政策金融雙賦能 京滬深樓市暖意涌動(dòng)

    本報(bào)記者 李冰 熊悅

    春潮涌動(dòng)，暖意漸傳。

    一線(xiàn)樓市“暖流”涌動(dòng)，市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)愈發(fā)清晰。緊扣“十五五”規(guī)劃中“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，錨定2026年政府工作報(bào)告“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的部署，政策引導(dǎo)與金融實(shí)踐同向發(fā)力，持續(xù)激活一線(xiàn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

    2026年2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。截至3月25日，該項(xiàng)新政已落地實(shí)施滿(mǎn)1個(gè)月。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房成交2.24萬(wàn)套，成交量較2025年同期增長(zhǎng)11%。不只上海，目前北京、上海、深圳三地已同步下調(diào)個(gè)人住房貸款利率與首付比例，三地因城施策優(yōu)化舉措全面落地，相關(guān)政策已進(jìn)入平穩(wěn)觀察期。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)程赴京滬深三地開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，面對(duì)面對(duì)話(huà)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、購(gòu)房居民、售房業(yè)主等多方市場(chǎng)主體，全方位摸排一線(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)情況。綜合調(diào)研情況來(lái)看，三地核心區(qū)域樓市已呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，貸款購(gòu)房的剛需及改善型需求成為當(dāng)前市場(chǎng)交易的核心主力。

    政策、金融雙發(fā)力

    切實(shí)降低置業(yè)成本

    在宏觀政策框架下，京滬深三地均推出了因地制宜的樓市松綁政策，從放寬限購(gòu)、優(yōu)化商貸政策到加大住房公積金支持等，精準(zhǔn)支持居民合理住房需求，形成政策合力。

    前述《通知》顯示，對(duì)住房限購(gòu)、公積金貸款、個(gè)人住房房產(chǎn)稅等七方面政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房信貸政策進(jìn)一步優(yōu)化。自3月16日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

    上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)前上海鏈家日均帶看量較樓市新政前增長(zhǎng)30%，日均新增客戶(hù)量較新政前增長(zhǎng)51%，客戶(hù)入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。”

    北京則在2025年先后發(fā)布兩份進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知文件。2025年8月8日，政策放寬五環(huán)外限購(gòu)，即在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)；2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門(mén)再次發(fā)布樓市新政，調(diào)整非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)、五環(huán)外商品住房的繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限，并在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

    記者從多家國(guó)有大行了解到，目前北京商業(yè)房貸以5年期以上LPR（3.50%）為定價(jià)基準(zhǔn)，多家銀行實(shí)際執(zhí)行利率普遍為3.05%。記者測(cè)算發(fā)現(xiàn)，以購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套住房為例，貸款100萬(wàn)、等額本金分30年還清，對(duì)比2025年12月24日前執(zhí)行的3.45%利率，新政后月供可減少百元以上，累計(jì)還款總額能節(jié)省數(shù)萬(wàn)元。

    深圳市自2025年9月6日起施行優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施，包括優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策等。其中，商貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。

    “去年以來(lái)，一線(xiàn)城市密集出臺(tái)降低首付比例、下調(diào)貸款利率、優(yōu)化限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，有效降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，形成了強(qiáng)有力的金融支持組合拳，帶動(dòng)了市場(chǎng)情緒邊際修復(fù)。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，究其原因，一方面是新政顯效，有效帶動(dòng)了潛在購(gòu)房需求釋放；另一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)格已逐步接近合理水平。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目交易活躍度較高，而遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力仍存。

    一系列政策組合拳疊加金融賦能，一線(xiàn)城市樓市交易活躍度持續(xù)提升。3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%；一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和上海分別上漲0.3%和0.2%。

    “從客觀數(shù)據(jù)看，一線(xiàn)城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)了積極表現(xiàn)，尤其是房?jī)r(jià)的調(diào)整和政策效應(yīng)的釋放，已經(jīng)發(fā)揮了非常好的綜合效應(yīng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，就上海樓市而言，此輪市場(chǎng)成交放量并非單一因素驅(qū)動(dòng)，而是多重利好因素作用疊加的結(jié)果：一是政策紅利持續(xù)釋放，金融賦能精準(zhǔn)滴灌，為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力；二是價(jià)格調(diào)整到位，信心逐步修復(fù)；三是潛在需求客觀存在。

