5月份70個大中城市房價漲幅平穩(wěn) 專家預(yù)計下半年樓市運(yùn)行將繼續(xù)回歸理性

    從2月57城、3月65城到4月67城，今年以來，70個大中城市新房價格延續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢。而國家統(tǒng)計局6月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月仍為67城新房價格環(huán)比上漲。一線城市方面，北京、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。

    據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀，5月一二三線城市商品住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定。從環(huán)比看，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同。從同比看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均與上月相同或回落。

    樓市“小陽春”退熱 二手房價格漲幅全面放緩

    “4月樓市一度再現(xiàn)‘小陽春’行情，主要源于調(diào)控政策微調(diào)、剛需和改善型需求釋放下前期回調(diào)充分的一二線熱點城市成交量反彈。”中國民生銀行研究院宏觀分析師袁雅珵對《金融時報》記者說，隨著近期調(diào)控政策再度收緊，且前期需求透支較多的三四線城市棚改貨幣化安置支撐退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力，“小陽春”行情未能在5月延續(xù)。

    據(jù)統(tǒng)計，1至5月商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1至4月擴(kuò)大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比新建商品住宅是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，受政策影響最大，二手住宅數(shù)據(jù)更體現(xiàn)市場真實情況。從去年10月開始，已連續(xù)8個月有超過10個城市二手房價環(huán)比下跌。5月則有55城二手房價格環(huán)比上漲，與上月持平。其中，漲幅在1%以上的有12個城市，比上月13城有所減少。

    具體看5月二手房價格環(huán)比數(shù)據(jù)，4個一線城市，北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%；31個二線城市上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；35個三線城市上漲0.6%，漲幅與上月相同。

    而從新房價格同比數(shù)據(jù)看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《金融時報》記者，過去13個月同比增幅是持續(xù)擴(kuò)大的，目前反而出現(xiàn)了小幅收窄。這也從側(cè)面說明，后續(xù)隨著調(diào)控政策繼續(xù)，部分城市房價同比增幅擴(kuò)大態(tài)勢或有所改變。

    張大偉分析稱，5月樓市出現(xiàn)下調(diào)主要因為持續(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布，影響購房者入市積極性以及部分區(qū)域房價上行，高性價比房源減少。

    “5月全國市場繼續(xù)分化，特別是部分城市政策再次收緊。價格變化后，市場有所觀望，成交量上漲乏力。雖然大部分城市依然高位運(yùn)行，但環(huán)比三四月成交量有所調(diào)整。”張大偉說。

    房地產(chǎn)投資擴(kuò)張動力已顯不足 開發(fā)投資料將小幅下行

    值得注意的是，從關(guān)鍵指標(biāo)看，房地產(chǎn)投資擴(kuò)張動力已顯不足。袁雅珵表示，這包括5月商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，房企資金來源增速明顯回落，土地成交面積連續(xù)大幅下滑，開工和施工節(jié)奏放緩。

    比如，1至5月商品房銷售額同比增長6.1%，增速較1至4月回落2個百分點；1至5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速比1至4月回落1.3個百分點，為7.6%；1至5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%，降幅比1至4月收窄0.6個百分點；1至5月房屋新開工面積同比增速回落2.6個百分點。

    “6月為沖刺半年度業(yè)績，房企將加大供應(yīng)力度，成交量可能有所增長，但漲幅有限。下半年銷售低迷將通過‘銷售—回款—拿地—新開工’的鏈條傳導(dǎo)至投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資料將小幅下行。”袁雅珵說。

    不過，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，房地產(chǎn)投資下行拐點或仍未到來。具體來說，房地產(chǎn)投資高度依賴期房銷售的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，使銷售對投資的領(lǐng)先意義失效，同時新開工與房地產(chǎn)投資同步性增強(qiáng)，本年土地購置面積下滑的拖累效應(yīng)滯后。盡管5月投資、銷售、新開工均下行，但施工面積正上行對房地產(chǎn)投資形成支撐。

    堅持長效調(diào)控機(jī)制 樓市或進(jìn)入新一輪調(diào)整期

    針對5月樓市總體情況，劉建偉說，各地繼續(xù)落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。

    5月樓市雖未延續(xù)“小陽春”行情，但嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管近期部分城市房價出現(xiàn)下跌，總體上仍呈現(xiàn)“漲易跌難、漲多跌少、漲長跌短、漲快跌慢”的特征。而隨著政策收緊，不排除后續(xù)上漲城市數(shù)量會有所減少。

    實際上，從次數(shù)上看，據(jù)張大偉統(tǒng)計，5月單月，各地包括部委發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。“雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個月，房地產(chǎn)調(diào)控都處于政策密集發(fā)布潮中。”再往前看，3月15次、2月21次、1月68次，合計今年前5個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比，上漲接近30%。

    再從部門看，近期，國家發(fā)改委、住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會均就堅持“房住不炒”定位發(fā)聲。比如，住建部連續(xù)兩個月針對多城市房價上漲提示預(yù)警，其中5月18日，佛山、蘇州、大連、南寧4個城市被公開點名。6月13日，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭中強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

    針對一線城市房價，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明近日撰文指出，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控思路可用“三位一體”來形容，即通過加大多種非商品房的住房供給，分化原本打算購買商品房的潛在需求；通過以房產(chǎn)稅為代表的政策組合，將閑置的二手房逐漸逼入市場；在分化需求和逼出供給措施生效前，核心的限購限貸指標(biāo)不會出現(xiàn)根本性松動。

    “一方面，這意味著一線城市房價重現(xiàn)過去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降；另一方面，即使一線城市房價未來不會出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場的流動性可能顯著下降。”張明稱。

    在張大偉看來，這一輪樓市“小陽春”在政策影響下快速退燒。6至8月，房地產(chǎn)市場可能會進(jìn)入新一輪調(diào)整期。

    袁雅珵預(yù)計，后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”進(jìn)行，熱點城市、熱點區(qū)域?qū)⒗^續(xù)實施嚴(yán)格的調(diào)控政策。下半年樓市運(yùn)行將繼續(xù)回歸理性。