房企借力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs加速轉(zhuǎn)型“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”

    本報(bào)記者 陳瀟

    近期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）申報(bào)明顯升溫。同花順數(shù)據(jù)顯示，自2026年1月底首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目申報(bào)以來(lái)，截至3月17日，滬深證券交易所累計(jì)已受理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目15單。其中，包括保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）、新城發(fā)展控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城控股”）、北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首開股份”）等在內(nèi)的7家房企參與其中，成為參與REITs市場(chǎng)的重要力量。

    業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正成為房企盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的重要工具，也為行業(yè)加快向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”新模式轉(zhuǎn)型提供關(guān)鍵支撐。

    房企加速布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs

    從企業(yè)層面來(lái)看，近期多家上市公司披露商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)進(jìn)展。3月10日，保利發(fā)展在互動(dòng)平臺(tái)回答投資者提問(wèn)時(shí)表示，公司已啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)工作，有利于公司拓寬融資渠道、盤活存量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)等。

    此前，上交所信息顯示，華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)為已反饋。

    據(jù)了解，該項(xiàng)目是保利發(fā)展首單公募REITs，持有的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為坐落于廣州市天河區(qū)臨江大道5號(hào)的保利中心寫字樓以及坐落于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街道燈湖西路20號(hào)的佛山保利水城購(gòu)物中心項(xiàng)目。

    3月6日，新城控股公告稱，公司商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上交所受理。公司擬將常州天寧吾悅廣場(chǎng)、南通啟東吾悅廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)，通過(guò)設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，并由公司參與戰(zhàn)略配售不低于34%的份額。

    首開股份亦于2月份披露相關(guān)計(jì)劃，擬以華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂項(xiàng)目三項(xiàng)資產(chǎn)作為底層標(biāo)的，開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作。

    除上市房企外，不少非上市房企也在加快參與。3月16日，紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT獲深交所受理，原始權(quán)益人為星河控股集團(tuán)子公司——星河實(shí)業(yè)（深圳）有限公司。官網(wǎng)顯示，星河控股集團(tuán)1988年成立于深圳，旗下有產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、資本、物業(yè)等板塊，業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店服務(wù)、股權(quán)投資、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域。

    此前，廣州市海珠城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司也啟動(dòng)了朗豪酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs項(xiàng)目招標(biāo)，公開選聘基金管理人、計(jì)劃管理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs熱度上升，與政策端持續(xù)擴(kuò)圍密切相關(guān)。去年底，為推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場(chǎng)投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，中國(guó)證監(jiān)會(huì)制定了《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，自2025年12月31日起實(shí)施。

    “商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，是REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施向更廣義的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)延伸的重要標(biāo)志。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這不僅拓寬其底層資產(chǎn)類型，也為存量資產(chǎn)盤活，房企轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提供了新的路徑。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這背后也反映了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的深層變化。“發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，本質(zhì)上是企業(yè)利用資本市場(chǎng)工具，對(duì)存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行再定價(jià)和再配置。”同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，有助于企業(yè)回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)“輕重并舉”的發(fā)展模式。

    多家企業(yè)亦在公告中明確了這一轉(zhuǎn)型方向。例如，新城控股表示，推進(jìn)REITs發(fā)行能夠有效盤活存量資產(chǎn)，并進(jìn)一步推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展動(dòng)能。

    不僅如此，部分企業(yè)已將REITs作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略工具。例如，華潤(rùn)置地有限公司構(gòu)建的商業(yè)、有巢雙REITs平臺(tái)，是其在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，也是夯實(shí)第二發(fā)展曲線的關(guān)鍵支撐。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著商業(yè)辦公、酒店、城市更新等多類型資產(chǎn)逐步納入，REITs市場(chǎng)正加速為企業(yè)構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定收益模式提供重要支撐。

    總體來(lái)看，隨著更多項(xiàng)目落地，REITs有望成為連接資本市場(chǎng)與實(shí)體不動(dòng)產(chǎn)的重要紐帶，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。