底價成交增多 土地市場進入快速退燒階段

    8月以來全國土地市場進入快速退燒階段。多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據顯示，8月，全國土地市場成交量價齊跌，土地平均溢價率降至年內最低，底價成交甚至流拍的土地數(shù)量明顯增加，僅8月29日一天，北京、南京、重慶、成都等城市有多宗住宅用地底價成交，南京、合肥等熱點城市都有流拍發(fā)生，9月以來全國成交的土地中，底價成交的地塊數(shù)量占比高達四成，土地市場降溫明顯。

    繼今年3月出現(xiàn)樓市小陽春后，4月開始，部分一二線城市熱點城市土地市場快速升溫，土地市場競爭激烈，數(shù)十家房企參與、上百輪競價、“地王”、溢價率超過100%的現(xiàn)象再現(xiàn)。從中原地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據也可看出，今年4月至7月，全國70大中城市單月土地成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在兩位數(shù)，4月平均溢價率最高達23.94%。自6月土地出讓金和土地成交均價均達到年內最高點后，土地市場開始降溫，土地出讓金、土地成交均價、平均溢價率持續(xù)下降。

    至8月份，土地市場快速退燒。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，8月全國70大中城市合計土地成交金額2501億，環(huán)比下降31%；成交土地均價7492.76元/平方米，環(huán)比下降24%；土地成交溢價率只有8%，較7月下降4.38個百分點，較4月23.94%的最高點下降了近16個百分點，創(chuàng)年內最低。與此同時，土地流拍數(shù)量明顯增加，高達72宗，為年內最多。

    證券時報記者根據中國指數(shù)研究院的信息統(tǒng)計，僅8月29日一天，北京出讓3宗土地，其中2宗住宅用地底價成交，1宗商辦用地溢價率僅為1.6%；南京出讓8宗綜合用地（含住宅），其中4宗底價成交，1宗流拍；重慶主城區(qū)2宗住宅用地分別以底價和1%的溢價率成交；成都成交的5宗宅地中，有3宗底價成交。

    對于8月土地市場快速降溫的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，7月份開始，連續(xù)出臺的包括信托貸款、海外發(fā)債在內的融資收緊政策，均對房企拿地造成了一定影響，8月房企拿地明顯減少，只有8家企業(yè)拿地超過50億。

    克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據也顯示，在當前融資緊張的環(huán)境下，房企整體拿地意愿并不強烈，8月近三成百強房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企顯著放緩投資腳步，融創(chuàng)單月拿地金額較前7月均值下跌6成左右，中海拿地金額僅有1.6億元，相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計，還有多家企業(yè)8月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下。

    9月以來，土地市場降溫持續(xù)。從多城市土地成交情況來看，盡管仍有個別城市個別土地成交溢價率較高，但是大部分城市土地成交以底價成交為主，廣州、成都、蘇州、長沙等城市多宗（含住宅）土地均底價成交，其中，蘇州9月4日出讓2宗綜合用地，1宗底價成交，1宗終止交易；成都9月3日出讓的3宗綜合用地（含住宅）全部底價成交；廣州9月2日出讓的3宗綜合用地（含住宅）均以底價成交。

    據中原地產研究中心統(tǒng)計，9月以來全國土地市場合計成交50宗土地，平均溢價率只有7%，其中，多達20宗地是底價成交，占比高達40%，刷新年內最高記錄，只有19宗地的溢價率超過10%，溢價率超過50%只有2宗。

    對于后續(xù)土地市場的走勢，張大偉認為，融資政策收緊的背景下，9月份熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，如果政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場流拍再次明顯增加的可能性。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，受中央和地方“穩(wěn)地價”政策的影響，尤其是銀保監(jiān)會等對信貸資金的嚴管，使得資金進入土地市場的難度有所增加，土地市場有所降溫。當前穩(wěn)地價的政策較多，包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為，進而創(chuàng)造更公平的拿地環(huán)境和穩(wěn)定地價。預計9月份宅地交易市場以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大，房企拿地會偏保守和趨于理性，后續(xù)住宅用地價格將進一步趨穩(wěn)，這也有助于未來房價的穩(wěn)定。

    盡管房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，難免會對土地市場造成實質性沖擊，但是克而瑞研究中心認為，現(xiàn)階段土地市場并未重現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的局面，對房企而言，投資拿地上整體保持審慎的態(tài)度即可。