北京二手房市場(chǎng)的“冰與火之歌”：被疫情改寫的交易量，剛需或進(jìn)入到“淘金期”

    對(duì)于北京二手房市場(chǎng)而言，2020年上半年可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”。尚在復(fù)蘇期的北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了5月份短暫的火熱期后，6月份又陷入了疲軟。

    貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月初至6月23日，北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌約32%，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，帶看客戶數(shù)量環(huán)比下降21.8%。端午節(jié)期間，二手房日均成交量同比減少1.2%，環(huán)比前一周周末減少13.1%。

    “和3-5月份相比，6月份北京二手房的成交量確實(shí)有所下降。”賣房中介張浩（化名）跟《證券日?qǐng)?bào)》記者說道，“看房的人明顯少了，整體房?jī)r(jià)也稍有下降。”

    低谷期：是剛需“淘金”的好時(shí)期

    疫情的再次抬頭，也打亂了張浩的工作節(jié)奏。

    每日的店面消毒、限制人流，中介人員應(yīng)持有核酸檢測(cè)陰性證明，業(yè)主和客戶看房前出示北京健康寶，中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的客戶需出示核酸檢測(cè)證明……和二次疫情爆發(fā)前相比，防控的力度更大，這也為購房者按下了暫停的腳步。

    “像大興和豐臺(tái)，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)管的就比較嚴(yán)，很多小區(qū)干脆封閉，根本不讓中介帶看。”張浩告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“雖然其他區(qū)域看房都可以正常進(jìn)行，但購房者心里有忌諱，也不敢隨意出行，這就影響到了整體的成交量。”

    對(duì)比去年同期，6月份的二手房房?jī)r(jià)確實(shí)處于低位。安居客數(shù)據(jù)顯示，北京6月二手房均價(jià)為58230元/m²，環(huán)比5月下跌0.21%，同比2019年同期下跌3.18%。

    “3-5月份，二手房的房?jī)r(jià)其實(shí)是比去年同期要高的。”張浩舉例，“比如，去年12月總價(jià)380萬元的一套房子，在春節(jié)后的成交價(jià)反而達(dá)到了420萬元。”

    “購房需求是二手房量?jī)r(jià)齊漲的重要原因。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“但6月份隨著管控的升級(jí)，北京二手房的交易肯定會(huì)受到影響，使得市場(chǎng)需求延遲釋放。但是某種程度上來講，北京不缺購房需求，而且很多房源跟學(xué)區(qū)房掛鉤，這也會(huì)加速二手房的交易。”

    房產(chǎn)評(píng)論人、樓市新說出品人陳雷則認(rèn)為，價(jià)格是二手房需求旺盛的決定性因素。“剛需人群對(duì)價(jià)格極為敏感。”陳雷分析稱，“受深圳二手房市場(chǎng)的影響，部分人群會(huì)有房?jī)r(jià)回暖的預(yù)期，于是便結(jié)束觀望迅速抄底入手。”

    “不過6月份以來，市場(chǎng)已經(jīng)再度回到觀望期。一方面受出行限制，成交量大幅下跌，另一方面，疫情影響了市場(chǎng)預(yù)期，部分房東希望快速出手，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也隨之而降。”張雷如是說。

    行業(yè)形勢(shì)雖然不甚樂觀，可對(duì)于購房者來說，卻進(jìn)入到了“淘金”的好時(shí)期。“盡早買房總是正確的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，“雖然北京二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)談不上是絕對(duì)的下跌，但是部分調(diào)整還是有的，剛需人群不妨利用當(dāng)前相對(duì)寬松的金融政策積極購房。”

    市場(chǎng)走勢(shì)：會(huì)差、但不會(huì)很差

    截至6月29日，網(wǎng)簽量64781套，去年上半年網(wǎng)簽量72603套，這是中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。鑒于網(wǎng)簽的滯后性，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月全月二手房真實(shí)成交大約在1.5萬套左右，低于5月真實(shí)成交的2.1萬套。

    從成交量上看，5月的“小陽春”已過，市場(chǎng)火熱難續(xù)。值得注意的是，為吸引更多購房者看房，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也蹭著618的熱點(diǎn)，通過線上營(yíng)銷活動(dòng)來獲客。

    以貝殼找房為例，《證券日?qǐng)?bào)》記者通過APP發(fā)現(xiàn)，貝殼推出了“618惠住季”的活動(dòng)，二手房購房者可以參與10000元津貼抽獎(jiǎng)的活動(dòng)，可用于購買平臺(tái)上二手房的好房/好贊上架房源。不過，參與本次活動(dòng)的用戶手機(jī)號(hào)將會(huì)直接發(fā)送給平臺(tái)入駐的經(jīng)紀(jì)人，另外獲得買房津貼券后，需要在8月31日24：00前與中介簽署購房協(xié)議，在7月30日24：00前完成過戶。

    顯然，這是在市場(chǎng)行情蕭條的情況下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲客的一種手段，并希望在二手房冷清這段時(shí)間內(nèi)盡快完成交易。《證券日?qǐng)?bào)》記者隨手點(diǎn)擊了“搶”券，沒幾分鐘便收到了平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人推送房源的電話。

    “會(huì)差，但不會(huì)很差。”這是陳雷對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)的大致判斷。“經(jīng)過市場(chǎng)下行調(diào)節(jié)和疫情影響，北京二手房的房?jī)r(jià)筑底已基本完成，而后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整和復(fù)蘇，房?jī)r(jià)大概率會(huì)回暖。預(yù)計(jì)到四季度，在積攢的需求釋放完成后，市場(chǎng)會(huì)重新回到量?jī)r(jià)穩(wěn)定的狀態(tài)。”

    由此可見，業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)北京二手房后續(xù)的市場(chǎng)較為樂觀，認(rèn)為回暖是遲早的事。

    “北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)的是所謂W型的走勢(shì)，也就是先降溫后反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)跟《證券日?qǐng)?bào)》記者解釋稱，“W型走勢(shì)從某種程度上來講，說明市場(chǎng)有很多不確定性。下半年市場(chǎng)的走勢(shì)還是有可能往下降，但是也不排除疫情過后的反彈。如果疫情能夠有效得到控制，市場(chǎng)的總體趨勢(shì)仍是向好。不過這中間要防范部分學(xué)區(qū)房政策調(diào)控帶來的一些風(fēng)險(xiǎn)。”

    “此外，北京二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇還要靠金融政策的支持。因?yàn)楹芏噘彿空叨家池?fù)房貸，如果盡可能地在一些金融政策上給予支持，使得買賣雙方的交易更加順暢，這樣才能真正促進(jìn)市場(chǎng)的活躍。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。