房地產(chǎn)市場將迎來更密集的城市層面調控

    范圍涉及“五限”、按揭利率調整、違規(guī)行為整頓等多個方面

    ■夏丹

    4月份房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢，但房價卻環(huán)比上升加快，主要源于二線城市和三線城市房價的較快上漲，預計，5月份在城市層面將迎來密集的調控潮。4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯示出較強的韌勁，增速僅小幅下滑。然而三項主要前瞻指標均呈增速放緩態(tài)勢，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

    一、成交增速繼續(xù)下行，但房價環(huán)比上升加快

    1月份-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比上期回落2.3個百分點；商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。持續(xù)調控之下房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢，但房價增速卻仍有提升。4月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)平均環(huán)比為0.57%，增速較上月加快。這主要是源于二線城市和三線城市房價上漲加快，其增幅分別擴大了0.14個百分點和0.18個百分點。一線城市房價環(huán)比增幅則有所收窄。

    “五一”前后，住建部約談了12個城市負責人，多為房價上漲較快的二線省會城市以及個別三線城市，如被約談的?？凇⑷齺?、西安、太原、哈爾濱、貴陽等均位列4月份房價環(huán)比漲幅榜Top10。堅持房地產(chǎn)調控“目標不動搖、力度不放松”被再次強調，可見中央對于落實“房住不炒”、抑制房價過快上漲的態(tài)度堅決。預計5月份將迎來城市層面更為密集的調控潮，范圍涉及“五限”、按揭利率調整、違規(guī)行為整頓等多個方面。

    二、前瞻指標“三緩”，投資增速可能走弱

    2018年1月份-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1月份-3月份回落0.1個百分點。在本月全國投資數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一枝獨秀，增速僅較上月小幅下滑，整體仍處在高位，在住房雙軌制框架下顯示出了較強的韌勁。然而，三項主要領先指標均呈增速放緩態(tài)勢，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

    新開工從加速復工中回復平穩(wěn)。1月份-4月份房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%，增速回落2.4個百分點。上個冬天的采暖季，京津冀、濟南等多地實施了“最嚴停工令”，時間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬，疊加春節(jié)效應，年初新開工情況低迷。在春節(jié)后復工疊加采暖季結束的影響下，3月份房屋新開工面積增速明顯大幅反彈，這種趕工效應進入4月份后恢復平靜。

    拿地放緩，土地成交面積同比轉負。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%，上期為增長0.5%；土地成交價款2391億元，增長13.6%，增速回落6.7個百分點。盡管房企存在補充土地儲備的需求，但在行業(yè)調控和金融監(jiān)管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊約束。

    資金來源繼續(xù)收緊，增速創(chuàng)兩年來新低。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速回落1個百分點。分項來看，國內(nèi)貸款8637億元，同比下降1.6%；利用外資17億元，下降77.6%；自籌資金14894億元，增長4.8%；定金及預收款14987億元，增長8.3%；個人按揭貸款7148億元，下降6.7%。其中兩項貸款增速值得注意：銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年余以來的首次轉負，對個人的按揭貸款在利率上行和額度嚴控之下延續(xù)去年四季度以來的負增長，體現(xiàn)了去年以來對企業(yè)部門和居民部門去杠桿的要求。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級研究員）