山東全省降低商品房預(yù)售條件提高房企項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率

    3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的實(shí)施意見》（簡稱《意見》），要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，成為第一個在全省范圍內(nèi)實(shí)行降低商品房預(yù)售條件的省份。

    全面降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)

    《意見》指出，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，視情況增加1-2個商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，并適度降低各撥付節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個百分點(diǎn)。

    《意見》強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控。各地要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，落實(shí)城市主體責(zé)任制，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，完善“住房市場和住房保障”兩個體系，著力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險防控，保持市場穩(wěn)定。

    中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，已有濟(jì)南、蘇州、石家莊、福州、廈門等數(shù)十個城市發(fā)布降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控政策，實(shí)行調(diào)控政策的主體基本為城市。山東成為第一個在全省范圍內(nèi)實(shí)行降低商品房預(yù)售條件的省份。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預(yù)售條件降低對市場影響很小，旨在助力房企。據(jù)其統(tǒng)計，2月份，全國共發(fā)布了75次房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控大致可分為調(diào)整公積金還款時間、延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納、降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等，主要是為了減少房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，山東省推出的《意見》主要有三點(diǎn)影響。第一，通過降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商能夠提前進(jìn)行預(yù)售，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率。第二，購房者在售樓處交付的預(yù)售款，到真正變?yōu)殚_發(fā)商的可用資金，需要通過特定節(jié)點(diǎn)進(jìn)行撥付。增加預(yù)售資金撥付節(jié)點(diǎn)，可使得后續(xù)資金回籠速度加快。第三，降低資金監(jiān)管比例可以使資金利用效率更高。因?yàn)橛胁糠仲Y金是抵押在銀行，降低監(jiān)管比例后，可以使房企資金能夠更加充分地利用。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來講，上述政策體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控導(dǎo)向，即形成良好的預(yù)售條件和資金回籠狀態(tài)，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本。

    值得注意的是，通過房企陸續(xù)發(fā)布的2月份銷售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，疫情期間，其整體銷售狀況不容樂觀。除了中國恒大等極個別房企通過大力推廣線上售樓處、推出大額折扣外，絕大多數(shù)企業(yè)2月銷售同比腰斬。因此，降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，對房企增加后續(xù)銷售貨值意義重大。

    克爾瑞研究中心指出，整體來看，百強(qiáng)房企業(yè)績表現(xiàn)受疫情影響較為顯著，39家監(jiān)測房企中有38家2月份業(yè)績同比下降。2020年商品房銷售總量回落已是大概率事件。短期內(nèi)，房企需要做好3月銷售受到疫情持續(xù)影響的準(zhǔn)備。但是，隨著疫情逐步緩解，市場秩序和購房需求慢慢恢復(fù)，大部分城市的線下售樓處陸續(xù)開放。供需集中釋放之下，房企供貨準(zhǔn)備也需提前鋪排。

    支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)

    值得注意的是，上述《意見》還指出，支持售樓處、中介機(jī)構(gòu)門店和住房租賃企業(yè)有序恢復(fù)營業(yè)。支持企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)、電話、電視廣告等方式發(fā)布新建商品房、二手房相關(guān)宣傳信息，鼓勵通過線上平臺開展銷售活動，進(jìn)行“一對一”預(yù)約看房、簽約。同時，開通工程建設(shè)項(xiàng)目開復(fù)工“綠色通道”，對急需開工建設(shè)的項(xiàng)目可容缺受理、容缺辦理。全力支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)意圖明顯。

    有的地區(qū)為了助力房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)行開工審批24小時不間斷服務(wù)。石家莊市出臺《應(yīng)對新冠肺炎疫情防控期間支持我市建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工復(fù)業(yè)若干措施》，全面實(shí)行網(wǎng)上受理、郵寄受理等不見面審批方式，做好網(wǎng)上、電話咨詢服務(wù)，實(shí)行24小時不間斷服務(wù)模式。

    鑫房鏈高級副總裁侯宇光對記者表示，近期為對沖疫情影響，中央及多城市出臺了針對房地產(chǎn)市場的寬松鼓勵政策。此次山東出臺的《意見》，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和疫情所帶來的影響，一方面保證了企業(yè)后期的正常運(yùn)行，另一方面避免對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端出現(xiàn)影響，保證市場供需平衡。預(yù)計未來會有更多城市出臺針對供應(yīng)端的寬松政策，但“房住不炒”的定位不會變，城市“因城施策”將會更加靈活。