北京樓市庫存達7萬套創(chuàng)8年新高 5000億元貨值限競房壓頂

    ■本報記者 王麗新

    目前，限競房供應進入井噴期，整體去化率卻較慢，尤其2018年下半年以來，北京樓市庫存情況加劇。

    據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到了最近8年最多的7.13萬套（統(tǒng)計口徑為所有商品房住宅含限競房），漲了2萬套，漲幅高達42%。

    中原地產首席分析師張大偉表示，北京限競房項目已經普遍性降價10%左右，即使在這樣的促銷力度下，北京新建住宅市場依然蕭條。整體看，目前北京新房市場實際銷售的平均簽約數(shù)量也不足45%。值得關注的是，限競房分化非常明顯，除了少數(shù)位置優(yōu)越項目外，大部分面臨很大的去化難題，甚至虧損。

    按照張大偉進一步稱，限競房區(qū)域供應扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得市場開始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。過去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊高達92宗，合計規(guī)劃的商品房建筑面積達到851萬平方米，總計約5000億元貨值。

    “壓力確實很大，項目賣了一年，實際整體去化率也就20%-30%之間，以前區(qū)域里的開發(fā)商都在競爭，現(xiàn)在則正在合力抬高區(qū)域價值，升級產品線，以求快速去化，實現(xiàn)現(xiàn)金回流。”某限競房操盤手向《證券日報》記者表示，限競房市場冰火兩重天，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。

    張大偉也表示，相比過去銷售小批次優(yōu)質房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房一次全部推向市場，導致開盤優(yōu)質房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。而且隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，已經開始的價格戰(zhàn)或許會升級。

    值得一提的是，雖然銷售艱難，但由于供應集中，購買客群也開始逐漸接受“限競房”同樣是商品房，并不是特殊性商品，因此成交也有提升。

    據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，從2018年6月10日開始，北京樓市入市限競房項目達到了49個，合計73期，供應住宅套數(shù)達到了33427套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計10232套。平均網(wǎng)簽均價為每平方米498984元，網(wǎng)簽完107.3萬平方米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有27.3%。

    不過，入市一年左右的限競房，網(wǎng)簽終于首次突破1萬套。張大偉表示，因為網(wǎng)簽審核購房資格等時間縮短，真實銷售與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差距縮小。當下樓市出現(xiàn)了復蘇跡象，二手房市場活躍，部分新建住宅改善戶型去化加速，換房客戶用二手房底價換新建住宅。尤其最近入市的限競房位置相對較好，少數(shù)五環(huán)內項目去化有所提升。

    但張大偉也強調，2019年入市的限競房有望超過6萬套。從整個北京市場來看，5000億元貨值的限競房庫存壓頂，后續(xù)將留給購房者更多的選擇。

（策劃 王麗新）