告別公攤時(shí)代？一文看懂房屋套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的十大問(wèn)題

    《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》2月18日公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。

    這一信息公開(kāi)后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市這將告別公攤時(shí)代，房?jī)r(jià)也將受到很大影響，真的是這樣嗎？

    1這一規(guī)定是怎么出爐的？

    答：受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔(dān)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的起草任務(wù)。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司組織國(guó)內(nèi)14家建筑設(shè)計(jì)、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過(guò)兩年多的研編，目前已完成了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)范一并公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。

    2為何要做這一規(guī)定？

    答：一是與國(guó)際接軌，二是解決區(qū)域差別。

    中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人24日接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

    該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一做法可以解決兩個(gè)方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶(hù)使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶(hù)自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

    3建筑面積和套內(nèi)使用面積有何區(qū)別？

    答：根據(jù)現(xiàn)有技術(shù)規(guī)范和規(guī)定，在房屋面積上有三個(gè)概念：

    建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。

    套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

    套內(nèi)使用面積=室內(nèi)實(shí)際能使用的面積

    4當(dāng)前房屋交易如何定價(jià)？

    答：早在2011年，國(guó)家發(fā)改委關(guān)于發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格〔2011〕548號(hào)）中第八條已經(jīng)作出明確規(guī)定：商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。

    也就是說(shuō)，現(xiàn)在新房銷(xiāo)售要確定該套房屋的總價(jià)，然后在根據(jù)建筑面積和套內(nèi)使用面積分別計(jì)算單價(jià)。但一般在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售方提供的報(bào)價(jià)大多是建筑面積單價(jià)和總價(jià)，一般不會(huì)主動(dòng)告知購(gòu)房者套內(nèi)面積單價(jià)等信息。

    而二手房銷(xiāo)售一般也類(lèi)似新房銷(xiāo)售過(guò)程，交易雙方協(xié)商過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)是確定總價(jià)。

    5該規(guī)定會(huì)立即執(zhí)行嗎？

    答：不會(huì)，還需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

    中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)征求意見(jiàn)是標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對(duì)提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要?！蹲≌?xiàng)目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，對(duì)此次征求意見(jiàn)收集到的意見(jiàn)和建議，中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司一定會(huì)高度重視，認(rèn)真對(duì)待，深入分析研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進(jìn)一步征求意見(jiàn)和專(zhuān)家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準(zhǔn)發(fā)布。

    6未來(lái)這一規(guī)定執(zhí)行后，還存在公攤面積嗎？

    答：當(dāng)然存在，難道未來(lái)的房子不需要電梯和樓道了？

    所謂公攤面積，即由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道等公用區(qū)域，以及各種為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

    這些之中有可以去掉的地方，但肯定不能全部去掉，否則居住環(huán)境從何談起？

    7現(xiàn)在有沒(méi)有地方采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)？

    答：有，重慶。

    2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

    8對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？

    答：不能說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)影響，但在諸多可以實(shí)際影響房?jī)r(jià)的因素之中，這個(gè)技術(shù)規(guī)范的影響要小得多。

    如上所述，按照國(guó)家發(fā)改委規(guī)定，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。

    換言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證時(shí)，每一套房子的總價(jià)就已經(jīng)確定，無(wú)論是按建筑面積計(jì)價(jià)，或者是按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)都不會(huì)影響總價(jià)。

    因?yàn)榉课莸奶變?nèi)使用面積一般要小于房屋建筑面積，所以在總價(jià)確定的情形下，如以套內(nèi)使用面積計(jì)算單價(jià)，則勢(shì)必要高于建筑面積單價(jià)。

    當(dāng)然，如果未來(lái)采用套內(nèi)使用面積計(jì)算單價(jià)，那還要對(duì)以前交易房屋的價(jià)格進(jìn)行重新?lián)Q算，否則對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)會(huì)造成混淆。

    9對(duì)購(gòu)房者有何影響？

    答：能幫助購(gòu)房者更清楚地了解一套房子的實(shí)際使用面積到底有多大，現(xiàn)在雖然在購(gòu)房合同和房本中都要注明該房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，但因?yàn)槟壳霸诜课萁灰讌f(xié)商中各方談及的單價(jià)基本都是按照建筑面積計(jì)算的，購(gòu)房者更多會(huì)重視建筑面積和單價(jià)，而特別容易忽略套內(nèi)使用面積的大小。

    這種情況下，一些購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生房子實(shí)際面積比預(yù)期“更小”的感覺(jué)，進(jìn)而容易造成買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛。而如果全部以套內(nèi)使用面積交易并計(jì)價(jià)，購(gòu)房者會(huì)更直觀了解該房屋的實(shí)際大小，進(jìn)而減少一些交易糾紛。

    10這一規(guī)定執(zhí)行后，就杜絕開(kāi)發(fā)商“偷面積”嗎？

    答：不太可能。當(dāng)前涉及房屋面積的購(gòu)房糾紛中，如果是實(shí)際的套內(nèi)使用面積與房本上所列套內(nèi)使用面積數(shù)據(jù)不符，這屬于合同欺詐問(wèn)題，即便未來(lái)在交易環(huán)節(jié)變成以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，也無(wú)法杜絕這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就故意而為的缺斤少兩。

    而如果是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)過(guò)度關(guān)注總價(jià)和建筑面積單價(jià)，而忽略了套內(nèi)使用面積，隨后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)使用面積過(guò)小，與預(yù)期不符，但購(gòu)房合同和房本上的相關(guān)數(shù)據(jù)都沒(méi)有問(wèn)題，這種情況下如何處理？

    這類(lèi)糾紛可能較難界定責(zé)任，可能有銷(xiāo)售方?jīng)]有盡到告知義務(wù)的責(zé)任，但購(gòu)房者也應(yīng)該在下單前更多了解房屋的相關(guān)信息。