“五道紅線”重塑房地產(chǎn)

    2020年，房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的鏈條無疑是資金鏈。“‘五道紅線’的落地，相當(dāng)于將房企“行走的兩條腿”都打折了。”作為一家港股上市房企的融資負(fù)責(zé)人，王浩感同身受。

    誕生于2020年8月的“三道紅線”，原本指向的只是房地產(chǎn)企業(yè)新增融資層面。但中國人民銀行（以下簡稱“央行”）、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“銀保監(jiān)會”）新近發(fā)布的一則《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“《通知》”），將開發(fā)貸、銷售回款這兩個房地產(chǎn)資金的主要入口拉上了紅線。

    伴隨而來的還有商業(yè)銀行績效管理考核標(biāo)準(zhǔn)的微妙變化。新年伊始，財政部將商業(yè)銀行的考核指標(biāo)從盈利能力、經(jīng)營增長、資產(chǎn)質(zhì)量、償付能力四類，調(diào)整為服務(wù)國家發(fā)展目標(biāo)和實體經(jīng)濟(jì)、發(fā)展質(zhì)量、風(fēng)險防控、經(jīng)營效益四類，每類權(quán)重均為25%。

    一位國有銀行華南區(qū)域某支行負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，按照以前的考核目標(biāo)，出于盈利與安全性考慮，銀行傾向于優(yōu)先投放房地產(chǎn)。如今，當(dāng)銀行不再需要將賺錢放在第一位，怎么還會將大量資金投向房地產(chǎn)行業(yè)呢？

    從上至下，從企業(yè)融資端到銀行機構(gòu)供應(yīng)端的一系列量化管控與精細(xì)化設(shè)限，正在重塑房地產(chǎn)資金鏈條的形態(tài)。如何在銀行機構(gòu)的涉房業(yè)務(wù)規(guī)模下降，以及回款減速之下，保持財務(wù)穩(wěn)健性，成為所有房企必須直面的挑戰(zhàn)。

    “投資必須精準(zhǔn)”，“開發(fā)節(jié)奏以及產(chǎn)品和服務(wù)等代表品質(zhì)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，相比以往要更加精細(xì)化管理”，仕通人才聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長王鉞最近接觸到的不同房企給出了這樣兩個答案，這也是他們在地產(chǎn)行業(yè)不容試錯的最新背景下，定下的兩大長期策略。

    “五道紅線”

    變化擺到了靳蕭所在的房企面前。

    1月的第二個周末晚上10點，他從集團(tuán)一場年度工作總結(jié)會議脫身。

    他工作的這家房企，近幾年一直盤踞在房地產(chǎn)銷售排行榜的TOP30內(nèi)；2020年，該房企銷售增速達(dá)到17%，甚至超過2019年的15%。

    然而，排名還是“紋絲不動”。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心新近發(fā)布的年度榜單顯示，盡管經(jīng)受疫情考驗，去年，TOP30房企的全口徑銷售額門檻仍進(jìn)一步增加至1306.0億元，同比增幅達(dá)15.5%。

    規(guī)模量級的向上膠著并非靳蕭和同事們滋生危機感的主要因素，更如履薄冰的焦慮出現(xiàn)在2020年末尾。“三道紅線”測試期尚未正式開啟，監(jiān)管部門的加碼卻不期而至，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)手，分檔對銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比設(shè)置上限。

    “之前是三道紅線，現(xiàn)在補上這兩個指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入‘五道紅線’時代了。”王鉞提到。

    蝴蝶扇動一下翅膀，就足以讓本質(zhì)上已淪為金融化的房地產(chǎn)刮起一陣風(fēng)暴。幾乎所有的房企都身不由己卷入其中，財務(wù)穩(wěn)健成為未來競爭決勝的關(guān)鍵砝碼。

    而當(dāng)下，保衛(wèi)現(xiàn)金是房企們能想到的唯一辦法。

    “2021年，我們一切工作計劃的重心，不是簡單以現(xiàn)金為王，更準(zhǔn)確來表述，是要求現(xiàn)金流為王。其實目前市面上的資金依然比較充沛，但房企普遍急需現(xiàn)金流入。”監(jiān)管層對于房地產(chǎn)資金鏈條的“圍堵”有多密集，靳蕭公司對現(xiàn)金流就有多迫切。

    在一家房地產(chǎn)企業(yè)里面，現(xiàn)金流主要來源于兩個渠道：經(jīng)營活動與融資活動。“三道紅線”明確通過穿透式管理控制有息負(fù)債規(guī)模增速，也即是說，新增融資受限之后，開發(fā)商們紛紛將目光重點轉(zhuǎn)移到由經(jīng)營活動產(chǎn)生的銷售回款上。

