深圳辦公樓租賃市場(chǎng)顯韌性

    本報(bào)訊 （記者王鏡茹）2025年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)深化結(jié)構(gòu)性調(diào)整，面對(duì)新增供應(yīng)高位釋放與企業(yè)租賃需求結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的雙重影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)分化”的格局。

    以消費(fèi)電子、智能制造、品牌出海及相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為代表的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，成為租賃新需求的重要支撐。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理、華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰表示：“新增需求正向高附加值、高成長(zhǎng)性的新經(jīng)濟(jì)與高端生產(chǎn)性服務(wù)集中，不僅反映本地產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升，也對(duì)辦公樓產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、配套體系與運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力提出更高要求。”

    深圳企業(yè)租戶(hù)持續(xù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)策略，通過(guò)更靈活的租賃安排與更嚴(yán)格的成本管控實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。續(xù)租及成本導(dǎo)向型搬遷仍為主導(dǎo)策略，租約重組交易占比進(jìn)一步提升。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，多數(shù)續(xù)租案例伴隨租金水平、租賃規(guī)模等核心條款調(diào)整；在搬遷案例中，租戶(hù)通常保持相對(duì)穩(wěn)定的租賃面積，以在控制成本的同時(shí)提升辦公品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率。

    李文杰認(rèn)為，依托全過(guò)程創(chuàng)新生態(tài)鏈，深圳已構(gòu)建起以硬科技為底色、外向型經(jīng)濟(jì)為引擎、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群為支撐的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)格局。深圳辦公樓租賃需求的主要增量動(dòng)力來(lái)自三方面：其一，消費(fèi)電子行業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶動(dòng)新增與擴(kuò)租需求；其二，品牌加速出海推動(dòng)跨境支付、國(guó)際物流、海外營(yíng)銷(xiāo)投放及跨境法律咨詢(xún)等配套專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)需求顯著提升；其三，以人工智能、芯片半導(dǎo)體為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，帶動(dòng)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)辦公空間需求上行。

    2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)階段性供應(yīng)高峰，全年共有15個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積近116萬(wàn)平方米，為近三年來(lái)最高水平。新增供應(yīng)項(xiàng)目高度集中于前海（約占35%）、寶安中心（約占21%）和后海（約占21%）三大子市場(chǎng)，且半數(shù)以上為企業(yè)自建總部大樓。

    2026年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)計(jì)溫和復(fù)蘇，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策有望提振內(nèi)需，為辦公樓市場(chǎng)修復(fù)提供外部基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)一步優(yōu)化，公募REITs向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)容，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)并拓寬權(quán)益融資渠道，提升市場(chǎng)流動(dòng)性與資產(chǎn)配置空間。

    展望2026年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將有超150萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。供需結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以明顯緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)維持高強(qiáng)度，租金仍將承壓、空置率延續(xù)高位運(yùn)行。租戶(hù)在嚴(yán)控成本的同時(shí)，將更重視辦公空間對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際支撐效能；業(yè)主則需通過(guò)更靈活的租賃條款與服務(wù)能力提升，換取穩(wěn)定現(xiàn)金流與更可持續(xù)的出租率。

（編輯 張昕）