走向理性是樓市唯一選擇

    房住不炒和因城施策，是房地產(chǎn)政策的兩大主要內(nèi)容，今年7月30日政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，越來越多的人放棄了機(jī)會(huì)主義思維，長(zhǎng)效管理機(jī)制正在形成。在這一大背景下，住房市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些新的變化。

    首先是地方政府和開發(fā)商都變得更加理性。8月28日，合肥調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式，建立房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，新的土地供應(yīng)參考周邊新房和二手房?jī)r(jià)格確定最高限價(jià)和起拍價(jià)，同時(shí)拍賣方式調(diào)整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)自持用于租賃的商品住房”，其目的是從地價(jià)環(huán)節(jié)著手控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。這一做法在全國(guó)屬首次。地價(jià)由房?jī)r(jià)決定，而不是相反，控制了房?jī)r(jià)預(yù)期才能控制地價(jià)，但房?jī)r(jià)多年的上漲讓人們預(yù)期扭曲，難以在短期內(nèi)改變，因此從地價(jià)入手的調(diào)控辦法，未嘗不可一試。

    不少開發(fā)商也變得更加謹(jǐn)慎了。以前些年頗為激進(jìn)的融創(chuàng)為例，該公司在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布下半年將嚴(yán)控拿地，堅(jiān)決不高價(jià)拿地，并持續(xù)不斷地降低負(fù)債率。這一決策的主要依據(jù)就是對(duì)融資端收緊的預(yù)期。

    其次是信貸方面正在發(fā)生一些變化。雖然融資端收緊目前并沒有體現(xiàn)為全國(guó)性政策，但據(jù)媒體報(bào)道，有些銀行收到了增量額度的窗口指導(dǎo)，從邏輯上分析，額度指導(dǎo)不是要打擊正常的合理的信貸需求，主要是要治理“亂拿地”、“地王價(jià)”、開發(fā)商高負(fù)債融資、投資性購房和透支性購房等現(xiàn)象。這些亂象既造成了房?jī)r(jià)上漲壓力，也是未來的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在。

    繼山東臨沂傳出二手房出現(xiàn)停貸后，合肥市近日也有12家銀行停止了二手房貸款，原因是額度用完，信貸的理性也有助于市場(chǎng)回歸理性。目前，央行正在推動(dòng)以貸款基礎(chǔ)利率（LPR）定價(jià)，把降低實(shí)體企業(yè)融資成本的目的寓于利率市場(chǎng)化改革之中。但人們普遍認(rèn)為，房貸利率并不是改革式“降息”的目標(biāo)，事實(shí)上房貸利率上漲的報(bào)道時(shí)有所聞，而下降的報(bào)道很少見。

    當(dāng)然，可以預(yù)期的是，政策面會(huì)繼續(xù)追求平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)以往那樣的暴風(fēng)驟雨和“一刀切”，因城施策仍然是主要原則。總之，確立“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，走向理性已是市場(chǎng)的唯一選擇。