95家房企5000億元到期債券高懸 多家房企節(jié)后忙籌“短錢”周轉

    本報記者 王麗新

    新冠肺炎疫情對房地產行業(yè)的影響仍在延續(xù)。在開復工延遲、線下銷售停擺的這段時間里，投資者開始上調房地產的風險預期。對此，房企在積極開展線上銷售的同時，也在融資端忙著為現(xiàn)金流尋求新的入口。

    據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，從2月6日至今，16家房企拋出總計555億元的境內外融資方案，其中境外融資規(guī)模為29億美元。

    “開發(fā)企業(yè)對一季度的現(xiàn)金流安排通常比較寬松，預計二季度開始現(xiàn)金流的壓力將更加集中體現(xiàn)。”貝殼研究院新房分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時表示，但目前房企加快發(fā)債節(jié)奏、擴大融資規(guī)模，這是應對疫情的必然選擇。

    房企忙發(fā)短期債補充現(xiàn)金流

    房企最近加緊發(fā)債，一方面是出于還債需求，另一方面則是受疫情影響，想借道融資緩解目前現(xiàn)金流緊張的局面。有的房企更是直接明說，發(fā)行的公司債券是“疫情防控債”。

    2月13日，天津泰達臨時股東大會通過關于公司非公開發(fā)行公司債券的議案，擬發(fā)行總規(guī)模不超過20億元的公司債券（疫情防控債）。

    “疫情期間相對友好的金融環(huán)境，也會加速房企的發(fā)債節(jié)奏。”潘浩向《證券日報》記者表示。

    《證券日報》記者對公開資料統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，自春節(jié)以來，至少有建業(yè)地產、合生創(chuàng)展、中梁控股集團等多家房企發(fā)行了一年期內美元債，發(fā)行總額近18億美元。以新力控股為例，2月12日，新力控股與中銀國際杠桿及結構融資有限公司就一筆1.4億美元的定期貸款融資訂立協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，該筆貸款須于2020年12月31日悉數(shù)償還。

    據(jù)公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年3月份以來，國內房企大約發(fā)行17筆一年期內美元債。但從2020年春節(jié)后至今，發(fā)行的一年期內美元債就占了5筆。

    “通常，長期債券的融資成本更低，企業(yè)更愿意鎖定長期資本。”有業(yè)內人士向《證券日報》記者直言，但今年春節(jié)以來，一場突如其來的新冠肺炎疫情讓房企調整了融資節(jié)奏，發(fā)行短期美元債是應對當前疫情下銷售停擺的現(xiàn)金流周轉之術。

    中原地產首席分析師張大偉也向《證券日報》記者表示，加大融資規(guī)模，甚至不惜提升融資成本籌錢，背后是對銷售乏力的擔憂和還債高峰期到來的壓力。

    償債壓力加大

    克而瑞地產研究表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。短期來看，目前國內疫情形勢嚴峻，將持續(xù)對房企融資造成影響。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月房企到期債券總量超過330億元，雖然比2020年1月份到期債券的額度相對較少，但房企境外債的到期額度卻屬于年內高峰。

    克而瑞認為，即使房企債券已進行提前贖回或對償還計劃準備充分，但在疫情影響下的開工計劃停擺、后續(xù)開工恢復仍需一段時間的局面，對企業(yè)的財務也會造成很多壓力，尤其是那些高杠杠的企業(yè)。僅從利息支出來看，根據(jù)2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額來看，70家房企的月利息支出就已超過350億元。

    “從去年下半年以來，房地產行業(yè)的資金鏈就整體偏緊。”同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，至今這種局面也沒有改變。

    “在整體高壓環(huán)境下，不同房企受到的壓力程度存在差異。”潘浩向《證券日報》記者表示，根據(jù)2019年房企中期財報TOP50的分析，7家房企的短債比小于1，意味著當前可用貨幣無法覆蓋其短期債務；還有7家房企短債比大于10，說明流動資金充足，抗風險能力強。不同房企在原有自身債務壓力上的表現(xiàn)大相徑庭，再疊加此次疫情的影響，那些低短債比的房企壓力更為明顯。

    在短期內無法啟動大規(guī)模銷售的情況下，一年內到期的短期債確實可以解燃眉之急。但在張宏偉看來，境外金融機構已經(jīng)看到房企暫時關停售樓處、到期兌付壓力等導致房企階段性現(xiàn)金流緊張的局面，有可能會做出階段性收緊動作。但境內融資渠道不排除有寬松政策出現(xiàn)，但目前還未明確。

    潘浩進一步表示，短期來看，房企一方面要加速實現(xiàn)銷售轉化，加快與政府及相關機構的授權與合作，謀求簡化流程，實現(xiàn)線上交易；另一方面，擴大自身融資渠道，利用資金擔保、上調票面利率、股東增持等手段確保短期資金流動性。此外，部分資金相對充裕的房企可以嘗試出手拿地，在土地市場競爭壓力減小的情況下，有望為下一輪發(fā)展提供支撐。