房企再遇“融資難” 中天金融、蘇高新料難越過(guò)償債高峰

    近日，多地銀保監(jiān)局對(duì)銀行密集發(fā)布了涉房違規(guī)貸款罰單，部分罰單直指銀行資金為房企提供土地儲(chǔ)備融資。

    與之如影隨形的是，5月份，同策資管檢測(cè)的40家房企融資總額僅為367.99億元，在連續(xù)兩個(gè)月的下跌后，尚不足今年3月份數(shù)據(jù)的四成，而其中以銀行資金為來(lái)源的公司債規(guī)模更跌至不足百億元。

    可以看到，在融資規(guī)模接連的回撤下，房企的融資環(huán)境已發(fā)生諸多變化，信托資金成為5月份房企最為倚重的融資來(lái)源，然而隨著信托違規(guī)投資房產(chǎn)業(yè)務(wù)在銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文（《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，又稱(chēng)“23號(hào)文”）遭到點(diǎn)名，未來(lái)能否繼續(xù)成為房企資金的重要支持來(lái)源被劃上問(wèn)號(hào)。

    在公司債被收緊，信托等渠道正本清源，剛剛感覺(jué)到一點(diǎn)“舒適”的房企，是否又將再度面臨“融資難”的困境呢？

    融資規(guī)模銳減，房企與信托“難兄難弟”

    進(jìn)入6月份，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于違規(guī)涉房貸款問(wèn)題的監(jiān)管延續(xù)高壓態(tài)勢(shì)，包括橫縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、上海浦東發(fā)展股份有限公司宜昌分行，土地儲(chǔ)備貸款，此外，亦有包括桂林銀行賀州支行、貴溪九銀村鎮(zhèn)銀行等涉及違規(guī)發(fā)放購(gòu)房貸款。

    事實(shí)上，在此前信貸資金違規(guī)流入樓市便是監(jiān)管部門(mén)治理的重災(zāi)區(qū)，在5月份，包括上海農(nóng)商行、建設(shè)銀行濟(jì)南分行等銀行均因此而遭到處罰。

    與治理違規(guī)涉房信貸相呼應(yīng)的是，5月份房企融資數(shù)據(jù)急墜冰點(diǎn)，據(jù)同策資管數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月時(shí)的392.65億元，成為2017年以來(lái)監(jiān)測(cè)房企融資金額的最低值。

    值得注意的是，房企融資數(shù)據(jù)曾在今年3月份迎來(lái)高峰，并形成與“小陽(yáng)春”出現(xiàn)“爭(zhēng)相斗艷”的火熱局面，當(dāng)月同策資管檢測(cè)的40家典型上市房企合計(jì)融資額也首度突破千億元，達(dá)到1024.2億元。但好景不長(zhǎng)，在進(jìn)入4月份后市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)便急轉(zhuǎn)直下，在當(dāng)月下降26.42%至753.62億元后，5月份進(jìn)一步回撤51.2%，跌至367.99億元。

    2018年以來(lái)40家房企融資總額變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：同策資管

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，5月份低迷的融資數(shù)據(jù)意味著自去年11月份起始的相對(duì)松動(dòng)融資環(huán)境已重新收緊。同策研究院研究員朱莉莉便認(rèn)為，5月隨著監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管政策出臺(tái)，政策收緊趨勢(shì)明顯，進(jìn)而提升房企境內(nèi)境外融資的難度。

    根據(jù)業(yè)界反饋，4月19日，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”的定位，被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸收緊的標(biāo)志。

    此后，住建部對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅波動(dòng)地區(qū)的預(yù)警提示，將房企利用銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等現(xiàn)象列入整治范圍的銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文（《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，又稱(chēng)“23號(hào)文”）亦均被視為各部門(mén)對(duì)中央精神的落實(shí)。

    在此背景下，銀行信貸及公司債兩條房企主要融資渠道雙雙“啞火”，同樣在整治范圍內(nèi)的信托融資卻久違地成為當(dāng)月房企融資的首要渠道，5月份上述40家房企共發(fā)生了4筆信托貸款融資，融資總額100億元，較4月份的75.33億元環(huán)比上漲32.76%。其中，最大的一筆是招商蛇口（SZ：001979）向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)的金額為70億元的可續(xù)期信托貸款，此外，泰禾集團(tuán)（SZ：000732）等房企也在當(dāng)月通過(guò)信托渠道進(jìn)行了融資。

