二線城市上演"拿地?zé)? 濟(jì)南最熱地塊溢價(jià)90%成交

    在3月強(qiáng)勁反彈突破千億大關(guān)后，房企融資在4月大幅回落。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)753.62億元，環(huán)比大跌26.42%，但相比2018年依然屬于高位，其中，大額度資金來(lái)自海外。

    資金面的緩解直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，近期以二線城市為主的土地市場(chǎng)回暖明顯，房企拿地?zé)嵩俅紊涎荨＝袢?，?jì)南土地市場(chǎng)出讓8宗地塊，最熱項(xiàng)目地塊進(jìn)行了154輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到90%以上，住宅樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)。

    境外融資成最主要融資方式

    從同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年一季度，40家房企融資規(guī)模波動(dòng)較大，繼2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長(zhǎng)后，4月房企融資金額又有所回落，環(huán)比大跌26.42%，但相比2018年依然屬于高位。1-4月同比來(lái)看仍有較大增長(zhǎng)，40家典型房企融資總額共計(jì)3211.71億元，同比上漲20.46%。

    4月房企融資總額中，債權(quán)融資額為688.09億元，占房企融資總量的91.30%，環(huán)比下跌30.15%。其中，發(fā)行公司債473.13億元，環(huán)比上漲22.45%，占比62.78%；其他債權(quán)融資107.43億元，環(huán)比大幅下跌66.94%，占比14.25%；信托貸款75.33億元，環(huán)比下降52.52%，占比10.00%；股權(quán)融資總額65.54億元，環(huán)比上漲67.81%，占比8.70%；境內(nèi)銀行貸款32.21億元，減少56.95%，占比4.27%；中期票據(jù)、委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。

    值得注意的是，4月，境外融資大幅增加成為最主要融資方式，主要來(lái)自美元債。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月發(fā)行的17筆公司債中，15筆是發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)或債券，合計(jì)459.23億元。其中，中國(guó)恒大占據(jù)6席，發(fā)行總?cè)谫Y規(guī)模30億美元，票面利率為9.5%-10.5%。

    同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，4月473.13億元公司債中有459.23億元來(lái)自于境外融資，可見(jiàn)境內(nèi)融資并不容易，當(dāng)下國(guó)內(nèi)房企境內(nèi)融資形勢(shì)依舊不夠明朗，傳統(tǒng)方式融資困難。

    另外，從融資成本來(lái)看，4月房企融資成本總體較高，多在7%以上。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是越秀地產(chǎn)發(fā)行的11億港元的有擔(dān)?？蓳Q股債券，票面利率為1.875%。其次是招商蛇口發(fā)行的2019年度第二期超短期融資券，融資規(guī)模35億元，票面利率2.80%。融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%。

    資金面緩解后房企拿地井噴

    資金面的緩解直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，近期，以二線城市為主的土地市場(chǎng)回暖明顯，4月成房企拿地井噴期，又見(jiàn)房企瘋狂拿地。

    5月8日，濟(jì)南成交8宗地?cái)埥?2.57億元，其中有5宗住宅用，3宗商務(wù)金融用地，吸引了世茂、新城、龍湖、金地、招商、中鐵等眾多品牌房企參與。最終，中駿經(jīng)過(guò)154輪競(jìng)拍，以總價(jià)32.4775億元摘牌機(jī)床一廠項(xiàng)目（共6宗地），溢價(jià)率90.14%，其中有3宗住宅用地樓面地價(jià)破萬(wàn)元，最高一宗達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米。

    4月30日，五一小長(zhǎng)假前最后一個(gè)工作日，南京成交7宗住宅用地共攬金72.1億元，溢價(jià)率均在40%左右。其中，最熱門(mén)地塊吸引了招商、保利、金地、萬(wàn)科等34家房企爭(zhēng)奪，最終經(jīng)過(guò)112輪競(jìng)價(jià)，榮盛以15.6億元拿下，折合樓面價(jià)31980元/平方米，溢價(jià)率為41.82%。

    4月25-26日，合肥連續(xù)兩天集中成交25宗地，總賣(mài)地收入超過(guò)210億元。據(jù)了解，有70多家房企參與搶地，有7宗地的溢價(jià)率超過(guò)100%。而此前的3月21日，合肥共成交6宗住宅用地，成交樓面均價(jià)超1萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率達(dá)到118.1%。

    4月24日，蘇州主城區(qū)成交5宗住宅用地，共吸金135.7億元。其中，碧桂園拿下的地塊成交樓面價(jià)最高，為26288元/平方米，同時(shí)溢價(jià)率也最高，為56.7%。

    4月23日，武漢成交10宗地?cái)埥?28億元。其中，有4宗均被融創(chuàng)拿下，總金額超過(guò)152億元，溢價(jià)率最高的一宗為24%。另有一宗地被美的置業(yè)以28.57億拿下，溢價(jià)率高達(dá)80%。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月有18家房企拿地超過(guò)50億，刷新了最近一年多土地市場(chǎng)的月度紀(jì)錄。其中，融創(chuàng)、碧桂園、新城、中海、華潤(rùn)、綠城、榮盛、金地等8家企業(yè)拿地超過(guò)100億，融創(chuàng)更是以逾285億的權(quán)益拿地總價(jià)占據(jù)單月房企拿地榜榜首。1-4月，累計(jì)超過(guò)28家企業(yè)拿地過(guò)百億，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

    中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，土地市場(chǎng)本次回暖主要源于市場(chǎng)在經(jīng)歷一定時(shí)期的調(diào)整后，受短期預(yù)期緩和導(dǎo)致補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈、房企資金充裕，以及供地規(guī)?？s減、房企聚焦一二線城市等多因素綜合影響。

    不過(guò)，克而瑞研究中心認(rèn)為，在中央再次提出堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動(dòng)搖、對(duì)地價(jià)上漲較快的城市提出了預(yù)警后，本輪地市熱度的上漲勢(shì)態(tài)不會(huì)維持太久，土地市場(chǎng)的“瘋狂”面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于地價(jià)屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域，盲目追高并不可取。