    靳蕭所在的公司也不例外。在這場年度工作總結(jié)會議上，高層為今年制定的首要任務(wù)，不再像往常一樣追趕規(guī)模，而是緊抓回款。按照月度、季度、年度的時間軸設(shè)定回款指標(biāo)，第一季度完成30%，第二、三季度各完成20%，第四季度完成30%的節(jié)奏，實操中，必須100%達(dá)到回款目標(biāo)。

    如今，作出這樣的計劃同樣需要勇氣。央行與銀保監(jiān)會的最新管控方向雖然針對供應(yīng)端的銀行業(yè)金融機構(gòu)，但房地產(chǎn)貸款余額占比主要指向開發(fā)貸業(yè)務(wù)，個人住房貸款對應(yīng)的則是回款。

    “要我們立馬‘急剎車’是不可能的，但內(nèi)部有了共識，未來銀行關(guān)于房地產(chǎn)信貸投放規(guī)模一定會收緊。”上述國有銀行華南區(qū)域某支行負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。

    過往，哪怕監(jiān)管部門對于銀行的房地產(chǎn)信貸投放管控愈發(fā)嚴(yán)格，但要求基本聚焦在房地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)層面，從開發(fā)貸入手，對整體信貸規(guī)模和房地產(chǎn)行業(yè)限額兩個方向進(jìn)行靈活管控；至于個人住房貸款方面，更多是以動態(tài)調(diào)節(jié)全年額度為主。

    “之前都是窗口指導(dǎo)，這一次不僅明文公告，還借助量化手段明確劃定上限。”前述國有銀行的支行負(fù)責(zé)人透露，兩項指標(biāo)的具象考核要求已經(jīng)直接由銀保監(jiān)局傳遞到各銀行總行，總行再進(jìn)一步逐級下達(dá)。

    他負(fù)責(zé)的這個支行，去年個人住房貸款余額占比介于35%-40%的區(qū)間內(nèi)。根據(jù)《通知》，這項業(yè)務(wù)超出第一檔中資大型銀行32.5%的上限要求，總行對于他們支行新一年的新增投放額度自然不會予以支持。

    減速與分化

    還有更多的銀行需要在個人住房貸款業(yè)務(wù)上壓降。

    以第一檔中資大型銀行和第二檔中資中型銀行為例，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報此前統(tǒng)計，截至2020年6月，37家A股上市銀行中，第一檔個人住房貸款余額占比踩線的銀行有兩家，中國建設(shè)銀行和中國郵政儲蓄銀行；第二檔觸碰界線的則包括招商銀行和興業(yè)銀行。

    個人住房貸款額度一旦受限，背后牽扯到的利益鏈條莫過于購房市場和房企。影響首當(dāng)其沖體現(xiàn)在二手房上，伴隨額度的收緊，房貸利率提升與放款時間進(jìn)一步拉長成為大概率事件。

    更隱形的危機，從一個個房企資金部門的感知中逐漸清晰起來。“這個《通知》出爐之后，我們預(yù)計今年房地產(chǎn)行業(yè)的回款率會走低。”王浩已經(jīng)開始發(fā)愁，接下來工作不會像以前那么好做了，“以后對接，銀行肯定會拿這些要求向我們說事，溝通流程和成本勢必會增加。”

    按照慣例，每年年初，王浩所在的融資部門需要提前洽談合作銀行，并在這些銀行里面開設(shè)旗下各個即將入市的新盤監(jiān)管賬戶。

    年內(nèi)，如果這些新盤入市銷售，融資部門還要與合作銀行進(jìn)行一輪博弈，要求他們提供足額按揭，加速通過購房貸款審批與放款，確保整個新盤的回款速度，提高周轉(zhuǎn)率。

    而今，個人住房貸款規(guī)模被安上臨界線，無論是靳蕭公司剛敲定的2021年回款任務(wù)，還是王浩與銀行的洽談工作，難度或?qū)⒎?。回款速度減緩，高周轉(zhuǎn)模式無以為繼，這都是他們即將直面的挑戰(zhàn)。

    唯一的希望點在于，與二手房業(yè)務(wù)有所不同，新房從銀行中可獲取的按揭額度與回款速度還因企業(yè)而異。

    “不同企業(yè)憑借資金寬裕程度，布局戰(zhàn)略等差異化條件，擁有不同與銀行談判的籌碼。”王浩的公司，項目集中布局在粵港澳大灣區(qū)，新盤入市一次性去化額往往達(dá)到100億元以上，因此擁有更多的資本與銀行博弈。

