深圳土拍收金224億 5宗宅地緩解市場(chǎng)饑渴

    這是深圳土地市場(chǎng)歷史性的一天。

    6月24日下午3時(shí)，5宗地塊在深圳土地房產(chǎn)交易中心開(kāi)拍，為2019年首次宅地出讓，也是近20年來(lái)最大一次宅地集中供應(yīng)。

    5宗居住用地位于寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區(qū)、坪山中心區(qū)，本次土拍吸引了近40家、80組房企，舉牌激戰(zhàn)343次后，分別被廣州越秀、龍光、中海、電建、平安以最高限價(jià)奪下，總價(jià)223.84億元。

    2018年，深圳共出讓61宗土地，其中10宗居住用地，成交金額449.2億元。而2019年，僅今天一天，就達(dá)去年住宅用地出讓金額的一半。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，深圳此次大規(guī)模宅地出讓，意在緩解市場(chǎng)緊缺，增加供應(yīng)。此前深圳的舊改推進(jìn)緩慢，又無(wú)新增供地，市場(chǎng)中新房供應(yīng)很少。

    另一方面，近年來(lái)多家外地房企入駐深圳，再加上多家房企的大本營(yíng)位于深圳，無(wú)論本土還是外來(lái)房企，在深圳均有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)需求。

    因此，6月24日這場(chǎng)土拍吸引了深圳樓市百分百的關(guān)注。就最后拍出的商品住宅部分地價(jià)來(lái)看，部分已逼近周邊房?jī)r(jià)，甚至有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，光明、龍華的房?jī)r(jià)將可能會(huì)被改寫(xiě)，這給近期平穩(wěn)的市場(chǎng)帶來(lái)了不確定性。

    地價(jià)超預(yù)期

    早在一個(gè)月前，深圳市土地房產(chǎn)交易中心就予以公告，將以掛牌方式一次性公開(kāi)出讓約為17萬(wàn)平方米的5宗居住用地，在當(dāng)時(shí)激起不小水花，競(jìng)拍當(dāng)天的盛況，更證明了市場(chǎng)的關(guān)注度之高。

    6月24日，深圳暴雨，然而開(kāi)發(fā)商的熱情不減，數(shù)十家已交保證金的開(kāi)發(fā)商來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。以央企陣容最為強(qiáng)大，包括中海、華潤(rùn)置地、金茂（中化集團(tuán)）、保利等，此外，地方國(guó)企深業(yè)、首創(chuàng)、首開(kāi)、廣州越秀等企業(yè)也紛紛參與，其他民企如龍光等也積極備戰(zhàn)。

    全場(chǎng)舉牌343次，5宗地塊最后均以最高限價(jià)被斬獲，出讓總金額達(dá)224億。

    根據(jù)土地出讓文件，這5宗地塊的出讓全部采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積。另外，居民家庭新購(gòu)買的商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    這意味著，開(kāi)發(fā)商只能在總價(jià)限定的范圍內(nèi)競(jìng)地價(jià)和配建房面積。最終，5宗地塊均達(dá)最高限價(jià)。

    就可售商品房部分的樓面地價(jià)而言，單價(jià)最高的為龍華民治地塊。平安、中海、華僑城、保利、龍光、華潤(rùn)、金茂等房企均參與該地塊的爭(zhēng)奪，競(jìng)拍高達(dá)153輪。

    最后龍光地產(chǎn)以65.85億、以及配建22600平方米人才房拿下該地塊，溢價(jià)率達(dá)45.01%，樓面地價(jià)66988元/平方米。

    該地價(jià)已直逼周邊新房及二手房?jī)r(jià)，記者查詢資料顯示，該地塊周邊在售的新房有龍光·玖鉆和安宏基天曜，前者是公寓，均價(jià)6.5萬(wàn)/平方米，后者是住宅，均價(jià)7.2萬(wàn)/平方米；二手房如中航天逸，單價(jià)在6.5-7.2萬(wàn)之間。

    光明區(qū)一幅地塊也創(chuàng)造了區(qū)域高價(jià)，被中海地產(chǎn)以54.08億拿下，可售住宅單價(jià)為3.9萬(wàn)/平方米。