    中介“忙起來(lái)”

    見(jiàn)證一線(xiàn)樓市暖意

    “向陽(yáng)花木易為春”，一線(xiàn)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人最能敏銳感知樓市的暖意。在新政的賦能下，京滬深樓市交易活躍度顯著提升。

    “早上七點(diǎn)吃了三個(gè)雞蛋，一直忙到晚上八點(diǎn)多。”北京新房銷(xiāo)售員李凱（化名）的親身經(jīng)歷，生動(dòng)展現(xiàn)了新政落地后的市場(chǎng)熱度。他坦言，僅周六一天就完成7單簽約，連午飯都要提前預(yù)定。李凱的情況并非個(gè)例，而是京滬深三地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中的普遍現(xiàn)象。

    夜幕降臨，北京市西城區(qū)某房產(chǎn)中介門(mén)店依舊燈火通明，三間簽約室座無(wú)虛席。墻上掛滿(mǎn)業(yè)主與購(gòu)房者送來(lái)的錦旗，打印區(qū)不斷輸出著房屋交易合同，處處透著忙碌的氣息。北京二手房經(jīng)紀(jì)人張麗（化名）在接受采訪時(shí)，咨詢(xún)與帶看電話(huà)接連不斷。她告訴記者，近期客戶(hù)約看、業(yè)主掛牌、政策咨詢(xún)需求明顯增多，門(mén)店內(nèi)部成交喜報(bào)頻頻刷屏。僅3月14日當(dāng)日，區(qū)域成交量便超170單，其中4個(gè)大區(qū)成交5單以上，9個(gè)大區(qū)成交4單。

    千里之外的上海，房產(chǎn)中介同樣忙碌。經(jīng)紀(jì)人陳?。ɑ┘幢愕搅送砩暇劈c(diǎn)，仍在回復(fù)客戶(hù)的看房咨詢(xún)。他表示，年初以來(lái)市場(chǎng)節(jié)奏明顯加快，咨詢(xún)、帶看量持續(xù)上升?！锻ㄖ仿涞氐漠?dāng)天，業(yè)內(nèi)同行便迅速梳理解讀并轉(zhuǎn)發(fā)推廣，客戶(hù)咨詢(xún)量進(jìn)一步攀升，中環(huán)內(nèi)高性?xún)r(jià)比房源成交尤為活躍。

    某房產(chǎn)交易平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，僅3月14日當(dāng)天，該平臺(tái)上海二手房成交量便突破1400套。

    這份忙碌的背后，是中介行業(yè)的主動(dòng)求變。記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家房產(chǎn)中介門(mén)店已加強(qiáng)政策培訓(xùn)，確保經(jīng)紀(jì)人精準(zhǔn)掌握最新政策，熟練掌握首付比例、房貸利率調(diào)整等核心內(nèi)容。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的忙碌身影，成為當(dāng)前樓市回暖最直觀的生動(dòng)注腳。

    交易兩端各有考量

    助力產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)健發(fā)展

    樓市新政的核心紅利，不僅惠及買(mǎi)房人，更深度惠及整個(gè)樓市生態(tài)，為行業(yè)良性循環(huán)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。政策端精準(zhǔn)施策、因城發(fā)力筑牢穩(wěn)定基礎(chǔ)，金融端精準(zhǔn)滴灌、主動(dòng)作為形成合力，推動(dòng)行業(yè)穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，實(shí)現(xiàn)樓市生態(tài)的正向閉環(huán)。

    剛需購(gòu)房者的感受是，“夠得著”的房子變多了。在北京工作的李輝從2025年初開(kāi)始看房，因預(yù)算有限一直猶豫不決。原本只能負(fù)擔(dān)得起一居室，新政出臺(tái)后，現(xiàn)在能買(mǎi)得起小兩居，近期準(zhǔn)備出手。

    住在上海市閔行區(qū)的上班族劉宏也坦言，身邊非滬籍的同事朋友近期討論房子的話(huà)題增多，“現(xiàn)在政策利好，有朋友也在慢慢觀望，看看合適的房源”。

    改善型群體借助政策東風(fēng)，優(yōu)化居住條件。置換需求的釋放，不僅盤(pán)活了存量房源，更提升了市場(chǎng)的流通性，助力樓市生態(tài)形成“賣(mài)舊買(mǎi)新”的良性循環(huán)。深圳的王宗旭計(jì)劃購(gòu)入一套二手房，他表示：“目前還在觀望，主要是出于改善需求，想置換核心區(qū)域的房子，對(duì)我來(lái)說(shuō)這算是一筆穩(wěn)健的資產(chǎn)配置。”

