豪宅受熱捧 深圳樓市依舊穩(wěn)字當(dāng)頭

    最近，關(guān)于深圳樓市逐漸熱絡(luò)的消息頻頻傳來，一些投資者又開始“蠢蠢欲動(dòng)”。

    上周，華潤(rùn)深圳灣瑞府開盤，這是深圳新年第一個(gè)開盤項(xiàng)目，也是一個(gè)豪宅項(xiàng)目。市場(chǎng)傳言，華潤(rùn)深圳灣瑞府開盤就售出約五成房源，一些大面積戶型更是“秒光”，甚至因操作人數(shù)眾多，看房預(yù)約軟件失靈。

    根據(jù)深圳市規(guī)土委公示，此次推出的華潤(rùn)深圳灣瑞府戶型建面約228至583平方米，單價(jià)區(qū)間在每平方米9.9萬(wàn)至20.2萬(wàn)，總價(jià)區(qū)間在2448萬(wàn)至11211萬(wàn)元。如此高的單價(jià)，讓這個(gè)項(xiàng)目在預(yù)售證一公布就引發(fā)了關(guān)注。值得注意的是，此次深圳灣瑞府項(xiàng)目均為商務(wù)公寓。去年深圳731調(diào)控新政之后，商務(wù)公寓受到包括5年內(nèi)限售等嚴(yán)厲調(diào)控，所以此次傳出熱銷的消息讓市場(chǎng)一陣躁動(dòng)。

    也是在近期，深圳第一宗外資并購(gòu)商業(yè)資產(chǎn)的交易誕生。2月20日，在港交所上市的REITs領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布公告稱，于當(dāng)日與賣方簽訂框架協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，領(lǐng)展同意以66億元的總代價(jià)收購(gòu)深圳福田區(qū)的怡景中心城購(gòu)物中心，零售面積為8.39萬(wàn)平方米，可租賃面積5.99萬(wàn)平方米，另有741個(gè)停車位。如交易順利完成，這將是深圳第一宗外國(guó)基金并購(gòu)商業(yè)資產(chǎn)的案例，也意味著深圳資產(chǎn)的價(jià)值開始得到外資認(rèn)可。

    其實(shí)，并非所有豪宅都受到追捧。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量?jī)H9493套，創(chuàng)近5年新低，不足2016年成交總量四成。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2018年深圳一手住宅成交面積段來看，60至90平方米剛需戶型仍是成交主力，2018年成交占比58.2%，90至144平方米改善型戶型成交占比上升至30.5%，144平方米以上的大戶型占比略有下降，而45至60平方米的小戶型有所上升。

    最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月24日，深圳新房住宅成交983套，成交數(shù)量明顯增加。不過，上周深圳二手房成交791套，環(huán)比上升111.5%，成交均價(jià)環(huán)比下降3.86%，為每平方米49724元。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開年樓市表現(xiàn)好也不見得就是市場(chǎng)升溫，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)還在調(diào)整中，市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈還是要看政策、市場(chǎng)預(yù)期和金融環(huán)境等。此外，一手房和二手房市場(chǎng)分化嚴(yán)重，若瑞府這樣的豪宅進(jìn)入二手房市場(chǎng)，其未來趨勢(shì)還得看二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)。

    記者在深圳市羅湖和福田區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過后二手房市場(chǎng)逐漸恢復(fù)人氣。“春節(jié)過后主要以租賃為主，買賣價(jià)格保持穩(wěn)定，主要還是看業(yè)主心態(tài)。”在福田新洲從事中介工作的艾經(jīng)理說，“雖然對(duì)剛需置業(yè)者來說，之前迎來了包括首套房銀行利率下調(diào)和稅費(fèi)調(diào)整等不少利好消息，但市場(chǎng)總體還是保持穩(wěn)定，沒有像2015年那樣的瘋狂表現(xiàn)。”此外，與住宅相比，二手商務(wù)公寓市場(chǎng)由于交易稅費(fèi)較高等因素依舊顯得有些冷清。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，此前多個(gè)城市的房地產(chǎn)政策調(diào)整仍然是個(gè)別現(xiàn)象，對(duì)于深圳市場(chǎng)來說實(shí)質(zhì)性的影響并沒有發(fā)生。2019年可能是個(gè)筑底的年份，部分調(diào)控政策可能會(huì)放松，但不會(huì)一下全部放開。也有分析人士表示，2019年深圳“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)租金”“穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)并存，新房住宅成交均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的上漲或者下降，成交量或?qū)⒂兴仙?/p>