鐘偉：房地產(chǎn)不必過度悲觀新房仍舊占市場主導(dǎo)地位

    本報見習(xí)記者 郭冀川

    回顧2019年的中國房地產(chǎn)市場，主基調(diào)依然是“穩(wěn)”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期仍是主要內(nèi)容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等調(diào)控和市場形勢下，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新周期，出現(xiàn)了融合和分化的趨勢。

    一方面房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)的融合越來越緊密，房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、業(yè)務(wù)正在加快融合，體現(xiàn)為不同城市不同市場，互相滲透互相補(bǔ)充。另一方面，在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，跨界融合也愈演愈烈，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合。

    “很多人擔(dān)心隨著經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步放緩，我認(rèn)為這個行業(yè)即便不是一個旭日上升的階段，也是一個壯年期。我們第一不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，第二房地產(chǎn)市場有相當(dāng)大的韌性。”在13日-14日舉行的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，經(jīng)過幾年的行業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的時期，甚至是拐點將到，只是行業(yè)的利潤回報依然會有所下降。

    鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場并不需要過度悲觀，從銷售的面積來講，2019年房地產(chǎn)市場銷售面積略有增長，而從銷售權(quán)益比看，全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場銷售金額的68%-69%，銷售權(quán)益比在78%-79%，這一數(shù)據(jù)比2018年略有下降，整個行業(yè)已經(jīng)處于底部區(qū)域，沒有繼續(xù)下探的趨勢。

    “在2019年下半年，很多市場悲觀結(jié)論來自二手房市場的迅速結(jié)冰，因為這意味著購房者對市場的預(yù)期并不好。而從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200萬元-1300萬元/套，二手房是400萬元/套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，新房占據(jù)主導(dǎo)的情況不會改變，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。”鐘偉說。

    由于房住不炒等房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，使得行業(yè)的高位平臺期提前到來，鐘偉表示這并不是壞事，會讓房企從過去靠市場吃飯，逐漸變?yōu)榭勘臼鲁燥?，如果市場依然是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大、敢加杠桿就能生存，這對于行業(yè)并不是好事。

    目前中國房地產(chǎn)企業(yè)注冊家數(shù)有9.7萬家，但鐘偉表示其中真正有項目的只占10%左右，他說：“隨著行業(yè)的整合，尤其是高位平臺期導(dǎo)致利潤回報率下降，未來真正有項目的企業(yè)在8千家以下，前十大房企的市場占有率超過50%都有可能，行業(yè)的分化會特別厲害。”

    隨著“因城施策”逐步貫徹實施，各城市市場以及房企之間的分化愈加顯著。一方面，百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升，2018年千億元房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高，中小房企則因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。另一方面，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化正進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)，一、二線與三、四線城市購房需求差距不斷拉大。

    正如全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生所言，“2019年房地產(chǎn)行業(yè)已接近臨界點，將會翻篇。”

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱表示，隨著中國房地產(chǎn)改革的深入和存量時代的來臨，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的周期，如何面對“新周期”，適應(yīng)“新邏輯”，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。

    劉凱認(rèn)為，2019年房產(chǎn)市場將進(jìn)入一個新的時代，并呈現(xiàn)出五大新邏輯：一個是品質(zhì)時代，用戶對產(chǎn)品品質(zhì)和性價比的要求進(jìn)一步提高；二是精細(xì)化時代，市場競爭的需要，使行業(yè)進(jìn)入從規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、運(yùn)營、管理全周期的精細(xì)化時代；三是持有時代，一線城市土地稀缺性，限購政策，倒逼行業(yè)選擇租賃運(yùn)營；四是科技化時代，5G、大數(shù)據(jù)、AI、智能化等新技術(shù)的應(yīng)用，推動行業(yè)進(jìn)入科技時代；五是創(chuàng)新時代，新零售、新辦公、新物種、新場景的出現(xiàn)和發(fā)展，帶動行業(yè)進(jìn)入創(chuàng)新的時代。”

（編輯 才山丹）