地產(chǎn)進(jìn)入柔性調(diào)控期

    2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中第六條取消“所購買新建商品住房和二手房取得產(chǎn)權(quán)交易交易證書至少滿2年、非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”條款的公布，意味著菏澤的商品房交易不再受交易年限限制，持續(xù)一年之久的“限售”成為過去式。

    這條政策出臺后引發(fā)的轟動效應(yīng)，讓當(dāng)?shù)卣剂衔醇?。對此，山東省住建廳最初表示菏澤的文件“沒有報備，已經(jīng)要求菏澤住建局盡快進(jìn)行政策解讀”。隨后，山東省住建廳人士回應(yīng)指出，在因城施策的措施下，省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策。

    2018年12月19日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓限期規(guī)定的情況說明》，稱取消相關(guān)規(guī)定符合房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，是為了滿足部分準(zhǔn)備購買存量住房市民的需求，且防止商品住房價格出現(xiàn)較大波動。自此，菏澤市取消限售的政策確定下來。

    隨即廣州、珠海等城市不同程度跟進(jìn)“松限”政策，菏澤政策的出臺，被認(rèn)為是全國第一個取消“限售”的城市，也成為撕開松動樓市調(diào)控的第一道口子。2018年7月底中央政治局會議表示要堅決遏制房價上漲，解決房地產(chǎn)問題，但在同年10月底和12月中的中央政治局會議中都沒有再提到房地產(chǎn)，讓市場對政策的放松有所期待。

    隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議與全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議陸續(xù)召開，從房住不炒，到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。中央為調(diào)控大環(huán)境下的2019年樓市做出了決斷。中央經(jīng)濟(jì)工作會議中的表述略低于市場預(yù)期。事實上，從此前不久發(fā)改委澄清支持企業(yè)債發(fā)行對房地產(chǎn)不適用之后，中央對于房地產(chǎn)暫時仍不松口的態(tài)度即可見一斑。

    主基調(diào)仍是“房住不炒”

    12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議用66個字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

    在完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制方面，2018年與2017年的提法基本一致，只是語氣更緩和，去掉了“加快建立”這樣的程度副詞。不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，長效機(jī)制關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從長效機(jī)制的政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)，房地產(chǎn)稅收及租賃等制度的建設(shè)。

    對于此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確“房住不炒”，張大偉認(rèn)為，這代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，對真實居住保護(hù)。未來微調(diào)的政策也有利于剛需。

    12月24日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，對于明年的十大工作內(nèi)容中再次明確強(qiáng)調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。明年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “這意味著，明年的樓市是以‘穩(wěn)’為主。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，雖然最近一段時間不少城市都傳出樓市“松綁”的消息，但2019年樓市的主基調(diào)仍是“房住不炒”。

    張大偉認(rèn)為，相比中央經(jīng)濟(jì)工作會議中有關(guān)房地產(chǎn)的66個字，住建部的會議細(xì)化明確了未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策方向，明確了落地細(xì)節(jié)，“提及了經(jīng)濟(jì)工作會議中未提及的具體如何分類指導(dǎo)，包括鼓勵租賃市場發(fā)展和棚戶區(qū)的未來改造方向。”

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次住建部提出了“三穩(wěn)”的概念，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期，應(yīng)該說這即強(qiáng)調(diào)了要防范資產(chǎn)泡沫，也要防范各類價格過快下跌，所以也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的一貫思路，即繼續(xù)追求市場的穩(wěn)定發(fā)展。后續(xù)各地的樓市發(fā)展和監(jiān)管也會沿著此類穩(wěn)定發(fā)展的導(dǎo)向開展。

    或?qū)㈤_啟柔性調(diào)控

    對于明年房地產(chǎn)市場調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會議用“分類指導(dǎo)”代替“差別化調(diào)控”來進(jìn)行表述。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從中可以看出一些微妙的變化。由“分類調(diào)控”的提法改為了“分類指導(dǎo)”，這或暗示著單純的直接調(diào)控會減少，而是更多基于城市政府主體責(zé)任，來進(jìn)行指導(dǎo)。從這個角度看，也說明房地產(chǎn)的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指導(dǎo)的角色，而地方才真正扮演調(diào)控的角色，這是“因地制宜”的一個重大突破，這從側(cè)面也說明當(dāng)前菏澤和廣州政策調(diào)整是有理有據(jù)的。這也是說此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議更加強(qiáng)調(diào)“調(diào)控和指導(dǎo)”的關(guān)系。

