今年以來近500家房企破產(chǎn) 未來8成房企要死掉？

    2019年以來，房企們正一家接一家倒下。

    時(shí)代周報(bào)新媒體從人民法院公告網(wǎng)查到，截至2019年12月12日，今年以來宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到492家。

    房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是財(cái)富制造的機(jī)器?，F(xiàn)在，這一局面正在改變。房企正在從扎堆入場，變成齊齊退場。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾斷言，“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產(chǎn)名單里，還會添上更多名字。

    11月以來，平均每天近2家房企破產(chǎn)

    在人民法院公告網(wǎng)中，輸入“房地產(chǎn)破產(chǎn)”字樣，將跳出一大串法院公告。每一條公告背后，都是一家房企倒下的證明。

    截至2019年12月12日，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)增加到492家。這也表明今年以來，平均每天有1.4家房企倒閉。

    臨近年底，破產(chǎn)房企的數(shù)量正加速飆升。自11月至12月12日，宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)商高達(dá)80家，創(chuàng)下今年以來的新高。其中，僅11月24日就有6家房企倒下，為2019年房企破產(chǎn)數(shù)單日最高之一。

    換言之，11月以來平均每天有接近2家房企破產(chǎn)倒閉。

    時(shí)代周報(bào)新媒體發(fā)現(xiàn)，12月12日一天之內(nèi)已有4家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。多為小微企業(yè)，注冊資本在數(shù)千萬左右。

    最新的幾條公告中，來自遼寧的盛世天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即是如此。天眼查顯示，該公司成立于2007年07月，注冊地址在遼寧省鐵嶺市，注冊資本2000萬元。在陷入債務(wù)困境后，盛世天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況及債務(wù)情況，被法院認(rèn)定為不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，符合法定破產(chǎn)條件，于12月3日被裁定破產(chǎn)。

    12月11日，中國農(nóng)業(yè)銀行沈陽房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司亦有一條破產(chǎn)文書信息，沈陽市皇姑區(qū)人民法院此前裁定受理其破產(chǎn)清算申請，查明其截至今年6月11日資產(chǎn)總額為3957516.55元，負(fù)債總額137580288.26元，資產(chǎn)負(fù)債率3476.43%。最終宣告其批破產(chǎn)。

    債務(wù)困境，是殺死這些房企們的致命病毒。但感染這一致命病毒的明顯不止中小型房企。

    2019年6月，全國五百強(qiáng)內(nèi)的百億上市房企——銀億集團(tuán)，在負(fù)債規(guī)模達(dá)到500億元的重壓下，進(jìn)行了破產(chǎn)重組，曾經(jīng)的寧波首富也至此跌落神壇。

    事情的嚴(yán)重性，似乎已超出預(yù)料。但是，這些集體陷入窠臼的房企們，究竟怎么了？

    無錢可用，“渴死”房老板

    中小房企集體破產(chǎn)已成定局，過去成績斐然的大中型房企頻頻“爆雷”也屢見不鮮。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，這無疑透露出一個(gè)信號：房地產(chǎn)通過高負(fù)債、高杠桿，來獲得高增長的商業(yè)邏輯已經(jīng)不太能走得通，至少在當(dāng)前的環(huán)境中，這樣的模式已經(jīng)不再適用。

    一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關(guān)閉”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著雙面夾擊，導(dǎo)致生存的壓力越來越大。

    此前，時(shí)代周報(bào)記者從招商銀行客戶經(jīng)理處得知，目前開發(fā)貸額度有限，想要從銀行借錢，門檻不低，一般只有排名行業(yè)前30的房企才有可能拿到他們的貸款。

    據(jù)新華網(wǎng)（20.720，0.11，0.53%）報(bào)道，2018年，全國共有房地產(chǎn)公司9.8萬家，由此推斷，能拿到其貸款的僅占比萬分之三。

    房地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”不再出現(xiàn)。

    2019年5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號），在信托領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)不向四證不全、開發(fā)商或股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接提供融資。變相阻斷了中小房企的融資之路，更是直接使得銀行等金融機(jī)構(gòu)，在向房企發(fā)放貸款時(shí)挑肥揀瘦。

    更多的房企，由此面臨無處找錢的窘境。這之后，緊接著關(guān)閉的，還有包括債券和ABS產(chǎn)品等公開市場融資渠道的閘門。

    5月31日，有媒體報(bào)道稱，從數(shù)位接近監(jiān)管的人士處獲悉，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。主要原因在于部分房企因拿地激進(jìn)，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”；在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

    而這些渠道，在銀行融資收緊之際，曾是房企們賴以生存的水源。

    2019年3月這一個(gè)月內(nèi)，房企債權(quán)融資額為985.15億元，占房企融資總量的96.19%。包括旭輝、世茂、印力、碧桂園、萬科等房企，均發(fā)行了10億至30億不等的債券或優(yōu)先票據(jù)。另一邊，ABS融資產(chǎn)品也曾為房企所倚重。2019年上半年，房企ABS發(fā)行量接近1800億元。