    有信托人士表示，由于政策對(duì)已完成項(xiàng)目較少進(jìn)行追溯，因此，23號(hào)文對(duì)信托資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的影響或存在一定滯后，但在后期可能很快就會(huì)在數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

    據(jù)用益信托發(fā)布數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)已是集合信托產(chǎn)品投資的第一目標(biāo)。5月份在信托五大投向中，僅房地產(chǎn)類(lèi)信托成立規(guī)模環(huán)比上升2.96%，達(dá)594.32億元，在信托行業(yè)內(nèi)規(guī)模占比較4月份上升6個(gè)百分點(diǎn)至42%。

    可以看到，對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)無(wú)疑是其重要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源之一，而對(duì)于視現(xiàn)金流為生命線(xiàn)的房企而言，尤其在公司債等融資渠道受阻的情形下，借助信托融資或也是一種必然選擇。

    然而，隨著信托監(jiān)管的趨嚴(yán)，后市信托與房企能否依然如5月份一樣互幫互助卻成了未知數(shù)。

    對(duì)此，用益金融信托研究院研究員喻智認(rèn)為，成本高是信托資金的天然劣勢(shì)，在23號(hào)文影響下，目前信托在前端融資階段只有股權(quán)投資模式是完全合規(guī)的，未來(lái)，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)、房抵貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)投資信托（REITS）等新型業(yè)務(wù)模式都是值得信托公司嘗試的新方向。

    公司債發(fā)行受阻，信貸收緊信號(hào)？

    5月份，資本市場(chǎng)中雖然上演了房企與信托間“攜手扶持”的一幕，但當(dāng)月融資總額大幅下滑卻是不爭(zhēng)事實(shí)，而公司債規(guī)模的回落無(wú)疑仍是這出戲的主演。

    數(shù)據(jù)顯示，在5月份之前，公司債一直是房企融資的首選，在今年前4個(gè)月中，上述40家房企分別發(fā)行公司債521.62億元、363.25億元、386.4億元、473.13億元，對(duì)應(yīng)占當(dāng)月總?cè)谫Y的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%，而在5月份公司債規(guī)模環(huán)比下降79.74%至95.85億元后，占當(dāng)月總?cè)谫Y額的比例也降至26.05%。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：同策資管

    對(duì)此，柏文喜表示，房企公司債在5月份發(fā)行規(guī)模大幅下降，應(yīng)該和監(jiān)管層調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在局部區(qū)域有抬頭趨勢(shì)的措施有關(guān)，另外也不排除是資本市場(chǎng)整體走弱所致。

    資料顯示，收緊或者放松房企公司債一直以來(lái)均是監(jiān)管層調(diào)控房?jī)r(jià)、地產(chǎn)的重要手段。例如，在“地王”頻出的2016年，當(dāng)年10月份監(jiān)管層便收緊公司債的審批，在隨后的2016年11月份-2017年1月份的三個(gè)月間，同策資管檢測(cè)的40家上市房企未發(fā)行一筆公司債。

    而在今年前4個(gè)月公司債的發(fā)行高峰也與政策有著極高的契合度，在2018年12月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，《通知》內(nèi)容雖明確只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限房地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目，但從今年以來(lái)房企整體公司債發(fā)行規(guī)模來(lái)看，相關(guān)政策的發(fā)布卻無(wú)異于一個(gè)標(biāo)志性的時(shí)點(diǎn)。

    值得一提的是，在2018年5月房企同樣遇到了融資的大幅收緊，而首當(dāng)其沖被縮減的同樣是公司債規(guī)模，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月40房企融資債環(huán)比大幅下滑87.59%，其中，公司債累計(jì)發(fā)行規(guī)模僅為58.35億元，環(huán)比下降65.52%。并由此開(kāi)啟了近半年的融資收緊之路，直至當(dāng)年年末，市場(chǎng)融資總額才出現(xiàn)逐漸回升之勢(shì)。