    坪山地塊由平安旗下公司以總價(jià)24.71億拿下，溢價(jià)率45.01%，競(jìng)得配建36300+4600平方人才住房，樓面價(jià)1.52萬(wàn)/平方米，可售住宅樓面價(jià)2.43萬(wàn)/平方米，也逼近周邊2.8萬(wàn)-4.4萬(wàn)/平方米的二手房?jī)r(jià)。

    另外一幅受關(guān)注的地塊為寶安尖崗山地塊，由廣州越秀以最高限制地價(jià)59.08億元+19610平方米人才房配建競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)45.02%，樓面價(jià)52511元/平方米。而在去年底，一宗同為深圳尖崗山的豪宅地塊曾遭流拍。彼時(shí)，該地塊樓面價(jià)為4.67萬(wàn)元/平方米。

    不少開(kāi)發(fā)商人士均表示，此次拍出的地價(jià)，超過(guò)了自己公司的測(cè)算或預(yù)期。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，積極供地體現(xiàn)了深圳市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向；拿地態(tài)度也體現(xiàn)了房企深耕深圳市場(chǎng)的信心和決心。

    不過(guò)，第一太平戴維斯深圳公司副董事長(zhǎng)吳睿也提醒，未來(lái)可能出現(xiàn)的限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，是部分地塊最需要考慮的問(wèn)題。

    房?jī)r(jià)支撐力

    深挖此次拍地的背景，是深圳市增加土地和住房供應(yīng)政策的實(shí)質(zhì)性落地。

    去年6月，深圳市出臺(tái)被稱為“二次房改”的住房改革方案，文件指出，2018年至2035年，深圳市要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，“二次房改”就有擴(kuò)大住宅供應(yīng)量的規(guī)劃要求，舊改進(jìn)程相對(duì)緩慢，因此加大全新土地的供應(yīng)是必然的。

    Q房網(wǎng)大深圳區(qū)董事總經(jīng)理林家樂(lè)認(rèn)為，此次政府出讓的5宗地都在傳統(tǒng)的關(guān)外地區(qū)，不僅對(duì)供應(yīng)起到穩(wěn)定作用，也對(duì)人才房的供應(yīng)緊缺有所緩解，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的信息，購(gòu)房者可以更理性地去選擇。

    嚴(yán)躍進(jìn)也表示，大規(guī)模供應(yīng)宅地，體現(xiàn)了政府在不斷緩解供求矛盾，對(duì)于讓房企積極增加土地儲(chǔ)備和增加房源，以及穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等都有較為積極的作用。

    對(duì)于房企而言，此輪拍地的數(shù)量以及結(jié)果，無(wú)疑是一次利好。

    此次出讓土地的單價(jià)，超出了此前的市場(chǎng)預(yù)期，尤其龍華和光明地塊的成交對(duì)市場(chǎng)的心理影響很大；一些在龍華和光明有“貨”在售的開(kāi)發(fā)商，頓覺(jué)價(jià)格更有支撐了。

    更有業(yè)內(nèi)人士和中介人士樂(lè)觀認(rèn)為，龍華和光明的房?jī)r(jià)將被改寫(xiě)，后續(xù)上漲空間很大。

    不過(guò)，參與此次競(jìng)拍的房企在賺取利潤(rùn)上并沒(méi)有很高的預(yù)期。何倩茹表示，由于此次賣地的方式是“單限雙競(jìng)”，最后競(jìng)拍到的人才住房面積，是建成后無(wú)償交給政府的，因此會(huì)減少開(kāi)發(fā)商可供出售住宅的建筑面積。再加上深圳的新房存在限價(jià)政策，可以預(yù)料的是，競(jìng)拍這些地塊的房地產(chǎn)商可獲得的利潤(rùn)并不會(huì)太高。

    吳睿認(rèn)為拍賣現(xiàn)場(chǎng)交鋒激烈。“在深圳，本地房企都很缺貨值，何況外地房企。規(guī)模比利潤(rùn)更重要，拍地房企不是在算利潤(rùn)有多高，而是在想能忍耐利潤(rùn)有多薄。”

    記者注意到，資金實(shí)力強(qiáng)大、在深圳也有補(bǔ)倉(cāng)需求的萬(wàn)科，在本輪土拍中并未積極舉牌。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局官方回應(yīng)，下半年將繼續(xù)按照市政府部署，分批供應(yīng)住宅用地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。因此，類似于此次大規(guī)模的土拍在將來(lái)也許還會(huì)出現(xiàn)。