    據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，約有19家上市房企發(fā)布定增的預(yù)案（部分修改定增預(yù)案），但僅有4家被證監(jiān)會核準(zhǔn)。

    曾經(jīng)，融資渠道，共同組成了房地產(chǎn)這個(gè)大池塘邊的水管，為其源源不斷的輸送水源。如今，失去這些水源的房企，如同路中水洼里的魚，蹦跳著期待救命的甘霖。

    為活下去用盡“十八般武藝”

    面對生存壓力，萬科喊出的“活下去”，已經(jīng)成為很多房企最現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)。而房企們?yōu)榱送黄飘?dāng)下的資金困局，可謂用盡了“十八般武藝”。

    顯而易見的，就是各大頭部房企開始了業(yè)務(wù)減員。

    有頭部房企的員工總數(shù)半年減少了近15000人，少了約11%。其他頭部房企的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其員工數(shù)量也有數(shù)百至數(shù)千人不等的減少。

    對于很多房企來說，縮短房地產(chǎn)銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當(dāng)下資金問題的方法之一。

    今年8月，恒大開啟“全員營銷”，實(shí)現(xiàn)了快速搶收，9月，時(shí)代地產(chǎn)也開啟相似計(jì)劃，試圖加快回款。背后凸顯的便是房企對于資金的渴望。

    但在房企銷售面臨阻礙的當(dāng)下，為了求得生存空間，不少房企開始對旗下項(xiàng)目頻頻售賣股權(quán)，用來快速回籠資金。

    6月9日，粵泰股份與世茂旗下五家子公司簽署了《世茂粵泰合作項(xiàng)目協(xié)議書》，以63.97億元的價(jià)格，共計(jì)轉(zhuǎn)讓5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。

    而世茂地產(chǎn)除了接盤粵泰股份旗下項(xiàng)目外，從3月到5月，還共計(jì)接盤了泰禾集團(tuán)5個(gè)項(xiàng)目，交易總對價(jià)接近70億元。

    9月份，房地產(chǎn)行業(yè)資深人士楊紅旭通過公眾號發(fā)布消息稱，負(fù)債千億的新湖中寶（3.730，0.00，0.00%）開始準(zhǔn)備賣地求生。除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團(tuán)、粵泰股份等在內(nèi)的多家房企均選擇出售項(xiàng)目股權(quán)。

    除了售賣地皮、股權(quán)，房企為了“活下去”，在境內(nèi)融資渠道收緊的背景下，越來越多的房企選擇在海外“瘋狂借錢”。

    今年以來，海外美元債發(fā)行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發(fā)行的主要特點(diǎn)。

    有數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，2019年以來內(nèi)地房企赴海外發(fā)債規(guī)模約為610億美元，已經(jīng)接近去年全年發(fā)行總額（約616億美元），已經(jīng)公布的融資計(jì)劃則達(dá)624億美元。

    分析人士認(rèn)為，房企海外舉債，從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優(yōu)勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。

    中小房企海外高息舉債，當(dāng)債務(wù)集中到期后，能否及時(shí)還款成為了懸在房企頭上的一把利劍。

    未來8成房企要死掉？

    不可忽視的事實(shí)是，遭遇資金和債務(wù)問題、融資困難的房地產(chǎn)企業(yè)，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示“中國房地產(chǎn)將重回三個(gè)“20%”：未來市場只有20%的開發(fā)商能活下來，80%會死掉，中國的開發(fā)商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。”

    這樣的趨勢，在當(dāng)前的環(huán)境下已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

    據(jù)戴德梁行的資料，房地產(chǎn)開發(fā)商前40強(qiáng)的市場平均份額約為房地產(chǎn)開發(fā)商前100強(qiáng)的1.9倍。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)資料則指出，房地產(chǎn)開發(fā)商前40強(qiáng)的市場總份額由2013年的約28.4%增至2017年的約51.7%。

    房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌局開始，實(shí)際上也是行業(yè)周期發(fā)展的一個(gè)必然結(jié)果，未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產(chǎn)企業(yè)吸納并入，可以預(yù)見，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會越來越強(qiáng)。

    今年7月13日，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆在上海列舉數(shù)據(jù)稱：“根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個(gè)。”而且，他還認(rèn)為今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。

    大一些的房企，在危險(xiǎn)到來之前，手中已經(jīng)儲備了大量彈藥，尚有余力通過甩賣資產(chǎn)換取轉(zhuǎn)圜余地。而數(shù)量眾多的中小房企，就沒有這么幸運(yùn)。

    沒有資金，則無法拓展土地，如果沒有土地儲備，便失去了獲得更加便宜的資金的底氣。進(jìn)一步來說，就意味著市場份額的縮減。

    2019年即將過去，好消息是，只剩10多天，還沒倒下的房企可以慶幸自己又撐過一年，壞消息則是，這一年還剩下10多天，誰也不知道，自己會不會倒在明天。