樓價連升25個月 香港或開征空置稅

    寸土寸金的香港，一直以高樓價聞名。近日香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。對此，香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥和香港特別行政司司長陳茂波日前均表態(tài)稱，政府正在研究征收空置稅，并將在本月宣布空置稅研究結(jié)果。

    市場分析人士稱，此次空置稅可能針對一手房，并非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，仍未能控制住樓價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置單位，而二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上，因此市場擔心此次征收空置稅對樓市基本面的影響有限。

    空置稅或本月落地

    香港樓市曾經(jīng)成為很多人的造富神話，近年來，香港樓市明顯處于上行通道，盡管香港政府前后推出不少“辣招”欲控制樓價增速，但根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港4月私人住宅售價指數(shù)升至375.9點，環(huán)比上升1.8%，該指數(shù)已連續(xù)上升25個月，累計升幅達38.5%，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。

    此外，根據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個，其中6000個在去年或今年首季落成，其余3000個單位則于2011年至2016年期間落成。而業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達到2.08萬個，相比過去5年平均水平增加50%。

    為了幫助樓市“降溫”，特區(qū)政府預(yù)計本月將落地空置稅細則。香港特別行政區(qū)財政司司長陳茂波日前表示出對樓價飆升的擔心，他表示，“今年前4個月樓價累計上升7%，整體樓價較1997年的高峰已高出117%。而市民的置業(yè)購買力指數(shù)在第一季度上升至約71%，明顯高于過去20年44%的長期平均值，這顯示出樓價已經(jīng)大幅超出市民的負擔能力。此次征收空置稅只是針對一手房市場，而非二手房市場，因為住宅應(yīng)該滿足民生需求，而非炒賣用，希望此次新政能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)商把這些空置的房子推出市場銷售。”同時，陳茂波也強調(diào)，“隨著美國貨幣政策正?；愀巯⒖谠诼?lián)系匯率制度下將隨美息上調(diào)，港元銀行同業(yè)拆息上升，住宅樓宇的按揭貸款息率也將因而上揚，顯示出利率調(diào)升帶來的風(fēng)險。希望市民在做出置業(yè)決定前，應(yīng)小心衡量風(fēng)險。”

    此外，香港特別行政長官林鄭月娥日前也明確表示，香港將在本月宣布空置稅研究結(jié)果。

    市場擔心影響有限

    雖然稅收是調(diào)整行業(yè)基本面的一項利器，但是值得注意的是，根據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，遠低于1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。

    香港世紀城市集團主席羅旭瑞認為，香港住宅市場空置率低，空置稅未必適用。他坦言，盡管政府因應(yīng)樓價高企推出多項“辣招”，但樓價依然持續(xù)走高，根本原因在于置業(yè)需求旺盛而土地供應(yīng)不足，調(diào)控樓市的重點在于供求平衡，政府應(yīng)著力加大土地供應(yīng)。

    同時在香港樓價總體上行的背景下，十大指標二手樓盤的單價升幅更為顯著。今年前5個月，這些“藍籌樓盤”的單價漲幅普遍超過10%。而從成交來看，今年前5個月的二手樓市每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超過14%。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝預(yù)計，今年上半年二手住宅的注冊量將接近2.7萬宗，創(chuàng)下三年半以來的新高，而二手住宅成交金額則有望創(chuàng)下2050億港元的紀錄，創(chuàng)7年以來的新高。

    業(yè)內(nèi)人士也提出，海外國家征收空置稅大多是針對二手物業(yè)市場，而針對一手物業(yè)未必能緩解樓價升勢，而且在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

    高盛日前發(fā)表研究報告指出，香港政府針對一手樓欲制定空置稅，預(yù)期對樓市基本面影響有限。報告指出，在政府所提及9000個一手空置單位中，約有6000個單位是近期才落成，該行認為此數(shù)量受新政策的影響不大，開發(fā)商仍會繼續(xù)出售新落成的單位。高盛又提到，二手市場的空置單位數(shù)量更大，約有4.3萬個單位，但估計這些單位將不會受新政策影響。高盛認為，即使稅率以5%的倍數(shù)計算，市場仍可以負擔，而比起樓價的升幅，新稅項對成本也只有輕微影響，不過實際影響要待確定稅率后才能計算。

    美銀美林日前發(fā)表研究報告稱，香港官方表示空置稅研究接近尾聲，但該行認為政策僅會輕微增加開發(fā)商的持貨成本，若稅率并不太重，開發(fā)商或會將額外成本轉(zhuǎn)嫁至買家。該行認為，真正影響行業(yè)的是加息因素，預(yù)期未來6個月到9個月地產(chǎn)股股價將繼續(xù)呈區(qū)間上落，因為投資者在等待美國年內(nèi)多次加息及香港最優(yōu)惠利率或于今年第四季或明年第一季上升對市場帶來的影響。