“老破小”有價(jià)無市 北京地區(qū)老舊二手房成交低迷

    近日，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房成交出現(xiàn)較為明顯的分化，次新二手房普遍比非學(xué)區(qū)“老破小”二手房成交量大。受疫情影響，老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理、戶型通風(fēng)采光等居住條件欠佳、對(duì)購(gòu)房者首付及貸款要求高等弊端被逐步放大，且價(jià)格并沒有出現(xiàn)下調(diào)，部分房源近期還有上調(diào)價(jià)格的記錄，都是這些老舊二手房成交遇冷的原因。從政策面看，老舊小區(qū)改造頻獲支持，改造進(jìn)度也按下快進(jìn)鍵，對(duì)老舊小區(qū)未來的成交或起到一定助推作用。

    “老破小”遇冷

    “北京所有的住宅都可以上學(xué)，但是知名學(xué)區(qū)只在海淀、西城、東城，這些地區(qū)部分樓盤是‘學(xué)區(qū)房’，其他都不屬于嚴(yán)格意義的學(xué)區(qū)房。城區(qū)老舊小區(qū)中，學(xué)區(qū)房賣得還可以，除了學(xué)區(qū)房以外的‘老破小’，最近成交都不太好。”位于北二環(huán)外學(xué)院路附近某中介從業(yè)人員李雪（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    據(jù)李雪介紹，她負(fù)責(zé)的片區(qū)很多是銀行單位分下來的公房，房齡在1985年前后。在疫情發(fā)生前，這些房源在公房房源里屬于品質(zhì)較好的。“1985年左右的房子帶電梯本來就很少，房子外立面被多次粉刷過，又毗鄰地鐵和高速路口。和同一價(jià)位的板樓以及離地鐵較遠(yuǎn)的新樓相比，具備一定的優(yōu)勢(shì)。”

    “購(gòu)買‘老破小’的客戶分兩種，一種是年輕的剛需客戶，另一種是對(duì)醫(yī)院、地鐵等公共設(shè)施有特殊要求的。受疫情影響，年輕的剛需客戶普遍對(duì)小區(qū)環(huán)境要求提升，而樓齡長(zhǎng)的小區(qū)基本是沒有物業(yè)的。此外，樓齡長(zhǎng)的小區(qū)很少有裝修，且客廳多數(shù)是沒有窗戶的暗廳，通風(fēng)和采光效果都有較明顯的弊端。經(jīng)歷過隔離后，人們對(duì)居住環(huán)境的要求發(fā)生了較大的改變。之前希望把房子買在醫(yī)院旁邊的人，現(xiàn)在也改變了這個(gè)想法。”位于蒲黃榆片區(qū)某中介銷售人員宋歡對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    除上述因素外，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，很多樓齡較高的小區(qū)，雖然仍可以貸款，但是貸款期限和貸款方式已經(jīng)受到較大影響。

    “目前，北京1970年之后的房子都可以貸款，但是樓齡太長(zhǎng)的房源，貸款期限會(huì)受到影響。1980年左右的房子，只能貸款10年左右，且不能正常公積金貸款，商業(yè)貸款期限也比正常房源短很多，這就要求客戶還款能力或首付相應(yīng)提高。很多剛需買房者經(jīng)歷疫情后，貸款額度和首付付款方式都趨于謹(jǐn)慎，也是導(dǎo)致目前‘老破小’成交受困的一大原因。”位于劉家窯附近某中介人士說。

    從成交量看，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家房齡較高的樓盤所在片區(qū)門店，近幾個(gè)月基本沒有成交。“老小區(qū)既要看業(yè)主報(bào)價(jià)，也要看購(gòu)房者的需求。最近很多小區(qū)都沒有成交。”位于西二環(huán)附近某公房中介銷售人員稱，“雖然不好成交，但是很多業(yè)主并沒有降價(jià)，有的房源還上調(diào)了報(bào)價(jià)。我們知道不能成交，但還是要尊重業(yè)主的調(diào)價(jià)選擇。”

    老舊改造按下快進(jìn)鍵

    多位老舊小區(qū)銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，未來，這些老舊小區(qū)會(huì)進(jìn)行外立面和物業(yè)方面的改進(jìn)。比如，對(duì)樓體外立面進(jìn)行統(tǒng)一刷漆，對(duì)樓道進(jìn)行統(tǒng)一刮瓷，對(duì)沒有電梯的小區(qū)加掛電梯，增加小區(qū)綠化及公共健身設(shè)施等。

    “如果不是受疫情影響，很多老舊小區(qū)的改造已經(jīng)開始進(jìn)行了。”位于蒲黃榆地區(qū)某老舊小區(qū)中介銷售人員說，“目前，老舊小區(qū)基本都沒有物業(yè)費(fèi)，只有5毛錢左右的垃圾費(fèi)。因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的管理，看起來雜亂無章。一旦統(tǒng)一改造，有了相應(yīng)的社區(qū)和物業(yè)管理，就會(huì)大變樣。老舊小區(qū)的位置一般都在地鐵附近，外部環(huán)境改觀后，預(yù)計(jì)對(duì)成交和價(jià)格都會(huì)有正面影響。”

    從政策面看，老舊小區(qū)改造頻獲支持，改造進(jìn)度也按下快進(jìn)鍵。

    4月16日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，今年將繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，各地計(jì)劃改造老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，改造數(shù)量是去年的一倍。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，目前已指導(dǎo)山東、浙江兩省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長(zhǎng)沙、蘇州、宜昌8個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造深化試點(diǎn)工作，已形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。2019年，各地已改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個(gè)，涉及居民352萬戶。今年將進(jìn)一步建立健全老舊小區(qū)改造組織實(shí)施機(jī)制，按照居民意愿，推進(jìn)改造項(xiàng)目有序?qū)嵤?，完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。對(duì)于改造的資金，中央給予補(bǔ)助，落實(shí)地方財(cái)政支出責(zé)任，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本和社會(huì)力量參與改造運(yùn)營(yíng)。

    4月17日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。

    仍處復(fù)蘇階段

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降39.8%。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，疫情下，購(gòu)房者對(duì)房屋所有權(quán)和房屋品質(zhì)有了更深刻的認(rèn)識(shí)，購(gòu)房意識(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)，是3月份房地產(chǎn)回暖的主要原因。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏整體較好。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度回升，疊加3月份整體有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對(duì)市場(chǎng)起到明顯帶動(dòng)作用。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，一二線熱點(diǎn)城市3月整體市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已形成，且部分城市的實(shí)際交易量也開始恢復(fù)到去年12月水平。尤其是深滬高端項(xiàng)目的熱銷在市場(chǎng)上賺足了“眼球”，但市場(chǎng)總體依然處于復(fù)蘇階段。預(yù)計(jì)二季度市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的幾率相對(duì)較小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)整體波動(dòng)性不大，房企打折力度和廣度將有可能收窄。雖然市場(chǎng)側(cè)的穩(wěn)定情緒會(huì)不斷增強(qiáng)，但是無論是新房還是二手房，預(yù)計(jì)都很難達(dá)到去年“小陽(yáng)春”的同等水平。