“高周轉(zhuǎn)”難以為繼 房企將迎來“休整期”

    “高周轉(zhuǎn)”的終結(jié)，將給企業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來深入影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房企的資金成本將明顯提高，并給利潤(rùn)帶來壓力。在今年的半年報(bào)和年報(bào)中，很多房企的利潤(rùn)表現(xiàn)將會(huì)受到影響。

    “從去年開始，我們?cè)谖錆h的項(xiàng)目，蓄客比例和銷售速度都在下降。今年3、4月份情況稍好一點(diǎn)，這幾個(gè)月又下來了。”近日，某大型房企湖北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，大部分房企的銷售節(jié)奏開始放緩，正使得房企賴以生存的“高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼。

    “高周轉(zhuǎn)”是房企在長(zhǎng)期的市場(chǎng)洗禮中形成的一種運(yùn)營(yíng)模式，是指在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)保持較快的節(jié)奏，從而提高資金使用效率，攤平資金成本。長(zhǎng)期以來，“高周轉(zhuǎn)”是傳統(tǒng)房企的主流運(yùn)營(yíng)模式。

    對(duì)于“高周轉(zhuǎn)”的降速，內(nèi)部和外部原因均不可忽視。從外部環(huán)境看，限價(jià)、限購(gòu)等樓市調(diào)控措施持續(xù)深入，以及三四線樓市降溫，使得房地產(chǎn)企業(yè)很難保持以往的銷售速度；從內(nèi)部來看，在經(jīng)歷了持續(xù)的銷售高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來一個(gè)調(diào)整期。

    “高周轉(zhuǎn)”的終結(jié)，將給企業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來深入影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房企的資金成本將明顯提高，并給利潤(rùn)帶來壓力。在今年的半年報(bào)和年報(bào)中，很多房企的利潤(rùn)表現(xiàn)將會(huì)受到影響。

    存貨周轉(zhuǎn)率連續(xù)下降

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕從2016年就已開啟，到2016年末，熱點(diǎn)一二線城市率先下行期。此后，隨著調(diào)控政策的擴(kuò)圍，下行趨勢(shì)又逐漸向其他區(qū)域蔓延。到2019年，全國(guó)性的市場(chǎng)下行趨勢(shì)已經(jīng)確立。

    受此影響，從2017年開始，房地產(chǎn)企業(yè)銷售節(jié)奏就出現(xiàn)下降。

    “‘限售令’的影響特別明顯。這個(gè)政策出來后，很多項(xiàng)目的來訪量下降了近一半，甚至達(dá)不到推盤的數(shù)量。這樣一來，銷售的節(jié)奏自然就下來了。”前述房企人士指出。

    他還表示，“限價(jià)令”的影響同樣不可忽視。“出臺(tái)‘限價(jià)令’后，企業(yè)開始有疑慮，很多項(xiàng)目取證的節(jié)奏就降下來了。”

    根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”報(bào)告，2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的最低值。

    標(biāo)普信用評(píng)級(jí)認(rèn)為，由于看不到政策和市場(chǎng)層面反轉(zhuǎn)的可能，進(jìn)入2019年，銷售節(jié)奏仍然難有改善的空間，這也將使得房企的“高周轉(zhuǎn)”模式繼續(xù)面臨壓力。

    其中，在需求側(cè)，開發(fā)商面臨樓市調(diào)控的壓力，部分城市的需求可能也已經(jīng)提前釋放。在供給側(cè)，可供銷售的庫(kù)存經(jīng)過近幾年的銷售去化，可能已經(jīng)難以為繼。土地購(gòu)置的大幅減少，也不利于將來可售庫(kù)存的補(bǔ)充。

    標(biāo)普指出，今年以來，“一城一策”的調(diào)控模式在住建部多次窗口指導(dǎo)之下不斷加強(qiáng)。銀保監(jiān)會(huì)也頻頻發(fā)表關(guān)于資金進(jìn)一步進(jìn)入房地產(chǎn)等行業(yè)的警示性表態(tài)。同時(shí)各地也對(duì)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持緊密跟蹤，一旦出現(xiàn)過熱苗頭即出臺(tái)針對(duì)性措施。在這樣的行業(yè)形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加快推盤的努力將會(huì)面臨較大阻力。