    王浩說，大房企手上還是掌握了一定話語權(quán)，如果銀行不給足按揭額度或盡快放款，導(dǎo)致房企回款減速，那雙方之間的其他金融業(yè)務(wù)合作另談。

    只不過，規(guī)模越大，對回款數(shù)量的要求越高。與之相應(yīng)的是，單家銀行的個人住房貸款額度本就有限，不一定能夠完全滿足單個龍頭房企的回款規(guī)模。在這樣的前提下，龍頭房企的談判難度依然存在。

    中小房企更不好過。“他們本身資金實力偏弱，業(yè)務(wù)量相對較少，哪怕要跟銀行談一攬子合作，都缺乏足夠的籌碼。”王浩透露，“銀行要求給點存款支持，他們可能都給不起，又能與銀行綁定多大的利益？”

    看似打向銀行機構(gòu)的兩個指標(biāo)，正在加速不同量級房企之間的分化。在王浩看來，1000-2000億規(guī)模的房企更能進(jìn)退自如，掌握足夠的博弈優(yōu)勢，而且，就算回款率真的下降，這類房企回款與銷售額之間的差距也不會太大。

    沒有試錯機會

    分化不止存在于回款指標(biāo)上。

    “五道紅線”的全面圍攻，尤其是個人住房貸款余額占比量化管理引發(fā)的危機，進(jìn)一步蔓延到銷售端上。

    “接下來，銀行肯定會將按揭額度傾斜到一些購房需求密集，購買力強大的區(qū)域市場。而這些區(qū)域的開發(fā)商也會想方設(shè)法迅速回籠資金，比如，引導(dǎo)購房者將首付從三成提至五成，甚至要求全款購房等。”王浩提到。

    上述國有銀行華南區(qū)域某支行負(fù)責(zé)人說，無論是個人住房貸款額度減少觸發(fā)的業(yè)務(wù)量下降，還是購房門檻往上提升，都對需求端產(chǎn)生明顯的抑制性作用。

    這意味著，個人住房貸款，最終牽動的是商品房市場規(guī)模。

    事實上，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年前11個月，全國商品房銷售金額達(dá)到14.9億元，同比增加1萬億元。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近日做出一個預(yù)判，2020年全國商品房銷售金額將超17萬億元，銷售面積約為16億平方米。

    相比2019年的16萬億，房地產(chǎn)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高似乎已成必然。“但17萬億接近規(guī)模的天花板，房地產(chǎn)幾乎沒有繼續(xù)向上增長的可能性了。”王鉞給出自己的觀點。

    丁祖昱在今年的“十大預(yù)測”中同樣表示，地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從不確定性到確定性的轉(zhuǎn)折，2020年后，房地產(chǎn)將進(jìn)入到下一個確定性階段。伴隨“三道紅線”落地，“房住不炒”成為長效機制，地產(chǎn)無增長時代有望來臨。

    更多的細(xì)枝末節(jié)佐證了這一判斷，根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，2020年前11月百強房企中，有4家千億房企增速為負(fù)。

    一邊是規(guī)模房企的負(fù)增長開始“冒頭”，一邊則是集中度進(jìn)一步加劇。上述提到的這17萬億市場中，以克而瑞研究中心統(tǒng)計的各房企全口徑銷售額粗略估算，前十強包攬了4.85萬億元，占比達(dá)到28.5%。

    將范疇再放大一點，2020年，TOP30房企的操盤金額集中度達(dá)到44.6%，相比2019年又提高了0.9個百分點。

    “2021年的銷售目標(biāo)，我們不可能按降速來計劃，畢竟還是要依靠規(guī)模擴(kuò)張來保證TOP30的序列。但我們已經(jīng)有了預(yù)期，規(guī)模增速和利潤率肯定持續(xù)走低。”靳蕭從年度工作總結(jié)會議聽到最清晰的認(rèn)知是，不要再企圖彎道超車了。

    “彎道超車，既要求房企加速，又要在加速過程中掌握高超技巧，即巧妙通過加杠桿做大規(guī)模。”靳蕭說，顯而易見，“五道紅線”圍堵之下，高杠桿尋求規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展路徑行不通了。

    靳蕭所在的房企選擇了更直接的應(yīng)對方式——直道超車，理由在于：以前整個市場規(guī)模足夠大，融資環(huán)境足夠?qū)捤?，房企擁有充裕的資金來覆蓋試錯成本；但以后，房企犯錯的空間被大大壓縮了。當(dāng)整個行業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的洗牌時，扛不住的企業(yè)肯定會倒下；財務(wù)穩(wěn)健的房企只要繼續(xù)勻速前進(jìn)，自然有機會走到前面。

