樓市邊際變化趨向房住不炒

    2018年四季度以來，我國樓市寒意漸起，熱點(diǎn)樓市正運(yùn)行在降溫的通道內(nèi)，出現(xiàn)了基本面、資金面、政策面的邊際變化。這些邊際變化，已經(jīng)作用于市場供求的兩端，推動房地產(chǎn)市場微妙再平衡的進(jìn)程，同時(shí)也逐漸影響樓市預(yù)期，最終將朝“房住不炒”目標(biāo)行進(jìn)。

    當(dāng)前我國樓市出現(xiàn)了基本面、資金面和政策面的邊際變化，主要表現(xiàn)在：

    一是基本面出現(xiàn)了邊際變化。從人口發(fā)展看，我國人口增長態(tài)勢接近拐點(diǎn)，老齡化社會可能正在形成。人口是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，人口總量和結(jié)構(gòu)變化將很大程度決定我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間。從增長中樞看，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，增長中樞回落，房地產(chǎn)市場無法脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)獨(dú)立運(yùn)行。從住房配置看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，住房供不應(yīng)求矛盾已基本緩解，更多表現(xiàn)為收入和區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾。從終端需求看，熱點(diǎn)城市房價(jià)高位運(yùn)行與終端需求人群收入增長空間有限的矛盾日益激化，潛在住房需求人群支付能力難以支撐房價(jià)繼續(xù)高位上漲。綜合來看，基本面已不支持房價(jià)快速上漲。

    二是資金面出現(xiàn)了邊際變化。從貨幣總量看，2018年12月末我國廣義貨幣（M2）余額同比增長8.1%，增速與上年同期持平。其中，人民幣存款余額同比增長8.2%，比上年同期低0.8個(gè)百分點(diǎn)，接近于歷史低位。從房貸利率看，近期部分城市的房貸利率向下調(diào)整，這雖有助于降低按揭購房人群還貸壓力，但仍不足以刺激房價(jià)上漲。從開發(fā)商資金面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道收窄，信托融資成本接近兩位數(shù)，海外發(fā)債成本上升。2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.6%，比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，國內(nèi)貸款同比下降3.7%，利用外資下降30.4%，自籌資金增長10.0%?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條趨緊，未來不排除降價(jià)促銷加快資金回籠的可能性，同時(shí)房貸利率回落也一定程度刺激需求，與供應(yīng)形成較好銜接，滿足社會基本住房需求。

    三是政策面出現(xiàn)了邊際變化。從政策基調(diào)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。從政策實(shí)施看，近期部分城市正結(jié)合地方實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)，這將有助于發(fā)揮市場機(jī)制的作用，減少行政干預(yù)對市場交易的影響。近期中央銀行實(shí)施了降準(zhǔn)，銀行間市場流動性合理充裕，在滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求同時(shí)，也對房地產(chǎn)業(yè)融資存在邊際改善作用。綜合來看，政策面邊際變化目標(biāo)仍是“房住不炒”。

    房地產(chǎn)市場進(jìn)入了理性回歸軌道。過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)一步，堅(jiān)挺的房價(jià)出現(xiàn)了松動。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國70個(gè)大中城市中，當(dāng)月新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為59個(gè)，相比11月份的63個(gè)明顯減少；據(jù)測算，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，較11月份的0.9%有所收窄。此外，受到資金面壓力趨緊影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量動力明顯增強(qiáng)，二手房市場漫天要價(jià)情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。更能反映市場走勢的二手房市場，價(jià)格下跌城市數(shù)量增至22個(gè)；且這些城市基本都是熱點(diǎn)一、二線城市。特別是一、二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，如北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。還有，未來我國住房供求關(guān)系正趨向改善。2018年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，較上年同期提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，整體保持平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長14.3%，年內(nèi)增速逐月持續(xù)回升，按照一年的建設(shè)周期來估算，未來全國住房供求規(guī)模將會明顯增加，供求關(guān)系將更為匹配。

    樓市邊際變化正趨向房住不炒目標(biāo)。當(dāng)前樓市基本面、資金面、政策面的邊際變化，已經(jīng)不支持樓市穩(wěn)增長的邊際作用。這些邊際變化均指向房住不炒的目標(biāo)。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期同時(shí)，各地要加快構(gòu)建樓市長效機(jī)制，在保障合理住房需求同時(shí)，有效抑制住房投資需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi)，城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的中心地位，既是政策實(shí)施主體，也要切實(shí)承擔(dān)落實(shí)房住不炒的責(zé)任，做好科學(xué)謀劃、謹(jǐn)慎決策、有效執(zhí)行。房地產(chǎn)金融政策要發(fā)揮引導(dǎo)住宅理性建設(shè)和理性消費(fèi)的重要作用，以服務(wù)全社會基本住房需求為目標(biāo)，支持保障性住房建設(shè)，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)禁首付貸，嚴(yán)禁為不具備加杠桿條件和空間的個(gè)人提供加杠桿通道，切實(shí)防范房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境里，只有遵從房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律，防范各種道德風(fēng)險(xiǎn)，抵制羊群效應(yīng)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健運(yùn)行。