    同時(shí)，棚改規(guī)模的下降將在很大程度上減少三四線城市的新房需求。之前幾年，這些城市期房銷售增速較高，購(gòu)買力很可能已經(jīng)提前釋放。

    此前，今年三四月份傳統(tǒng)樓市“小陽春”的出現(xiàn)，使得部分房企的周轉(zhuǎn)速度有所提升，但在“一城一策”的影響下，市場(chǎng)很快再度降溫，房企銷售也再度受阻。

    “三年一調(diào)整”

    實(shí)際上，“高周轉(zhuǎn)”之所以大行其道，原因就在于該模式能提高資金使用效率，有助于房企實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，并在困難時(shí)渡過難關(guān)。因此，盡管大環(huán)境不佳，房企實(shí)施“高周轉(zhuǎn)”的動(dòng)力仍然充足。

    標(biāo)普指出，開發(fā)企業(yè)出于融資、盈利和競(jìng)爭(zhēng)方面的原因，恐怕難以抑制進(jìn)一步加強(qiáng)期房銷售、加快資金回籠的沖動(dòng)。

    近期，融資環(huán)境的收緊，使得這種沖動(dòng)進(jìn)一步加強(qiáng)。7月11日，市場(chǎng)有消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集。盡管該消息最終證明不實(shí)，但近期房地產(chǎn)融資受到嚴(yán)格管控卻是事實(shí)。

    今年第二季度，監(jiān)管層對(duì)信托公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸底檢查，并要求部分公司進(jìn)行控制。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，強(qiáng)調(diào)了針對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管控。受此影響，房企加大了在海外發(fā)債的步伐，也在今年的銷售管控中，更加注重“回款率”等指標(biāo)。

    然而，重回款并不等同于重周轉(zhuǎn)。

    某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，指望企業(yè)一直保持較高的周轉(zhuǎn)速度并不現(xiàn)實(shí)。“高周轉(zhuǎn)意味著高增長(zhǎng)。但當(dāng)企業(yè)的規(guī)模上了一個(gè)臺(tái)階之后，內(nèi)部的管控體系、財(cái)務(wù)平臺(tái)、人事架構(gòu)都必須升級(jí)，才能支撐這個(gè)規(guī)模的實(shí)際需求。”

    他表示，房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)三年為周期，進(jìn)行自我調(diào)整，具體表現(xiàn)為“一年沖規(guī)模，兩年做調(diào)整”。

    就本輪市場(chǎng)而言，該人士表示，從2017年以來，大部分房企已經(jīng)維持了兩到三年的規(guī)模高速增長(zhǎng)，本身就到了做內(nèi)部調(diào)整的時(shí)候。因此，放緩周轉(zhuǎn)速度，也是企業(yè)內(nèi)部調(diào)整的需要。對(duì)大部分企業(yè)來說，這種情況將可能持續(xù)一到兩年的時(shí)間。

    據(jù)悉，從去年開始，萬科、恒大、碧桂園等頭部企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯下降，這也被視為觸及規(guī)模“天花板”的一種表現(xiàn)。

    而一旦周轉(zhuǎn)率下降，房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)將可能受到影響。張大偉表示，由于過去兩年房企的拿地和融資成本都不低，預(yù)計(jì)未來企業(yè)的利潤(rùn)率將受到擠壓。這種變化最快可體現(xiàn)在今年的半年報(bào)和年報(bào)中，這也意味著，過去幾年難得一見的“高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”時(shí)代將面臨終結(jié)。

    在這種情況下，如果繼續(xù)追求規(guī)模增長(zhǎng)，將必須承受一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)普認(rèn)為，對(duì)于繼續(xù)謀求規(guī)模增長(zhǎng)的企業(yè)來說，“為維持和提升其行業(yè)地位，2019年的新增土儲(chǔ)增速整體較高，隨之而來的較大規(guī)?，F(xiàn)金流出或?qū)⒗^續(xù)弱化其本已較低的長(zhǎng)期償債能力。”受此影響，這部分企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)可能明顯提升。