同比增長(zhǎng)9.8% 12家房企前5月銷(xiāo)售額近萬(wàn)億元

    碧桂園尚未公布5月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。就萬(wàn)科和中國(guó)恒大5月單月的表現(xiàn)來(lái)看，兩家房企5月銷(xiāo)售改善明顯。不過(guò)，房企整體前5月增速仍較去年同期下降明顯。

    5月份，中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約535.3億元，同比增長(zhǎng)28.0%；對(duì)應(yīng)的合約銷(xiāo)售面積約為497.3萬(wàn)平方米；合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10760元。今年前5個(gè)月，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約2315.4億元，同比下滑10%。對(duì)比中國(guó)恒大2019年一季度銷(xiāo)售同比下滑26%的表現(xiàn)來(lái)看，4月、5月銷(xiāo)售強(qiáng)勁，使得公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)得到改善。目前已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的38%。

    二季度以來(lái)，萬(wàn)科的月銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)逐月改善的態(tài)勢(shì)。5月份，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額579.9億元，同比增長(zhǎng)35.2%。2019年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2676.0億元，同比增長(zhǎng)12%。該增速較一季度的-3.1%改善明顯。

    中型房企走勢(shì)分化。世茂地產(chǎn)、新城控股、中南建設(shè)等房企保持較高成長(zhǎng)性。其中，世茂地產(chǎn)前5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額719.6億元，同比增長(zhǎng)39%，新城控股和中南建設(shè)前5月分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額928.7億元和620.7億元，同比分別增長(zhǎng)38.17%和27%。

    區(qū)域房企中，建業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)地產(chǎn)和龍光地產(chǎn)增速居前，前5月銷(xiāo)售額同比增速分別為46.8%、57.2%和19.5%。從目前情況看，在上述12家企業(yè)中，除中國(guó)恒大外中國(guó)金茂前5月銷(xiāo)售額同比下降4.1%。

    土地市場(chǎng)火熱

    2018年第四季度以來(lái)，房企融資尤其是債務(wù)融資環(huán)境明顯改善，融資難度和融資成本明顯降低。房企紛紛抓緊這一窗口期發(fā)債融資。隨著資金問(wèn)題逐步緩解，房企開(kāi)始大舉拿地補(bǔ)貨。此外，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，多家房企今年紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，“回歸一二線(xiàn)”市場(chǎng)決心堅(jiān)決。在此背景下，一些熱點(diǎn)區(qū)域土地溢價(jià)率不斷走高，甚至出現(xiàn)本輪調(diào)控周期以來(lái)鮮見(jiàn)的“地王”現(xiàn)象。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計(jì)在2019年前5月賣(mài)地1.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.3%。其中，賣(mài)地居多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶，共有9個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)500億元。賣(mài)地超過(guò)200億元的城市達(dá)30個(gè)。

    從熱點(diǎn)城市土地成交情況看，5月住宅類(lèi)全國(guó)單宗地塊價(jià)格超過(guò)20億元的多達(dá)35宗，主要分布在華東區(qū)域。其中，杭州再度出現(xiàn)單宗全國(guó)地王。在這35宗地塊中，22宗地塊溢價(jià)率超過(guò)20%，占比達(dá)63%。這在2019年以來(lái)首次出現(xiàn)。

    房企拿地方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、萬(wàn)科和綠地控股拿地規(guī)模居前。其中，碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)前5月拿地金額均超過(guò)600億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，資金面相對(duì)寬松傳遞到樓市，也傳遞到土地市場(chǎng)。相比2018年過(guò)于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個(gè)月，各地的土地市場(chǎng)約束條件相對(duì)減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整。這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，使得開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。

    出現(xiàn)收緊跡象

    由于近期部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)升溫，調(diào)控政策、融資環(huán)境以及信貸政策等方面出現(xiàn)收緊跡象。

    記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，5月中央部委和各地政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施超過(guò)40次。雖然調(diào)控政策數(shù)量少于4月的60次，但近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量較3月明顯增加。其中，本輪房?jī)r(jià)上漲明顯的蘇州發(fā)布了熱點(diǎn)區(qū)域限售和限制房企高價(jià)拿地的政策，為市場(chǎng)降溫的意圖明顯。

    不過(guò)，這并非意味著所有地區(qū)都將面臨收緊。有房企人士指出，在一城一策調(diào)控框架下，各地方政府將根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況作出動(dòng)態(tài)調(diào)整。近期，南京市高淳區(qū)放松了對(duì)購(gòu)房資產(chǎn)的認(rèn)定。目前，南京市大部分地區(qū)仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，但高淳遠(yuǎn)離南京市區(qū)，且外來(lái)人口較少。房企人士普遍認(rèn)為，即使放松限購(gòu)，當(dāng)?shù)胤渴腥詫⑵椒€(wěn)運(yùn)行，本次調(diào)整不會(huì)影響到南京樓市。

    土地市場(chǎng)方面，張大偉指出，熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線(xiàn)城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì)集中拿地。最近三四線(xiàn)城市依然相對(duì)低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把更多資金投入到一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)。但他同時(shí)表示，值得注意的是，近期香港地產(chǎn)商恒基港獨(dú)家在北京拿下了一塊樓面價(jià)7萬(wàn)/平方米的地塊。這在全國(guó)歷史上從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。如果土地市場(chǎng)過(guò)熱，不排除政策加碼的可能性。

    融資方面，同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月融資總額下降52.07%。該金額創(chuàng)2019年以來(lái)月度融資金額新低。其中，公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下滑79.74%。同策研究院研究員朱莉莉認(rèn)為，5月政策收緊趨勢(shì)明顯，進(jìn)而影響房企境內(nèi)境外融資的難度。近期有消息指出，監(jiān)管部門(mén)將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。不排除部分房企此前拿地激進(jìn)，已經(jīng)引起監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。

    上市房企陸續(xù)發(fā)布前5月銷(xiāo)售情況。結(jié)合目前上市房企公告以及中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有12家在內(nèi)地和香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布前5個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?？傮w看，這12家房企前五月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額9660.3億元，同比增長(zhǎng)9.8%。從單月情況看，房企尤其是大型房企5月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增速回升較快。不過(guò)，房企整體銷(xiāo)售額增速同比放緩明顯。