樓市新風(fēng)向房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖 8家房企逾百億搶地傳遞什么信號？

    剛剛過去的這個春天，“活下去”似乎不再是房企們孜孜以求的目標(biāo)了。

    在土地出讓市場上，龍頭房企四面出擊，創(chuàng)下了近年難得一見的火爆局面——統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，融創(chuàng)、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家企業(yè)拿地超過100億元。

    5月15日，國家統(tǒng)計局“官宣”了今年前四月的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.42萬億元，同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資2.49萬億元，增長16.8%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.8%。

    從房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速來看，今年前4月，增幅提升十分明顯（見下圖）。

    （來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）

    錢松了嗎？

    支撐投資增速提升，最關(guān)鍵的是融資。今年前四月，房企的融資情況究竟怎樣呢？

    先看銀行貸款部分。某中部省份銀行人士5月15日對中國證券報記者表示，從今年前四個月的情況來看，開發(fā)貸、土地貸發(fā)放較上年還是有所增長的。“就我們銀行來說，開發(fā)貸批貸比去年大概增長了一成以上。土地貸方面，只要排名比較靠前的房企，再加上聯(lián)合體拿地的話，發(fā)起來比較容易。”上述人士表示。

    天津某國有銀行承貸業(yè)務(wù)人員也對記者表示，今年業(yè)務(wù)接單量比去年要多出不少。“其實去年也多，但一些（房企申請的貸款）沒有批下來，今年口子總體還是松了一點。”

    數(shù)據(jù)也有所佐證。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個百分點。其中，國內(nèi)貸款8955億元，增長3.7%；利用外資34億元，增長1.0倍；自籌資金15687億元，增長5.3%；定金及預(yù)收款17249億元，增長15.1%；個人按揭貸款8031億元，增長12.4%。

    （來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）

    發(fā)行債券方面，恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，從單季度數(shù)據(jù)看，2018年3季度至2019年1季度房企發(fā)債均在單季度860億元以上，是2018年1季度和2季度的兩倍。

    信托方面，發(fā)行規(guī)模也有所提升。2019年3月，房地產(chǎn)集合信托融資889億元，環(huán)比上漲78.9%。

    海外債券方面，華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，2019年房企發(fā)行美元債達(dá)343億美元，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到去年全年的72%。

    而中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企融資規(guī)模近8500億元。其中4月份，房企融資接近2600億元。

    綜合來看，今年前四月，房企融資較上年總體寬松，也由此助力房企在拿地、開發(fā)等環(huán)節(jié)“底氣十足”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場拿地看融資，融資難時土地流標(biāo)多，而融資緩解則帶來市場活躍度快速提升。

    分化加劇隱憂猶存

    張大偉認(rèn)為，雖然部分城市地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現(xiàn)象再次出現(xiàn)。但整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少。

    而中型房企成為搶地的主流企業(yè)。以4月拿地超過50億元的18家企業(yè)來看，除了碧桂園、保利等龍頭房企外，如榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、中梁地產(chǎn)等，其規(guī)模都在行業(yè)中游。

    上述中部省份銀行人士表示，萬科、保利等龍頭自然是銀行歡迎的對象，但今年來說，只要是權(quán)威排名榜上比較靠前的或者獲得AAA評級的房企，獲得貸款也比較容易。

    不過，該人士也表示，從過去十年的貸款客戶變化來看，“一些以前在該省份響當(dāng)當(dāng)?shù)姆科蠼鼛啄甓急黄渌科蟛①徚?，整體上，房企客戶總量也在減少，行業(yè)集中度在提升。”

    有業(yè)內(nèi)人士表示，各地樓面價近幾年來沒有下降趨勢，等于說要想獲得土地市場的話語權(quán)，就意味需要更多資金，“這也不難理解為什么現(xiàn)在房企聯(lián)合體越來越多。一家的力量吃不過來。”

    盡管房企融資得到緩解進(jìn)而四處拿地，也有部分城市的樓市出現(xiàn)“小陽春”，但房地產(chǎn)市場仍有不少隱憂。

    銷售放緩趨勢明顯：以前三強(qiáng)為例，2019年1-4月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額2096.1億元，同比增長6.86%；碧桂園合共取得權(quán)益銷售1672.3億元，同比微降4.8%；恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)1780.1億元，同比下降19.24%。

    償債高峰來臨：經(jīng)恒大研究院測算，2015年至2016年集中發(fā)行的公司債將在2019年至2021年集中到期，這三年償債規(guī)模分別為4454億元、5323億元和8720億元。事實上，今年前四月房企的相當(dāng)一部分融資都用于借新還舊。

    政策從緊趨勢未變：中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，4月以來，各地包括部委針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，而3月份僅有15次?？梢哉f，各地樓市仍時不時“上緊發(fā)條”，嚴(yán)守“房住不炒”的底線。

    對于房企來說，開發(fā)投資增速加快意味著對賭未來銷售的增長。而上述不利因素是否能轉(zhuǎn)化為房企銷售真金白銀的業(yè)績，仍值得繼續(xù)觀察。