社科院報(bào)告：2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化

    2018年12月11日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同主辦，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、鳳凰財(cái)經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》發(fā)布暨住房制度改革研討會(huì)在京舉行。

    《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》在評(píng)述2017-2018年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2019年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構(gòu)建華房住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)，針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。

    《中國(guó)住房發(fā)展總體報(bào)告》顯示，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。未來(lái)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來(lái)一切皆有可能。盡管未來(lái)預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察，課題組基于模型定量分析和影響因素變化分析，做出判斷和預(yù)測(cè)：總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。未來(lái)一年，一、二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存可能再度增加。

    《中國(guó)住房需求報(bào)告》顯示，雖然我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)整體運(yùn)行較為平穩(wěn)，但由于我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題仍長(zhǎng)期存在，本輪市場(chǎng)下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢(shì)性信號(hào)和問(wèn)題，需要在未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控中引起有關(guān)部門(mén)重視關(guān)注。一是市場(chǎng)整體預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)，買(mǎi)漲殺跌的盲從心理依然存在。二是租賃市場(chǎng)政策性因素和資本入市，可能會(huì)進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)供需矛盾。三是局部區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型供需錯(cuò)配、面臨空置率上升壓力。四是違規(guī)操作、影響預(yù)期的市場(chǎng)亂象亟需整頓治理。綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢(shì)，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場(chǎng)仍存在供需矛盾緊張、市場(chǎng)預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

    《中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管報(bào)告》指出，2018年，政府的住房市場(chǎng)監(jiān)管政策上主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場(chǎng)，從土地市場(chǎng)監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷(xiāo)售監(jiān)管角度著力維護(hù)市場(chǎng)秩序，確保各項(xiàng)政策落實(shí)效果，從租賃市場(chǎng)監(jiān)管角度著力建章立制，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

    盡管如此，目前的監(jiān)管模式仍存在一些問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)未來(lái)的監(jiān)管效果產(chǎn)生影響，導(dǎo)致住房市場(chǎng)的波動(dòng)。主要包括監(jiān)管的長(zhǎng)效性制度性不突出，監(jiān)管的整合程度和社會(huì)參與度均不夠。鑒于此，政府還要加強(qiáng)建章立制及執(zhí)行，可以考慮成立跨部門(mén)的住房市場(chǎng)監(jiān)管委員會(huì)以提高監(jiān)管的協(xié)調(diào)性，以及進(jìn)一步加強(qiáng)信息披露和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定。

    《中國(guó)住房宏觀調(diào)控報(bào)告》認(rèn)為，整體來(lái)看，2018年我國(guó)住房市場(chǎng)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期，將會(huì)從過(guò)去20年的住房高速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變到波動(dòng)式增長(zhǎng)和區(qū)域性增長(zhǎng)并存的階段。面對(duì)這樣的形勢(shì)，未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，要進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策、分類(lèi)調(diào)控的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時(shí)調(diào)控的能力。一是堅(jiān)定不移推進(jìn)城鎮(zhèn)化，堅(jiān)定住房市場(chǎng)信心。二是圍繞住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展實(shí)現(xiàn)調(diào)控機(jī)制化、制度化。三是繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動(dòng)搖。四是加快住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制建設(shè)。