wěn)。與此同時(shí)，2019年在因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控要求下，以及保持“房住不炒”、強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理的背景下，房企開發(fā)投資進(jìn)入“換擋期”的具體表現(xiàn)將呈現(xiàn)三方面特點(diǎn)：首先，房企將由快速擴(kuò)張變得更為理性，無論在拿地節(jié)奏還是開發(fā)速度上都會(huì)有所優(yōu)化；其次，部分房企的關(guān)注點(diǎn)將從規(guī)模進(jìn)一步轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效；最后，預(yù)計(jì)2018年商品房銷售面積和金額雙雙增長的現(xiàn)象在2019年將很難再次出現(xiàn)，也就是說，2019年銷售面積同比2018年將出現(xiàn)回落。