粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的樓市“北上資金”

    “很多香港人都會(huì)來(lái)這里買建材以及裝飾品。”在深圳羅湖區(qū)的筍崗藝展中心，證券時(shí)報(bào)記者見到從香港來(lái)這邊采購(gòu)的陳先生。

    在筍崗片區(qū)，遍布著大大小小的建材家居市場(chǎng)，也是深圳最有名的工藝美術(shù)集聚區(qū)。記者向多家店商詢問(wèn)得知，這里的零售業(yè)務(wù)幾乎有一半來(lái)自香港的客戶，這邊的建材和裝飾品價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港。

    可以說(shuō)，建材裝飾與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。“很多朋友過(guò)來(lái)這邊采購(gòu)不是為了香港的房子，而是在深圳、中山等地的房子。”陳先生告訴記者，“特別是一些租金回報(bào)率比較高的地方，以租金反補(bǔ)低息成為不少香港投資者投資大灣區(qū)樓市的做法。”

    無(wú)獨(dú)有偶，近段時(shí)間以來(lái)大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市似乎都放寬港澳居民購(gòu)房的條件。即使是在香港背負(fù)按揭房貸的人，也在尋找機(jī)會(huì)進(jìn)軍大灣區(qū)樓市。

    限購(gòu)政策放寬？

    其實(shí)，香港的高房?jī)r(jià)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。美聯(lián)物業(yè)公布的香港房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，今年4月以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價(jià)為13210港元，環(huán)比上升2.6%?？梢哉f(shuō)，香港樓市今年開春之后呈現(xiàn)持續(xù)回暖之勢(shì)。

    近段時(shí)間以來(lái)，大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市相繼傳來(lái)局部放寬樓市限購(gòu)的消息，特別是針港澳居民購(gòu)房的限制，讓“北上置業(yè)”再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    2017年4月，珠海啟動(dòng)最嚴(yán)限購(gòu)，此前的限購(gòu)政策是將全市范圍內(nèi)全部戶型住房均納入限購(gòu)范圍，非本市戶籍需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅證明或社保。而在近日市場(chǎng)傳出消息，非戶籍人士（非人才）在珠海大橋以西、高新區(qū)購(gòu)買一手住宅將無(wú)社保要求，購(gòu)買香洲區(qū)（不含洪灣一體化區(qū)域）一手住宅需要3年社保，橫琴新區(qū)需5年社保，且限購(gòu)一套。同時(shí)，珠海大橋西、東各允許港澳居民購(gòu)買一套一手住宅。珠海的斗門、金灣片區(qū)針對(duì)外地客戶在珠海首套房的購(gòu)買資格也有所松動(dòng)。

    而在中山，市場(chǎng)消息指出港澳客戶購(gòu)房資格新增兩個(gè)購(gòu)房通道：提供半年社?；騻€(gè)稅憑證加在職證明；如屬于自主創(chuàng)業(yè)，需提供中山注冊(cè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人身份證復(fù)印件蓋公章，加工商機(jī)讀資料，如不是法定代表人的，提供資料證明其是該企業(yè)的股東之一，但其他人員購(gòu)房限購(gòu)政策不變。

    近日，廣州正式出臺(tái)《發(fā)揮廣州國(guó)家中心城市優(yōu)勢(shì)作用支持港澳青年來(lái)穗發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，全方位支持港澳青年在穗學(xué)習(xí)、實(shí)習(xí)、交流、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、生活等?！缎袆?dòng)計(jì)劃》也提出了一系列支持港澳青年來(lái)穗發(fā)展的舉措，其中包括符合條件人才補(bǔ)貼免征個(gè)稅、籌建港澳人才公寓等諸多政策利好。

    利率遠(yuǎn)低于內(nèi)地

    雖然“北上置業(yè)”不是一個(gè)新的現(xiàn)象，但在當(dāng)下卻似乎有了新的變化。在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，深圳的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，隨著高鐵、港珠澳大橋的開通，港人北上置業(yè)有了新選擇和“另類”的方式。