    “過去20年你犯錯了還可以重新再來，這輪犯錯了就出局，容錯機會非常低。”這句話同樣被旭輝控股董事局主席林中寫進(jìn)對新一年的預(yù)判中。

    王鉞近期與好幾家房地產(chǎn)企業(yè)的高管做過戰(zhàn)略探討，他發(fā)現(xiàn)，這些房企現(xiàn)時心里很清楚，就算追求規(guī)模，也必須是更有質(zhì)量的規(guī)模。而且，追求規(guī)模的過程中不允許再犯錯了，看似微小的一個環(huán)節(jié)出錯，便極有可能觸動財務(wù)端的惡化，進(jìn)而踩中紅線。

    新發(fā)力點

    從單純向企業(yè)融資端拋出具象化、量化的管控指標(biāo)，蔓延到對金融機構(gòu)設(shè)置臨界標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)資金層面的調(diào)控，從未如此精準(zhǔn)。“調(diào)控抓住了房地產(chǎn)金融屬性這個命脈。”王鉞稱，歸根結(jié)底還是要預(yù)防這個行業(yè)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

    精心繪制的五道紅線，就像五塊巨石，橫亙在房企前行的賽道中間，短期內(nèi)如何拼財技降杠桿指標(biāo)，成為聚光燈之下的焦點。

    對于急需還債，但賬上現(xiàn)金流不足的房企而言，迅速見效的回款方式在于通過甩賣資產(chǎn)，度過眼前的負(fù)債難關(guān)。諸如恒大、富力之類列入“紅色檔”的房企，都不約而同甩賣旗下的部分資產(chǎn)“回血”。

    股權(quán)融資的方式也在這一階段頻頻顯現(xiàn)。同策研究院監(jiān)測了40家典型上市房企的融資情況，2020年，這些房企的股權(quán)融資規(guī)模高達(dá)1709.23億元，同比上漲162.79%。其中，分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市與引入戰(zhàn)投均是股權(quán)融資的主要手段。僅2020年下半年，就有14家房企分拆旗下的物業(yè)公司赴港IPO。

    據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報不完全統(tǒng)計，2020年全年，平安通過旗下的平安不動產(chǎn)和深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司（以下簡稱“深圳平安創(chuàng)投”）入股了179家房地產(chǎn)企業(yè)。“現(xiàn)階段，誰手里掌握著長期低成本的資金和資本，誰就站在食物鏈的頂端。”王鉞表示。

    不過，那些財務(wù)指標(biāo)較為健康、還需要繼續(xù)謀求發(fā)展的房企，更傾向于將長期發(fā)力點放在精細(xì)化管理與多元化上。

    旭輝控股對于集團(tuán)發(fā)展的考核標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)在發(fā)生變化。2012年，他們將考核的重心全部放在規(guī)模上；到了2020年，規(guī)?？己苏急炔坏?0%，利潤考核占比則達(dá)到80%。

    2021年，旭輝控股對規(guī)?？己苏急冗M(jìn)一步下降到10%；從2022年開始，規(guī)模會從他們集團(tuán)的考核中消失，基本上全部變成利潤考核。

    林中給出的原因是，這個行業(yè)很快會進(jìn)入到6%利潤率的生死線。如果企業(yè)的精細(xì)化程度不夠，價格只要波動5%，利潤率可能就只剩下3%-4%，基本無法繼續(xù)在市場上玩下去。

    靳蕭的公司也準(zhǔn)備在2021年想方設(shè)法降低管理費用。“行業(yè)利潤率下滑的大背景下，只有通過精細(xì)化管理降低各種費率，才能尋求更多的利潤空間。”他說。

    另外一個普遍性的動作集中在發(fā)展多元化業(yè)務(wù)上。17萬億的商品房規(guī)模基本到頂，開發(fā)商們已經(jīng)將比拼的“戰(zhàn)場”延伸至第二曲線，物業(yè)管理、長租公寓都是這一輪新賽道競爭中的主要落點。

    “多元化現(xiàn)在不是多選項，而是必選項了。”靳蕭指出，如果多元化業(yè)務(wù)能夠發(fā)展壯大，比如在企業(yè)的營收占比達(dá)到40%-50%，那外界就不會將你單純當(dāng)做一家房地產(chǎn)企業(yè)，“五道紅線”的約束作用也就弱化了。

    （應(yīng)受訪者要求，靳蕭、王浩均為化名）