正榮地產(chǎn)多元化拿地降本提利 強(qiáng)化現(xiàn)金流提升運(yùn)營效率

    本報(bào)記者 王麗新

    “在經(jīng)歷前幾年的高速擴(kuò)張之后，正榮地產(chǎn)在去年提出將2019年-2022年作為高質(zhì)量的發(fā)展年，聚焦提質(zhì)增效。”3月30日，在正榮地產(chǎn)（以下簡稱正榮）2019年業(yè)績說明會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示，2020年的銷售目標(biāo)是1400億元（同比上漲8%），內(nèi)部目標(biāo)可能會高一些，但相對于規(guī)模，正榮目前更看重現(xiàn)金流和利潤。

    事實(shí)上，在近期內(nèi)房股密集亮出2019年成績單時(shí)，極少數(shù)房企掌舵人將2020年銷售目標(biāo)增速定得超過20%，同比15%以內(nèi)的規(guī)模增速是大多數(shù)房企的選擇。同時(shí)，眾多房企高管也釋放出一個(gè)共識，房地產(chǎn)增量市場已經(jīng)告別高增長時(shí)代，緩增長時(shí)代下，要拼的是有質(zhì)量的增長。

    在這一戰(zhàn)略方向上，經(jīng)歷過高速發(fā)展的正榮早就有了清醒的認(rèn)識。2018年邁入千億陣營后，正榮馬上制定了“新三年戰(zhàn)略”，核心即是財(cái)務(wù)安全性、盈利和規(guī)模這三個(gè)指標(biāo)，管理層要求不僅是要做到均好，還要做到均優(yōu)，這樣才有可持續(xù)的競爭力。正如黃仙枝所示，“從現(xiàn)在開始，正榮會嚴(yán)格監(jiān)管每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理、運(yùn)營能力、盈利能力，要從內(nèi)部提升經(jīng)營能力，以此來提升核心利潤率。”

    多元化拿地降本提利

    如果說2007年-2009年赴港上市潮造就了如今的恒大、碧桂園和龍湖等頭部房企，那么2018年赴港上市這一批房企則成就了新千億陣營，正榮趕上了這一窗口期，此前采取的相對積極的高速發(fā)展策略踏準(zhǔn)了地產(chǎn)周期節(jié)奏，借此躋身二線龍頭房企之列。此后，正榮控制住了繼續(xù)高速擴(kuò)規(guī)模的欲望，將“提質(zhì)增效”寫入了企業(yè)發(fā)展基因，修復(fù)和提升利潤即是其中重要一環(huán)。

    受限價(jià)政策影響，近兩年房企結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平逐漸下滑，這是行業(yè)普遍現(xiàn)象。面對不確定的市場，想要保住且提升毛利率水平，第一道關(guān)口就是降低拿地成本，讓未來項(xiàng)目入市時(shí)在定價(jià)上有更多“話語權(quán)”，保證利潤空間。

    過去主要依靠招拍掛拿地的正榮，如今在投資拓展上已經(jīng)形成兩條腿走路，多元模式并行的能力。一是以公開招拍掛模式為主，傾斜于高周轉(zhuǎn)的短平快項(xiàng)目，這類項(xiàng)目占比約70%；二是采取并購、勾地等多元模式，傾斜于高貨值的糧倉型項(xiàng)目，占比約30%。

    截至2019年末，正榮總土儲2615萬平方米，74%位于一、二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)，貨值約4500億元，成本僅為4647元/平方米，占當(dāng)期銷售均價(jià)的30%。從新增土儲的權(quán)益比來看，未來幾年隨著權(quán)益的提升反映到財(cái)報(bào)上，公司股東應(yīng)占利潤也會有較大的增長空間。

    正榮地產(chǎn)管理層表示，2020年，在拿地節(jié)奏上，將繼續(xù)堅(jiān)持適度的平滑投資，同時(shí)抓住集中批量供地的窗口期。在布局上，繼續(xù)堅(jiān)持區(qū)域深耕，適度下沉優(yōu)質(zhì)都市圈三線城市，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，同時(shí)采取不均衡投資策略，向市場穩(wěn)定、流量好的城市傾斜（以銷定投）；向經(jīng)營能力強(qiáng)、兌現(xiàn)程度高的公司傾斜（以能定投），鼓勵(lì)各區(qū)域公司自主做大做強(qiáng)。在模式上，繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的招拍掛模式為主，加強(qiáng)并購勾地等多元模式，并進(jìn)一步拓展優(yōu)質(zhì)合作伙伴，尤其是財(cái)投方合作伙伴。