    對于分類指導(dǎo)，張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展不同階段城市將有不同的指導(dǎo)，與去年更強(qiáng)調(diào)地方執(zhí)行相比，預(yù)計2019年將有更多的中央與住建部的制度性指導(dǎo)性文件。這也意味著調(diào)控政策避免“一刀切”。未來，各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。

    對于進(jìn)一步夯實了城市政府主體責(zé)任的提法，與市場之前預(yù)期中央將進(jìn)一步落實“因城施策”的想法吻合，這也意味著將給予地方政府更大的空間，正好應(yīng)證了菏澤、廣州、杭州等地不同程度的松綁。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著新房及二手房價格下調(diào)的城市數(shù)量和下調(diào)幅度加大，部分城市的政策也將逐漸開始調(diào)整。張大偉也認(rèn)為，未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

    住建部談起明年的房地產(chǎn)市場調(diào)控表示，堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。住建部強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。這一工作重心是對此前剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控工作的重申和展開。

    對此，易居研究院副院長楊紅旭解讀稱，相比中央經(jīng)濟(jì)工作會議，關(guān)鍵是增加這句“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”，表明2019年住建部層面不打算明顯放松調(diào)控。

    不過，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛卻認(rèn)為，在堅持落實中央對“房住不炒”基本政策的前提下，只要有利于改善地方經(jīng)濟(jì)環(huán)境，進(jìn)行必要的微調(diào)是經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展需要，市場預(yù)期和輿論方面預(yù)期壓力也會越來越面對現(xiàn)實，區(qū)域差異較大的城市適度靈活運用市場機(jī)制作用，進(jìn)行房地產(chǎn)微調(diào)和采用樓市柔性措施更有利于健康發(fā)展。

    不僅如此，還要加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)亂象專項行動。

    此次政策在“城市主體責(zé)任”方面，明確了加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核的內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這其實強(qiáng)調(diào)了兩個工作。第一是要加強(qiáng)市場監(jiān)測，第二是要評價考核，所以預(yù)計2019年針對各地政府會有更為細(xì)化的考核內(nèi)容，進(jìn)而影響當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控和評價體系。

    針對住房需求，此次分類相對是比較簡單的，主要是提到了合理自住需求和投機(jī)炒房需求。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，不排除改善型需求也會被納入到此類框架之中。換而言之，到了2019年改善型的購房需求會被界定為合理的自住需求，有助于一些中大戶型的銷售和去化。

    補(bǔ)齊住房租賃短板

    中國房地產(chǎn)未來的出路是什么？建設(shè)銀行董事長田國立在出席“第二十屆北大光華新年論壇”發(fā)表演講時表示，對于當(dāng)前面臨的住房結(jié)構(gòu)性問題，住房租賃是非常好的解決途徑。

    然而，對于去年濃墨重彩的租賃業(yè)務(wù)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議沒有強(qiáng)調(diào)發(fā)展方向。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次沒有提及租賃市場，這和去年的重心完全不一樣。這和租賃市場本身已經(jīng)啟動、開始進(jìn)入正軌發(fā)展的態(tài)勢有關(guān)。也可以說，在過去一年租賃市場的鼓勵性政策比較多，后續(xù)不會有非常直接的新政策刺激。這需要引起租賃企業(yè)注意，租賃市場環(huán)境正在發(fā)生變化：即2018年租賃市場是一個政府支持型的市場，而到了2019年需要主動去探索市場化的模式。

    相比此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議內(nèi)容，此次，住建部會議提及了補(bǔ)齊租賃住房短板，增加租賃供應(yīng)量，支持租賃市場發(fā)展。

    住建部指出，“2019年，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補(bǔ)齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應(yīng)。在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。”

    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出：“住建部把推行租賃住房的城市分出了兩類，特大城市與大城市。一些工業(yè)用地、很難去化的商辦用地，都有可能出臺針對性的政策進(jìn)行盤活，將這些存量土地改造成租賃住房。此外，擴(kuò)大租賃住房的覆蓋面，這意味著，未來住建部會指導(dǎo)大中城市全面培育住房租賃市場，長租公寓類產(chǎn)品，包括開發(fā)商自持的租賃用地，可能會向二三線城市推進(jìn)或下層，即未來會有更多城市跟進(jìn)發(fā)展租售并舉。”

    “同時，繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點工作，這與這段時間土地管理的制度探索和改革是延續(xù)性的政策，有了土地管理新的機(jī)制的調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，才能推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點工作，未來可能針對集體土地建設(shè)租賃住房的應(yīng)用，擴(kuò)大試點城市的名單。”郭毅補(bǔ)充道。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，在租賃方面，金融政策應(yīng)該會出幾個大招。第一、政策明確研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，這或暗示住房金融銀行或公積金銀行等建立的節(jié)奏將加快，這利好后續(xù)公積金的管理和使用。第二、加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度。這句話或暗示，后續(xù)公積金貸款會有一部分“勻給”租賃市場，這是租賃市場的一個較大的改革亮點。