    與買(mǎi)房人積極入市相對(duì)應(yīng)，賣(mài)房人的心態(tài)也在新政影響下發(fā)生微妙變化。有置換需求的賣(mài)房人成為新政的積極響應(yīng)者，他們趁著市場(chǎng)熱度，主動(dòng)掛牌、適度讓利，希望盡快售出房源以完成置換；也有部分賣(mài)房人掛牌只為變現(xiàn)離場(chǎng)，豐富了市場(chǎng)供給層次。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者曾陪同購(gòu)房者張俊洽談一套意向二手房。該房源掛牌價(jià)528萬(wàn)元，談判前中介曾透露，按業(yè)主此前心理價(jià)位，成交價(jià)有望降至500萬(wàn)元以下。然而談判過(guò)程中，業(yè)主態(tài)度卻發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，顯現(xiàn)出“惜售”心態(tài)，明確表示價(jià)格低于500萬(wàn)元不予出售，此次洽談不足一小時(shí)，未能達(dá)成交易。不過(guò)，此類(lèi)個(gè)別業(yè)主的惜售情緒，反而從一個(gè)側(cè)面折射出當(dāng)前市場(chǎng)信心正逐步修復(fù)。

    張麗向記者表示，自己負(fù)責(zé)片區(qū)的成交量確有回升，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)普漲行情，僅部分核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢(shì)。

    整體來(lái)看，新政落地后，京滬深樓市活躍度持續(xù)提升。無(wú)論是置換、變現(xiàn)還是觀望，市場(chǎng)主體都在根據(jù)自身需求尋找最優(yōu)解。這種多元化的市場(chǎng)行為共同構(gòu)成了健康有序的樓市生態(tài)，而活躍度的提升與交易的理性回歸，進(jìn)一步鞏固了樓市企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

    在曹晶晶看來(lái)，本輪政策優(yōu)化呈現(xiàn)“因城施策、精準(zhǔn)滴灌”的特征，通過(guò)購(gòu)房資格梯度松綁與融資成本下調(diào)協(xié)同發(fā)力，切實(shí)降低了居民置業(yè)門(mén)檻。

    更為重要的是，作為拉動(dòng)整個(gè)樓市企穩(wěn)回升的重要支點(diǎn)，一線(xiàn)樓市企穩(wěn)修復(fù)將為市場(chǎng)持續(xù)釋放積極信號(hào)，有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)鞏固基礎(chǔ)。

    “當(dāng)前一線(xiàn)樓市企穩(wěn)已對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來(lái)積極影響。以上海二手房為例，核心區(qū)域二手房交易持續(xù)活躍，直接帶動(dòng)家裝、家居、家電等后續(xù)消費(fèi)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好、企業(yè)資金狀況改善，疊加人們對(duì)高品質(zhì)居住需求的提升，也會(huì)為AI、機(jī)器人等新興領(lǐng)域帶來(lái)更多的市場(chǎng)需求。

    蘇商銀行研究院高級(jí)研究員杜娟表示：“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，上至建筑建材，下至裝修家電，覆蓋多個(gè)門(mén)類(lèi)。樓市的企穩(wěn)不僅是市場(chǎng)交易的回暖，更是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇與消費(fèi)的拉動(dòng)，這種多維度的正向反饋，不斷完善樓市生態(tài)，形成‘市場(chǎng)企穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇、消費(fèi)升級(jí)、生態(tài)優(yōu)化’的良性循環(huán)。”

    對(duì)于購(gòu)房者，杜娟建議，首要的是滿(mǎn)足居住需求；其次是考慮購(gòu)買(mǎi)力，關(guān)鍵是要量力而行、增強(qiáng)權(quán)益保護(hù)意識(shí)；第三是關(guān)注附加支出，需綜合統(tǒng)籌資金；第四是及時(shí)關(guān)注新政，爭(zhēng)取相關(guān)支持。

    政策與金融雙向發(fā)力，不僅有效降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，更在緩解房企流動(dòng)性壓力、拉動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇等方面發(fā)揮了重要作用，為房地產(chǎn)生態(tài)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)、高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力。