房地產(chǎn)稅立法劃定時間表何時出臺有何影響？專家這樣說

    房地產(chǎn)稅立法進(jìn)度，又有重磅消息！

    3月8日下午，十三屆全國人大二次會議上，全國人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書作關(guān)于全國人民代表大會常務(wù)委員會工作報告。報告中稱，“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等……立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

    隨后，國家稅務(wù)總局局長王軍表示，今年將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。此前的3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中也做出部署，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

    多家業(yè)內(nèi)人士表示，對比去年和今年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，以及周五的相關(guān)信息，可以明確的是，房地產(chǎn)稅的立法工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。但征稅的前提是立法，房地產(chǎn)稅短期或難以落地。

    2023年之前應(yīng)提請審議

    房地產(chǎn)稅立法，在2014年政府工作報告中被首次提及——“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”。2018年的政府工作報告對房地產(chǎn)稅表述單獨(dú)成句——“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

    2018年，在新華社受權(quán)發(fā)布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃（共116件）中，房地產(chǎn)稅被列入到第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案中。

    據(jù)媒體報道，全國人大常委會相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時表示：“對于列入立法規(guī)劃一類的立法項(xiàng)目，原則上應(yīng)當(dāng)完成，因情況發(fā)生新變化，確實(shí)難以按計(jì)劃提請審議的，或者需要作出調(diào)整的，有關(guān)方面要向全國人大常委會作出書面說明”。

    一位法律界人士表示，這一表述意味著，如果無特殊情況，2023年3月本屆人大任期結(jié)束之前，房地產(chǎn)稅法應(yīng)當(dāng)完成立法或提請審議。

    今年3月5日的政府工作報告，也透露出推動房地產(chǎn)稅立法更明確的信息。

    2019年政府工作報告指出，“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。與2018年相比，從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變成了“穩(wěn)步推進(jìn)”。

    華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康此前表示，人大何時啟動一審，就說明房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)正式走進(jìn)法律程序。

    三年時間內(nèi)落地的可能性不大

    諸葛找房副總裁苑承建表示，近期相關(guān)表述意味著房地產(chǎn)稅法的立法工作有了比較明確的時間表，前期調(diào)研工作、起草工作可能都已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)推進(jìn)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從今年“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”的表述來看，房地產(chǎn)稅已逐漸進(jìn)入制定程序中，雖然距離其落地還需要一定時間，三年時間內(nèi)落地的可能性不大，但房地產(chǎn)稅的落地預(yù)期卻在持續(xù)加快。樓市調(diào)控與往年相比出現(xiàn)了明顯變化，從過去的各種限制政策為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，財稅政策將發(fā)揮越來越重要的作用。

    張大偉表示，在現(xiàn)行的治理框架下，開征房地產(chǎn)稅有兩大主要前提條件：一是立法程序獲得通過，二是建立一個覆蓋全國的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。

    目前不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記相關(guān)體系已經(jīng)基本完成。房地產(chǎn)稅總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。立法先行，也就是房地產(chǎn)稅在2019年肯定將有立法方面的進(jìn)展，但對于市場的影響來說，不會也不可能一刀切，肯定是逐步推動落地。

    關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價的影響，張大偉表示，從房地產(chǎn)稅未來的預(yù)期影響看，“房住不炒”依然是這一政策的目標(biāo)。未來影響到底如何，還是要看落地的政策內(nèi)容，包括豁免、稅率、稅基等。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法和推進(jìn)是財稅體系方面的改革內(nèi)容，不能簡單理解為是房地產(chǎn)市場要打壓要課稅的思路。房地產(chǎn)稅即便是征收，也會考慮剛需住房需求。

    比如上海人均60平方米以下的住房，本身是不征稅的。房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，那么會倒逼部分房東把房子出租，將利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發(fā)展。

    苑承建表示，房產(chǎn)稅在重慶和上海試點(diǎn)，對于市場的影響是比較小的。一方面是稅率設(shè)定的比較低；另一方面，征收是針對特定房產(chǎn)，新增物業(yè)或許將選擇性征收，而且有比較高的免征比例。總體上來講，對市場的影響非常小，實(shí)際每年征收的額度也很低。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅的出臺，肯定會抑制樓市投機(jī)炒作的熱情，房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入到相對平穩(wěn)健康發(fā)展的狀態(tài)。

    7類房屋或值得關(guān)注

    張大偉表示，未來房地產(chǎn)稅的征收辦法，可能會按照人均豁免若干平米，超過部分按照評估值繳納房地產(chǎn)稅。未來有幾類房屋或值得關(guān)注：

    1、房本面積小，但實(shí)際面積大的房子。贈送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居室，但開發(fā)商又贈送了很大面積的房屋。

    2、核心區(qū)的房產(chǎn)，保值能力相對較高。

    3、央產(chǎn)房+公有或國有住房+二手經(jīng)濟(jì)適用房。這一類保障屬性的房產(chǎn)，評估價遠(yuǎn)低于商品房，所以未來市場再交易的評估值也低于商品房。稅費(fèi)也會非常低。

    4、學(xué)區(qū)房。長時間看，學(xué)區(qū)房依然是最具持有價值的房產(chǎn)，從出租回報率看，也明顯高于其他房產(chǎn)。

    5、旅游地產(chǎn)，需要謹(jǐn)慎。

    6、核心區(qū)的商住公寓?，F(xiàn)階段嚴(yán)格調(diào)控，價格下行明顯，但其本來就考慮了房地產(chǎn)稅，這些房屋未來反而值得購買了。

    7、共有產(chǎn)權(quán)房、限價商品房。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)并非獨(dú)有，所以繳納房地產(chǎn)稅的可能性不大。

    8、農(nóng)村房屋可能更值錢了。從土地角度看，房地產(chǎn)稅開啟征收后，未來農(nóng)村宅基地土地交易價值將提高。