龍湖集團：去年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比提升至21%

    本報記者 陳瀟

    “2024年，龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入267億元，對集團整體收入的貢獻占比達到21%，并且有希望在2028年達到收入占比過半。”3月28日，在龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）業(yè)績會上，其董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，這幾年，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)正撐起公司利潤盤面。

    同日，龍湖集團發(fā)布的2024年“成績單”顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為1274.7億元，股東應(yīng)占溢利（凈利潤）為104億元。其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入267億元，貢獻81億元的核心凈利潤。

    對于未來是否會“重運營、輕開發(fā)”，陳序平表示，開發(fā)、運營、服務(wù)三者齊頭并進。但現(xiàn)階段公司仍把債務(wù)安全放在首位，因此債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資。開發(fā)業(yè)務(wù)會保持一定的投資強度，聚焦一二線核心城市，選擇更加有兌現(xiàn)把握的項目。

    采取“攻守兼?zhèn)?rdquo;策略

    去年9月份，“促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”首次提出，政策從供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

    在業(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠亦表示，當前樓市筑底趨勢已較為清晰，2025年市場整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會加劇，存在較多的機會窗口。

    面對市場分化，龍湖集團采取“攻守兼?zhèn)?rdquo;策略，在存量去化方面，張旭忠表示，去年全年的簽約回款率就超過100%，今年會成立專職團隊對包括商辦、車位、現(xiàn)房等在內(nèi)的項目進行精細化的管理，目標還是要繼續(xù)攻堅存貨去化，換回來有質(zhì)量的回款。

    龍湖集團首席財務(wù)官趙軼在回答《證券日報》記者提問時表示，2024年年末，公司擁有3300萬平方米土儲，單方成本4300元，相對來說比較低的。同時，整體財務(wù)結(jié)構(gòu)比較安全，在現(xiàn)金流管理上比較有主動權(quán)，在銷售上可以根據(jù)市場價格隨行就市，不會為了賣一套房子不顧一切地壓低價格。

    在獲取增量項目方面，龍湖集團聚焦在高能級城市核心板塊，做到優(yōu)中選優(yōu)。2024年，龍湖集團在北京、上海、杭州、成都等熱點城市共獲得9幅土地。2025年一季度，公司還在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。

    “在投資方面，我們始終把公司的安全穩(wěn)健放在首位，投資方面堅守投資紀律。接下來在保障償債安全性前提下，我們會擇機獲取新土地，并根據(jù)市場變化進行彈性的供貨。”張旭忠表示，今年龍湖集團的可售貨源全年超過1600億元，相對比較充裕。

    與此同時，面對市場對更高住房品質(zhì)的追求，龍湖集團亦結(jié)合好房子的政策導(dǎo)向，從社區(qū)配套、產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等細節(jié)方面不斷優(yōu)化，推出全新的產(chǎn)品線——觀萃。

    “成都觀萃開盤三個月就實現(xiàn)清盤，上海觀萃自去年9月份首開后三開三罄，在12月底也實現(xiàn)清盤，可以說觀萃產(chǎn)品線得到市場的充分認可。”張旭忠表示。

    “2028年，即使運營及服務(wù)收入占比能夠?qū)崿F(xiàn)過半的情況下，我們開發(fā)業(yè)務(wù)的收入也還是有一半，仍然是最重要的收入組成部分。所以依然會持續(xù)去做，但會聚焦在好城市、好地段，好房子。”陳序平表示。

    實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

    在穩(wěn)固開發(fā)基本盤的同時，龍湖集團通過運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2024年，公司運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比躍升至21%，這一轉(zhuǎn)變背后，是商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、代建業(yè)務(wù)等多個航道協(xié)同發(fā)力的成果。

    在商業(yè)板塊，龍湖集團2024年新開11座天街項目，出租率攀至歷史新高，達到97%。整個商業(yè)板塊營業(yè)額亦同比增長16%。

    龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉表示，2025年將持續(xù)對現(xiàn)有項目進行招調(diào)及改造升級，同時，今年會再開11座商場，預(yù)計整個航道在今年能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上收入增長。

    在資產(chǎn)管理航道，通過將長租公寓升級為龍智資管平臺，該板塊已實現(xiàn)連續(xù)兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，2024年該航道的全年貢獻運營收入31.8億元。

    在物管航道方面，除了物業(yè)基本盤，在租售、美居、優(yōu)選方面公司也在積極突破服務(wù)邊界。在龍湖龍智造航道，2024年公司實現(xiàn)12.1億元營收，不僅僅是代建業(yè)務(wù)，在裝修、數(shù)字化方向也在做積極探索。

    值得一提的是，要完成收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在陳序平看來，更為重要的是，需先完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。

    過去，通過提前“踩剎車”，龍湖集團的償債相對從容。2024年，龍湖集團有息負債余額相比高峰期下降超300億元，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本下降至4%。

    陳序平表示，今年是龍湖集團債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年，一季度已經(jīng)償還65億元信用債，7、8月份還有30多億元信用債到期，正在做提前應(yīng)對。

    陳序平表示，到2025年年底，公司長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸有機會接近900億元的規(guī)模，整體債務(wù)會進一步下降到1400億元左右。

    “我們將通過正向經(jīng)營現(xiàn)金流降低有息負債總額，經(jīng)營性物業(yè)貸置換短周期的信用債，在未來兩三年時間內(nèi)完成整個債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換。”陳序平表示，有了債務(wù)結(jié)構(gòu)切換才能持續(xù)實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，希望龍湖集團把信用融資降到10%左右，同時也能實現(xiàn)更加安全，健康發(fā)展。