    降低拿地成本之外，正榮也在憑借“正榮府”、“紫闕臺”及“云麓”三大產(chǎn)品線提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)當(dāng)前重點(diǎn)項(xiàng)目較所在區(qū)域銷售均價(jià)的綜合溢價(jià)為22.01%。

    而另一提質(zhì)增效的“術(shù)”則體現(xiàn)在提升運(yùn)營管理效率方面。

    優(yōu)化組織架構(gòu)提升運(yùn)營效率

    “人始終是貫穿任何企業(yè)管理周期中重中之重的工作。”近期，在與多位房企管理層交流時(shí)，《證券日報(bào)》記者獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)正趨向“制造業(yè)化”，在白銀時(shí)代中，過去粗放的經(jīng)營管理模式已過時(shí)，實(shí)施精細(xì)化管理，注重人均效能的提升，是當(dāng)前房企提質(zhì)增效的重要抓手。

    “在管理方面，我們提出了’精總部、強(qiáng)區(qū)域’，進(jìn)行了組織架構(gòu)升級，整合了部門中心和區(qū)域業(yè)務(wù)職能，提升管理效能。”黃仙枝表示，在業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，正榮堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略，新項(xiàng)目平均首開時(shí)間進(jìn)一步縮短到7個(gè)月，首開率達(dá)70%。

    據(jù)悉，在組織結(jié)構(gòu)和人才戰(zhàn)略方面，正榮地產(chǎn)執(zhí)行總部+區(qū)域的二級架構(gòu)。此外，公司還制定了“新三年人才規(guī)劃”，在內(nèi)部人才供應(yīng)鏈堅(jiān)持三個(gè)原則，即干部有發(fā)展，管理崗位以內(nèi)部提拔為主；梯隊(duì)有培養(yǎng)，搭建完善的培養(yǎng)體系；基層高潛力，加大管培生和管培2.0的招聘。舍得放權(quán)并對于有潛力的年輕精英干部給予更多的提升空間和培養(yǎng)機(jī)制，目前正榮地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)3/4都是自己培養(yǎng)的“80后”，從2019年的內(nèi)部晉升比例來看，整體晉升率達(dá)到了近30%。地產(chǎn)高管10人，其中8人為內(nèi)部培養(yǎng)，內(nèi)部培養(yǎng)率80%。在這一過程中，公司與人才實(shí)現(xiàn)了相互成就。這也是驅(qū)動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力。

    此外，對于2020年的重要工作，黃仙枝給出了四個(gè)重點(diǎn)，分別是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、提升投資精準(zhǔn)度、加強(qiáng)產(chǎn)品力和提升經(jīng)營效率管理，無一不是指向管控。

    具體來看，在升級組織架構(gòu)方面，通過專業(yè)化、扁平化的管理，加大授權(quán)力度，爭取培育出更多百億級的區(qū)域；在提升投資研判能力方面，根據(jù)六大區(qū)域的市場特征進(jìn)行深耕，爭取提高單城市的市場占有率，同時(shí)提高銷售權(quán)益比，探索多元投資渠道；在強(qiáng)化產(chǎn)品力方面，從源頭做好產(chǎn)品品控，從后端管理服務(wù)品質(zhì)，以提升品質(zhì)和客戶口碑；在經(jīng)營方面，以現(xiàn)金流及利潤為核心，同時(shí)要求提升全周期的經(jīng)營效率，一方面開源，一方面降費(fèi)用、控成本，進(jìn)一步改善經(jīng)營業(yè)績。

    綜合來看，“新三年戰(zhàn)略”開局之年，正榮保持規(guī)模穩(wěn)定增長的同時(shí)，盈利水平得到提升，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為實(shí)現(xiàn)接下來兩年的目標(biāo)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（編輯 李波）