企業(yè)家、明星們注意！兩座城市再不能這樣炒房了

個人不能炒房了，但企業(yè)呢。

21世紀經濟報道援引Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度，投資房地產的上市公司數(shù)量已增至上千家，總共持有投資性房產市值超過9000億元。投資性房產并不包括自用房地產，以及作為存貨可銷售的房地產。

在房價上漲時，上市公司出售房產，以彌補業(yè)績的情況也時有發(fā)生。在調控趨緊的大背景下，也有不少企業(yè)積極參與新樓盤的搖號。

今年4月，每日經濟新聞就曾報道，上海某知名的高端物業(yè)完成搖號后，公布的客戶名單中，公司客戶達到了214組，占所有客戶的一半。

但現(xiàn)在，有些城市已經開始關注到公司炒房的現(xiàn)象，相關政策也陸續(xù)出臺。

6月24日、25日，西安和長沙兩市先后發(fā)布調控政策，兩份政策中都有共同的一點：暫停向企業(yè)單位銷售住房。

西安、長沙暫停企業(yè)買房

6月24日，西安市政府辦公廳發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》?！锻ㄖ分械暮诵膬热菔牵?/span>

在住房限購區(qū)域范圍內，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。

▲圖片來源：西安市房管局官網

據(jù)中新網客戶端報道，關于暫停企事業(yè)單位購買住房的原因，西安市房管局負責人表示，這是為了“防止以企業(yè)名義投機炒房”。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗表示，單位購買住宅不符合房改政策，在房源緊張和抑制炒房的情況下，優(yōu)先保障居民購買住房符合民生優(yōu)先政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，西安成為全國首個明確對公司購房進行管控的城市，這相當于限購政策有所升級，預計很多城市會在公司購房方面收緊政策。

果然，第二天，就有城市跟進。

6月25日，長沙晚報報道稱，為保障剛性購房需求，遏制投機炒房，維護房地產市場秩序，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，長沙市人民政府辦公廳今日印發(fā)《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》。

長沙市的《通知》中寫到，

關注重點動向，堵塞炒房漏洞。

暫停企業(yè)在限購區(qū)域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

在一些房地產業(yè)內人士看來，以公司名義購買、持有房產尤其是住宅，事實上已成為房地產調控的漏洞。

顯然，西安和長沙的政策，有可能成為全國新房搖號的風向標！

近來，以公司名義購買、持有房產尤其是住宅的勢頭興起。

6月20日，審計署的最新公告顯示，多家企業(yè)仍有大量房產閑置、存在未能按要求退出房地產業(yè)務的問題。

2010年4月，東方電氣(7.18 -0.83%,診股)集團在年度投資計劃外使用2084.07萬元購買27套商品房及車位，至審計時長期閑置。

東方電氣集團、中國中車(7.53 -0.92%,診股)集團、中國商用飛機有限責任公司等企業(yè)均未能按要求退出房地產業(yè)務等工作。

公司買房成本高

對于普通的“炒房客”來說，為了突破限購而成立公司，門檻很高。此前，58安居客房產研究院首席分析師張波告訴每日經濟新聞記者：

不但需要名下有公司，房貸的難度也頗高，并且每年還要面臨數(shù)額不低的房產稅，如此大費周章來“突破限購”可能性極小。

那么，公司名義買房需要付出什么代價？

一次性付款

一稅務專家告訴記者，以公司名義買房需一次性付款，這意味著初始的投入成本很高。而買家要到取得產權證后，才能進行抵押貸款。

交稅

此外，購買的房屋無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。同時，公司每年需要繳納房產稅。根據(jù)1986年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，對于公司名下的房產，每年需繳納房產稅，具體稅費為：每年房產原值×70%×1.2%。

折舊可以作為稅前利潤減項，進而可以降低稅前利潤、減少納稅。

舉個例子，一家公司一年盈利100萬元，如果認定為該房屋為固定資產，按照20年折舊來計，一套市價1000萬元的房產，每年折舊50萬元（為方便讀者理解，這里說的每年折舊50萬是假設），那么稅前利潤就減少至50萬元，即納稅基礎就從100萬元變成了50萬元。

上述稅務專家告訴記者，如果公司進行股權轉讓，只要變更股東姓名，就不需要繳納所得稅，即把公司財務做虧。不過該稅務專家提醒，這要看稅務局是否認可中間有沒有逃稅嫌疑，最終要稅務局來認定股權轉讓價格是否合理。

據(jù)悉，公司交易房產時的所得稅稅率為25%，也有部分稅收優(yōu)惠的是15%，但交易環(huán)節(jié)中的流轉稅和契稅是不可避免，該稅務專家表示，如果持有時間長的話，個人繳稅還是比公司繳稅低。

可見，要想為了買房專門成立公司，成本是很高的。但是，張波告訴每日經濟新聞記者：

對于一些名下已經有公司的企業(yè)家或明星，通過公司名義（或工作室）來買房則是近此年來并不鮮見的現(xiàn)象，是否屬于“炒房”則很難界定。

▲上海某高端樓盤客戶

除了暫停企業(yè)購房外，西安這次的政策還暫停了事業(yè)單位購房，嚴禁各級行政機關、事業(yè)單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。