    宏觀壓力下的穩(wěn)增長

    京東數(shù)字科技副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，此次會議仍舊延續(xù)“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”的表述，意味著雖然明年穩(wěn)增長壓力較大，但決策層并未有放松房地產(chǎn)的跡象，這與市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)下行之下，前期市場出現(xiàn)的期待房地產(chǎn)政策周期輪回、調(diào)控政策即將放松的判斷并不一致。預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場不會有明顯回暖，房地產(chǎn)投資也仍將延續(xù)下滑態(tài)勢。

    然而從整體的宏觀情況來看，近期公布的經(jīng)濟(jì)和金融數(shù)據(jù)均顯示出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大。因此，為保障明年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，不少分析認(rèn)為，明年財政和地產(chǎn)政策有望迎調(diào)整，財政政策將持續(xù)發(fā)力托底經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉磉呺H放松。

    國泰君安證券宏觀團(tuán)隊表示，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大時，房地產(chǎn)放松或從保證剛需和改善型需求入手。為了完成信貸發(fā)放指標(biāo)，部分商業(yè)銀行已經(jīng)開始下調(diào)首套房貸利率。雖然為了防止居民杠桿高企，限購限貸限價政策預(yù)計不會直接放松。但如果適當(dāng)放松既認(rèn)房又認(rèn)貸政策，以及加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資支持，房地產(chǎn)的穩(wěn)增長作用可期。

    中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，當(dāng)前財政和地產(chǎn)相關(guān)政策亟需調(diào)整，以促進(jìn)廣義信貸擴(kuò)張、進(jìn)而提振總需求?？紤]到名義增長和企業(yè)盈利面臨進(jìn)一步下行的壓力，如果政策面不果斷調(diào)整，不能排除2019年上半年M1增速轉(zhuǎn)負(fù)的可能，而這意味著通脹預(yù)期和貨幣流通速度可能有下行壓力。11月貨幣信貸數(shù)據(jù)凸顯政策協(xié)調(diào)有待進(jìn)一步改善，以有效地提振信貸周期。“考慮到企業(yè)盈利增速下降會繼續(xù)抑制貸款需求，當(dāng)前時點亟需加快政府債券的發(fā)行，同時更為重要的是，亟需盡快調(diào)整過緊的地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資相關(guān)政策。”梁紅說。

    中信證券研究所副所長明明稱，穩(wěn)增長的路徑也非常重要，具體來看分為三種，一是放松地產(chǎn)，二是加大基建，三是減稅。事實上，這三種路徑是存在一定的矛盾的，比如減稅必然導(dǎo)致財政收入減稅抑制基建，比如松地產(chǎn)是否要配合房產(chǎn)稅推出，那么又會一定程度上對沖減稅的效果。我們認(rèn)為從政策的緊迫性來看，穩(wěn)基建是最好的選擇，而穩(wěn)基建需要解決政府債務(wù)，那么就要求貨幣寬松加碼，那么市場利率仍有下行的空間，但是短期來看債市交易擁擠，預(yù)期過于一致，存在調(diào)整的可能；同時基建改善的預(yù)期也會對股票市場形成支撐。值得注意的是，銀行在房貸利率方面也出現(xiàn)了松動的跡象。近日，融360發(fā)布的報告顯示，11月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況，同比則上升6.53%。這是2017年以來，全國首套房貸利率在連漲了22個月后，首次出現(xiàn)“零漲幅”。

    因此未來地方政府試探性放松限售和限價預(yù)計仍將步履不停，但這對提振市場力量有限，更加實質(zhì)的兩項政策--限貸和限購的調(diào)整預(yù)計仍將需要等待中央態(tài)度的進(jìn)一步明確。在一二線城市‘放松認(rèn)房又認(rèn)貸’以及‘下調(diào)首付比例’才是可能有效扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場下行趨勢的政策，而對三四線城市城市來說，政策限制較少因此放松空間有限。

    當(dāng)前地方財政依賴土地出讓金，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長及金融體系穩(wěn)定等狀況沒有根本性改變前提下，政策層面來看，預(yù)計未來調(diào)控將會延續(xù)，但超預(yù)期調(diào)控出現(xiàn)可能性降低，政策邊際效應(yīng)減弱，同時政策精準(zhǔn)性提升。不過，各地在因城施策過程中，要全面評估、審慎出臺相關(guān)措施及影響。切實推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、動能轉(zhuǎn)換，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。