非住宅商品房最長去化周期超18年 湖南發(fā)文鼓勵“商改住”加快去庫存

    本報記者 何文英

    近期，湖南省住建廳等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》（簡稱《意見》），旨在全面加速公寓、寫字樓、商鋪等非住宅商品房去庫存。

    對于《意見》的落地，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時予以了肯定。他認(rèn)為：“非住宅商品房大量積壓主要源于規(guī)劃與市場需求的脫節(jié)，《意見》順應(yīng)市場需求和區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對非住宅商品房的去化會有正面的、積極的作用。”

    為去庫存公寓開啟“大甩賣”

    貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中在接受《證券日報》記者采訪時表示：“近年來一些城市對商辦市場過度規(guī)劃，商辦類土地持續(xù)放量，但當(dāng)?shù)厣剔k市場需求并不能與供應(yīng)量較好地匹配，因此造成了大量非商業(yè)地產(chǎn)的庫存積壓。”

    以長沙為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，長沙商業(yè)庫存存量達(dá)到441萬方，去化周期長達(dá)209個月；辦公存量為302萬方，去化周期約220個月；公寓存量447萬方，去化周期約33.17個月。

    為了加快庫存消化，多個房地產(chǎn)商在長沙的公寓項(xiàng)目都以較大優(yōu)惠力度開啟“大甩賣”。長沙一網(wǎng)紅盤公寓項(xiàng)目去年8月份成交價最高達(dá)到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年時間下跌幅度達(dá)到了33%。雨花區(qū)某公寓項(xiàng)目去年均價還在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。

    事實(shí)上，長沙的公寓項(xiàng)目降價并非孤例。根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，9月長沙公寓供應(yīng)面積10.94萬方，環(huán)比上漲110%，成交面積15.34萬方，環(huán)比上漲59%，成交均價9990元/平方米，環(huán)比下跌20%，這也是近兩年以來，長沙公寓市場月度成交均價首次跌到了10000元/平方米以下。

    對于長沙公寓價格大跳水的現(xiàn)象，碧桂園相關(guān)人士對《證券日報》記者分析道：“從市場來看，主要還是整個長沙市場公寓庫存太多，整體去化周期在30個月以上。就國慶節(jié)點(diǎn)來看，我們的公寓項(xiàng)目配合強(qiáng)推廣曝光和促銷策略，單個項(xiàng)目去化了200多套。”

    此外，上海立信會計金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為：“自去年起‘融資三道紅線’、‘銀行兩道紅線’、‘土地兩集中’和‘40%投銷比’等政策陸續(xù)出臺，房企的資金壓力也在逐漸加大，因此只能選擇降價消化庫存加速回籠資金。”

    “商改住”從源頭減少非住宅供應(yīng)

    即便長沙公寓價格大幅下跌，但去化壓力仍然較大。某央企房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時坦承，公司在長沙的公寓項(xiàng)目即便進(jìn)行了降價銷售，去化率還是不達(dá)預(yù)期。

    “從產(chǎn)品層面來看，公寓投資屬性強(qiáng)，不屬于剛需，后期商業(yè)用水用電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使得居住成本高，且購買首付比例要50%，最多貸款10年，銀行利率相對也較高，不支持公積金貸款，同時二次交易的稅費(fèi)高達(dá)17.5%。”上述碧桂園人士認(rèn)為，使用成本以及交易稅費(fèi)雙高是公寓庫存積壓的主要因素。

    針對上述兩大痛點(diǎn)，《意見》對癥下藥地提供了改善措施。《意見》指出，對于新購或租賃存量非住宅商品房的單位和個人，可由市縣按政策規(guī)定采取購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降低相關(guān)交易費(fèi)用等方式予以支持，轉(zhuǎn)讓非住宅商品房也可適當(dāng)降低相關(guān)交易費(fèi)用。同時，降低公寓居民用戶使用成本。

    另一方面，《意見》對非住宅商品房的存量用地提供了“商轉(zhuǎn)住”的通道，從源頭上減少非住宅商品房的供應(yīng)?！兑庖姟繁砻?，對已出讓未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

    此外，《意見》對非住宅商品房用地供應(yīng)也予以了嚴(yán)格控制。對連續(xù)兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。

    鄭中認(rèn)為：“《意見》的落地可以有效盤活商辦庫存市場，拓寬租賃房源供應(yīng)渠道。”但他建議，在實(shí)施過程中要明確轉(zhuǎn)改細(xì)則和報批流程，制定適用“商改住”用地的改造和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提供金融支持及政府補(bǔ)貼。

（編輯 張偉 才山丹）