    “最近很多朋友都去珠海、中山等地看房，其中一些人在香港還背著房貸，他們通過(guò)抵押或加按香港房產(chǎn)的方式套取現(xiàn)金貸款。”陳先生告訴記者，“香港的房子價(jià)格較高，加按香港房產(chǎn)套取的現(xiàn)金貸款基本足夠在珠海、中山等地一次性付款買房。”記者向香港的銀行進(jìn)行咨詢，以香港銀行同業(yè)拆息計(jì)的住宅按揭利率（H按）封頂息率為2.37%左右，加按的利率有所上浮，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)地的購(gòu)房按揭貸款利率。

    公開信息顯示，2014年香港金融管理局取消人民幣兌換限制，香港本地市民不受制于2萬(wàn)元人民幣的兌換上限。不過(guò)，從香港銀行匯港元至內(nèi)地銀行仍受到外匯管制要求，只有持香港身份證的居民在內(nèi)地開戶，才能接受從香港發(fā)起的人民幣匯款申請(qǐng)。有銀行工作人員告訴記者，目前每日匯款限額是8萬(wàn)元，暫時(shí)還沒(méi)有收到總額限制的通知，收款人和匯款人必須是同一人。陳先生告訴記者，有一些人采取“螞蟻搬家”的做法，甚至是港版微信的跨境匯款的方式。

    只是，粵港澳大灣區(qū)城市的房產(chǎn)租金回報(bào)率并不高。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第23周，惠州和佛山的租金回報(bào)率為2.31%和2.05%，廣州、深圳、中山、珠海、東莞等城市的租金回報(bào)率都低于2%。不過(guò)，記者采訪多位已經(jīng)在內(nèi)地置業(yè)的香港居民，在他們看來(lái)像深圳這樣的城市房產(chǎn)租金回報(bào)率偏低，但升值前景尚存。

    4月發(fā)布的克而瑞珠海市調(diào)研報(bào)告指出，依據(jù)渠道分銷強(qiáng)度、房?jī)r(jià)高低等因素，客群分布略有不同，總體呈現(xiàn)出開辟渠道越廣，項(xiàng)目報(bào)價(jià)越低，投資客比例越大。具體來(lái)看，譬如售價(jià)斗門區(qū)域的海倫堡·湖心里項(xiàng)目報(bào)價(jià)在每平方米15500至16000元，外地客戶占比60%至70%，港澳客占比約5%，本地客群占比30%左右；同區(qū)域的時(shí)代中央公園因啟動(dòng)港澳渠道，港澳地區(qū)客戶占比可達(dá)約20%。

    美聯(lián)物業(yè)則表示，依據(jù)該公司在深圳地區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港人“北上置業(yè)”的占比為4%左右。而在惠州大亞灣片區(qū)，多位中介人員告訴記者，在去年前來(lái)大亞灣購(gòu)房的客戶當(dāng)中，深圳客的比例較以往有所降低，外地客則成了主力，甚至包括許多來(lái)自香港的客戶。市場(chǎng)好的時(shí)候，很多項(xiàng)目的香港客戶占比超過(guò)10%。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q表示，相關(guān)城市的購(gòu)房條件放寬會(huì)帶來(lái)一定的積極影響，短期內(nèi)的成交量會(huì)有小幅度增加，后期大灣區(qū)的快速發(fā)展將吸引更多的港人北上置業(yè)。北上置業(yè)的區(qū)域也會(huì)更加集中在珠海和中山，這些城市吸引力更大，受歡迎程度更高。

    只是，大多數(shù)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市都有不同程度的限售條件，港澳居民購(gòu)房后再轉(zhuǎn)手，也只能遵循當(dāng)?shù)氐臉鞘姓{(diào)控，這或許是投資客該著重考慮的事。