全國(guó)17萬(wàn)老舊小區(qū)改造有望提速 一線(xiàn)城市“舊改”需求強(qiáng)烈

    本報(bào)記者 王麗新

    在居住訴求不斷升級(jí)的當(dāng)下，加上疫情的沖擊，全國(guó)老舊小區(qū)改造再度被熱議，2020年政府工作報(bào)告中也明確3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造目標(biāo)。

    按照住建部標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)需改造的老舊小區(qū)達(dá)到17萬(wàn)個(gè)，涉及建筑面積40億平方米。根據(jù)貝殼樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)，重點(diǎn)20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬(wàn)個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬(wàn)個(gè)，老舊小區(qū)的占比近40%。

    “舊改項(xiàng)目的主要問(wèn)題在于項(xiàng)目體量大、涉及戶(hù)數(shù)多、程序復(fù)雜化、時(shí)間跨度長(zhǎng)、動(dòng)遷成本高、資金難以籌集以及動(dòng)遷居民矛盾突出等。”萊坊上海及北京研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前各城各區(qū)都紛紛在研究如何解決舊改難題，積極推進(jìn)城市更新和舊改項(xiàng)目的加速進(jìn)行。但對(duì)于舊改項(xiàng)目，每個(gè)地區(qū)應(yīng)該找到問(wèn)題癥結(jié)所在然后因地制宜地確立自己的舊改模式。

    北京超八成老舊小區(qū)在城六區(qū)

    據(jù)貝殼一份研究報(bào)告顯示，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個(gè)城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個(gè)、5200個(gè)、5100個(gè)；從老舊小區(qū)的比例來(lái)看，老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的三個(gè)城市為上海、濟(jì)南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。

    另一組數(shù)據(jù)顯示，老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)，以北京為例，逾八成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的城六區(qū)，西城近六成是老舊小區(qū)。根據(jù)貝殼樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)，北京樓齡在20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量5100個(gè)左右，涉及243萬(wàn)套住房。

    對(duì)此，貝殼研究院指出，不管從絕對(duì)數(shù)量還是比例來(lái)看，北京上海這兩個(gè)超級(jí)都市的房屋老舊情況都比較嚴(yán)峻，恰恰是這類(lèi)城市面臨更大的住房需求缺口和更強(qiáng)烈的品質(zhì)居住訴求，未來(lái)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)力度也將會(huì)更大。

    “內(nèi)城區(qū)老居小區(qū)居住空間普遍擁擠，其社區(qū)環(huán)境、配套及安全性不足，而北京的大型商業(yè)圈均分布在城六區(qū)，如金融街、CBD等。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，內(nèi)城區(qū)普遍較差的居住品質(zhì)與年輕人對(duì)品質(zhì)居住需求相悖，導(dǎo)致北京“職住”分離狀況嚴(yán)峻，造成上班族通勤時(shí)間長(zhǎng)，城市交通擁擠等問(wèn)題。

    事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，一線(xiàn)城市向來(lái)“舊改”需求強(qiáng)烈，尤其北京和上海老舊小區(qū)改造的推進(jìn)難度較大，但預(yù)計(jì)接下來(lái)或許有很多破冰之舉。

    “舊改”雖難但進(jìn)程會(huì)提速

    “老舊社區(qū)改造的核心難點(diǎn)在于利益協(xié)同。市場(chǎng)主體參與老舊社區(qū)改造，需要與社區(qū)居民和相關(guān)方進(jìn)行冗長(zhǎng)的協(xié)商。”許小樂(lè)進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，第一，市場(chǎng)主體的進(jìn)入還存在一定的阻礙；第二，老舊社區(qū)一般產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，企業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造利益的難度大；第三，社區(qū)改造涉及到市政設(shè)施，需要與道路、供水、供電、燃?xì)?、電信等多個(gè)部門(mén)多次溝通協(xié)調(diào)；第四，老舊社區(qū)改造投融資方式不暢通；第五，老舊社區(qū)改造必然涉及到小區(qū)容積率、綠化率、車(chē)位比等規(guī)劃要求，改造需要基于歷史和現(xiàn)實(shí)需求靈活調(diào)整。

    不過(guò)，許小樂(lè)也指出了在該方面頗為有效的模式。許小樂(lè)向本報(bào)記者介紹道，愿景集團(tuán)的勁松老舊小區(qū)改造項(xiàng)目成為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，愿景集團(tuán)通過(guò)對(duì)勁松社區(qū)前期資本投入進(jìn)行改造，獲取前置場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)來(lái)收回投資。

    對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，老舊小區(qū)改造需要資金支持，過(guò)去房企參與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可以憑借預(yù)售制度加快回籠資金，但改造老舊小區(qū)項(xiàng)目資金回籠的周期要更長(zhǎng)，需要銀行予以老舊小區(qū)改造貸等金融支持。此外，改造的過(guò)程實(shí)際上也是居住品質(zhì)提高的過(guò)程，各類(lèi)物業(yè)服務(wù)，各類(lèi)設(shè)施使用，可能都會(huì)涉及到資金支持。

    值得一提的是，即便難度很大，但市場(chǎng)分析人士多認(rèn)為，接下來(lái)全國(guó)17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造會(huì)提速。

    許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)明確提出“運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與”的方式，預(yù)計(jì)下一步會(huì)復(fù)制推廣成功的模式經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步創(chuàng)新政策工具、金融工具和技術(shù)工具，推動(dòng)全國(guó)老舊社區(qū)改造進(jìn)程，更好滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活的向往。

（編輯 喬川川）