住房租賃監(jiān)管升級 “租金貸”籬笆扎緊

    長租公寓平臺迎來多地監(jiān)管規(guī)范。2月以來，深圳、北京、上海三地先后發(fā)布了針對住房租賃資金監(jiān)管的文件，直指長租公寓平臺“資金池”問題和“租金貸”資金監(jiān)管問題。

    上海住建委等十部門共同制定的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《意見》）中明確要求，未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)；已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃。

    “一邊是收不到房租的房東，用貸款資金付了房租、卻被房東趕的租客；另一邊是給租客提供信貸資金的銀行。‘租金貸’引發(fā)的問題已經(jīng)讓市場形成多方共輸局面。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

    近年來，隨著蛋殼、自如、青客等長租公寓興起，“租金貸”活躍起來，并讓租賃平臺、銀行、房東、房客四方形成聯(lián)動。但脆弱的四方關(guān)系卻屢屢因長租公寓平臺資金鏈斷裂而土崩瓦解。

    在這一模式下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將貸給租客的錢，直接一次性支付給平臺，而租客再向金融機(jī)構(gòu)按月償還租房貸款。一旦平臺突然出現(xiàn)資金鏈斷裂，不再向房東支付每月租金，就會直接造成租客和房東之間的矛盾沖突。

    “其實從2017年到2020年，每年都有長租公寓平臺‘爆雷’，這些平臺或是‘跑路’，或是出現(xiàn)資金鏈斷裂。”這位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道，近年來長租公寓“爆雷”的關(guān)鍵原因，即在于一些長租公寓平臺通過“租金貸”歸攏資金，以長收短付等方式形成“資金池”進(jìn)行盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致一旦遇到疫情等極端情況，資金鏈極易發(fā)生斷裂，進(jìn)而沒錢再向房東支付房租。

    深圳、北京、上海近日發(fā)布的文件，一個共同點即嚴(yán)控“租金貸”撥付對象，“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個人。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一監(jiān)管措施有利于制止租賃平臺利用“租金貸”盲目擴(kuò)張，從根本上杜絕“爆雷”事件發(fā)生。

    其中，上海更是進(jìn)一步壓降“租金貸”業(yè)務(wù)。上海發(fā)布的《意見》明確提出，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

    2020年以來，多地住房租賃政策密集出臺，對于長租企業(yè)的資金監(jiān)管力度逐漸加強，以更好地促進(jìn)住房租賃市場有序發(fā)展，體現(xiàn)“租售并舉”住房戰(zhàn)略。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年1至10月份，全國重點城市出臺了107項住房租賃政策，涉及住房租賃市場的監(jiān)管、規(guī)范、培育以及補貼等方面。其中，成都、西安和杭州等城市明確了針對租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管的措施。

    “對銀行業(yè)影響不大，不少銀行前兩年已識別出租金貸款的相關(guān)風(fēng)險，減少或退出在這個領(lǐng)域的布局。其實從2017年起，國有大行和部分股份制銀行在布局租賃市場金融服務(wù)上很活躍。但2018年以來，長租公寓頻繁‘爆雷’，商業(yè)銀行就及時將業(yè)務(wù)暫停了。”一位國有大行華南地區(qū)業(yè)務(wù)人士告訴記者，他曾在2017年負(fù)責(zé)該行的住房租賃業(yè)務(wù)，在他看來，與長租公寓平臺合作的“租金貸”發(fā)展過程，可以給銀行開展場景式金融起到警示作用。

    “長租公寓和‘租金貸’是新生事物，對于一些年輕群體，‘租金貸’可以解決其資金周轉(zhuǎn)問題。在新生事物發(fā)展的頭幾年，爆發(fā)一些問題、存在監(jiān)管盲點，往往難以避免。”他認(rèn)為，銀行應(yīng)厘清其中的權(quán)責(zé)關(guān)系，思考真正的風(fēng)控對象是平臺還是個人，不應(yīng)忽視平臺利用資金池進(jìn)行期限錯配，作高杠桿擴(kuò)張。