    那么，相同的戲碼又是否再度上演呢？同策集團(tuán)首席分析師張宏偉對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，以5月份為起點(diǎn)，房企融資將經(jīng)歷階段性收緊，再到平穩(wěn)定向?qū)捤傻倪^(guò)程。

    “暫停發(fā)債的源頭，來(lái)自于近期房企和土地市場(chǎng)的‘反常’”，張宏偉認(rèn)為，3、4月份土地市場(chǎng)太火了，如果沒(méi)有監(jiān)管，市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)房企融資后期會(huì)略有收緊，但總體將保持平穩(wěn)。”

    在此基礎(chǔ)上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年房企或?qū)⑼硕笃浯?，加大?duì)多元化融資渠道的嘗試，以補(bǔ)充資金流上的不足。柏文喜認(rèn)為，對(duì)于房企而言，下半年可能會(huì)一方面會(huì)繼續(xù)想辦法使用相對(duì)寬松的信托融資和私募融資渠道，另一方面也會(huì)更多地奔赴海外上市融資和進(jìn)行海外發(fā)債融資，同時(shí)進(jìn)行各種創(chuàng)新形式融資的嘗試。

    “融資難”再遇償債高峰

    在去年5月份至年末一段融資收緊的日子里，多數(shù)房企采取了謹(jǐn)慎的策略度過(guò)了現(xiàn)金流的危機(jī)，不過(guò)，包括華業(yè)資本（SH：600240）、五洲國(guó)際（HK：00288）等房企仍出現(xiàn)了債務(wù)違約。

    而如今，相同的節(jié)點(diǎn)下，房企或同樣需要在“融資難”的背景下，面臨債務(wù)到期的沖擊。

    根據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，在今年10月前，房企均將處于償債高峰期內(nèi)，月均還款額280億元左右。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月將有15筆房企債券到期，金額共計(jì)300.5億元，較5月份的288.9億元繼續(xù)出現(xiàn)增長(zhǎng)，而在去年債務(wù)違約頻發(fā)的10月份，債券到期金額僅為199.7億元。

    藍(lán)鯨房產(chǎn)記者通過(guò)梳理公告內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，截至今年10月，包括恒大集團(tuán)（HK：03333）、中天金融（SZ：000540）、陽(yáng)光城（SZ：600671）、榮盛發(fā)展（SZ：002146）、新湖中寶（SH：600208）、首創(chuàng)置業(yè)（SH：600008）等房企期間待償還公司債規(guī)模均超過(guò)40億元。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

    不過(guò)，或許是有了2018年的前車(chē)之鑒，上述企業(yè)對(duì)償債高峰普遍提前做了較為充足的準(zhǔn)備，以其中規(guī)模相對(duì)較小的中天金融、新湖中寶為例，地產(chǎn)占2018年?duì)I收近八成的中天金融在今年4月份獲批了54.5億元非公開(kāi)發(fā)行公司債，而在舊改領(lǐng)域頗有建樹(shù)的新湖中寶也在6月13日完成了6.25億美元的境外債券發(fā)行。

    此外，主營(yíng)城建、置地及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇高新”）為應(yīng)對(duì)今年10月份到期的10億元公司債，以及近期需要償還的6筆合計(jì)25億元的超短期融資券，也在6月份發(fā)行了一筆10億元規(guī)模公司債。

    可以看到，上述房企的提前準(zhǔn)備無(wú)疑能大大降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但在融資趨緊的背景下，習(xí)慣了“借新還舊”的房企，所籌資金未完全覆蓋到期債務(wù)規(guī)?；虻陀陬A(yù)期，即不免遇到自掏腰包還債的情況。

    上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦便表示，在下半年，融資的減少可能更多是對(duì)于房企擴(kuò)張方面的影響。目前國(guó)內(nèi)部分省市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖，所以對(duì)于多數(shù)有償債訴求的房企來(lái)看，如果采取降價(jià)銷(xiāo)售的話(huà)，應(yīng)該能夠相對(duì)平穩(wěn)度過(guò)。

    在經(jīng)歷過(guò)前期土地市場(chǎng)的“搶地”大戰(zhàn)后，隨著融資渠道的收緊，走出舒適區(qū)的眾房企將在今年下半年采取怎樣的擴(kuò)張策略，又能否泰然面對(duì)身處的償債高峰，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。