海外融資成本上升 房企“錢途”冷暖自知

    資金，特別是低成本的資金，一直都是房地產(chǎn)公司的重要生存砝碼。

    房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境收緊信號(hào)愈發(fā)明顯，眾多房企此前曾掀起一輪海外發(fā)債的高潮。不過，人民幣匯率的波動(dòng)讓房企以本幣償付外幣負(fù)債的成本上升。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅從今年6月以來，包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設(shè)等房企都宣布發(fā)行美元債。值得注意的是，從融資成本上來看，前一段時(shí)間房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，利率水平與境內(nèi)債的融資成本差距在不斷拉大。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年截至7月中旬，房企計(jì)劃發(fā)行的海外債數(shù)量已達(dá)104只，數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高。如果按照當(dāng)前節(jié)奏持續(xù)下去，房企海外發(fā)債規(guī)模有望再創(chuàng)歷史記錄。有分析人士表示，發(fā)行美元等外債，房企必須要面對(duì)的是匯率風(fēng)險(xiǎn)，且后續(xù)匯率如何變化存在較大不確定性，房企的匯率及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口或存在持續(xù)惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

    市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，近幾年中國(guó)房企海外融資利率水平明顯升高，從2016年的6.03%飆升至近8.6%。相對(duì)于中小房企，龍湖集團(tuán)、萬科、世茂等龍頭房企的平均融資成本較低。所以，匯率波動(dòng)對(duì)高杠桿的中小房企的財(cái)務(wù)沖擊會(huì)更大。“借新債還舊債，一直以來都是房企慣用的融資方式，今年也不例外，但高杠桿房企融資成本本身就比較高，融資相對(duì)較難。”一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的分析師如是說。

    事實(shí)上，匯兌損失在去年已經(jīng)發(fā)生。如當(dāng)代置業(yè)2018年匯兌凈虧損為2.05億元，導(dǎo)致當(dāng)年凈利潤(rùn)僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年房企海外債到期規(guī)模為237.57億美元。2020年和2021年，房企海外債到期規(guī)模將分別達(dá)297.86億美元、316.38億美元，房企償債規(guī)模正在逐年走高。不過，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會(huì)從上半年的210億美元下降到111億美元。從長(zhǎng)期來看，匯率波動(dòng)對(duì)依賴美元債融資的企業(yè)可能會(huì)造成一定的沖擊，但由于多數(shù)房企短期內(nèi)美元債到期壓力不大，匯率出現(xiàn)短時(shí)波動(dòng)對(duì)房企的影響仍可控。

    與此同時(shí)，房企的整體融資成本正在水漲船高。觀點(diǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%，單月則呈現(xiàn)波動(dòng)上漲趨勢(shì)。其中，4月的融資成本位列上半年之首，為7.59%。從房企本身來看，有個(gè)別小型房企融資成本高達(dá)15%。此外，也有部分債務(wù)壓力較大的大型房企或龍頭房企發(fā)債成本高于10%。今年下半年，融資收緊會(huì)在數(shù)據(jù)上有更多的呈現(xiàn)，房企也需要在預(yù)期收緊的融資形勢(shì)中保存實(shí)力，為下一輪洗牌做好準(zhǔn)備。

    日前，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次會(huì)議明確提出對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)房企的管控，尤其是對(duì)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控，預(yù)計(jì)下半年部分房企在發(fā)債等方面會(huì)比較節(jié)制，同時(shí)也會(huì)積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金壓力。