4.5億元資金如何盤活百億元級(jí)“沉睡”資產(chǎn)？——中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司為房企紓困樣本調(diào)查

    本報(bào)記者 楊潔

    在上海市虹口區(qū)北外灘核心地段，一個(gè)名叫“虹口源·717”的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在緊張的施工中。工地上塔吊轉(zhuǎn)動(dòng)、工程車輛有序進(jìn)出，售樓處大廳里前來(lái)咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中得知，眼前的工地，在三年前開(kāi)挖深基坑后，因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂致使項(xiàng)目被迫停工，一度讓這里成了城市發(fā)展的一塊“傷疤”。

    是什么力量讓這個(gè)曾經(jīng)深度“沉睡”的地產(chǎn)項(xiàng)目重新煥發(fā)了活力？

    從“蝶戀花”（出險(xiǎn)時(shí)項(xiàng)目原名稱，以下簡(jiǎn)稱“原項(xiàng)目”）到“虹口源·717”，項(xiàng)目名稱的更迭背后，是中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)東方”）以4.5億元共益?zhèn)Y金，撬動(dòng)盤活百億元級(jí)資產(chǎn)的紓困房企新實(shí)踐，更是金融資產(chǎn)管理公司（AMC）回歸主責(zé)主業(yè)、化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有力詮釋。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于‌構(gòu)建發(fā)展新模式的關(guān)鍵階段。“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”已被日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議列為“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的重點(diǎn)任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士深信，今后更多進(jìn)程中的紓困項(xiàng)目將迎來(lái)曙光，更多“好房子”將拔地而起！

    逾82億元銀團(tuán)擔(dān)保債權(quán)的僵局

    時(shí)間回溯至2022年3月份，隨著祥生地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，其旗下上海聚博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聚博房地產(chǎn)公司”）開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面停工。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了解到，彼時(shí)該項(xiàng)目建設(shè)資金主要依賴于銀團(tuán)發(fā)放的“助建貸”，因祥生地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，銀團(tuán)對(duì)聚博房地產(chǎn)公司采取了停貸措施，當(dāng)時(shí)公司總債務(wù)規(guī)模逾百億元，其中銀團(tuán)擔(dān)保債權(quán)規(guī)模逾82億元，一時(shí)之間，聚博房地產(chǎn)公司陷入資金短缺和經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

    然而，企業(yè)的困境背后，更牽動(dòng)著城市發(fā)展與民生保障的深層命題。其開(kāi)發(fā)的原項(xiàng)目位于上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)核心區(qū)、北外灘生活圈、三地鐵交匯TOD上蓋（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式），兼具舊改與核心城區(qū)屬性。住宅供應(yīng)稀缺，辦公及商業(yè)業(yè)態(tài)成熟，居住需求旺盛，盤活該項(xiàng)目能切實(shí)回應(yīng)群眾期盼。同時(shí)，該項(xiàng)目進(jìn)展直接影響上海19號(hào)線地鐵施工、市容市貌提升及多方合法權(quán)益。

    “考慮到本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、開(kāi)發(fā)價(jià)值較高，如能成功開(kāi)發(fā)，將有效化解公司當(dāng)時(shí)困境，因此，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)初期，我們便積極探索通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)等方式進(jìn)行自救。”聚博房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，期間，該公司與多家央企、國(guó)企及民企進(jìn)行了深入接洽和商談，但均因項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金缺口巨大，最終未能達(dá)成合作。

    在這一關(guān)鍵階段，國(guó)家層面關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策部署為房企面臨的困境指明了根本方向，注入了決定性力量。2022年7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議明確提出“保交樓”，后續(xù)一系列政策陸續(xù)推出。同年11月份，中國(guó)人民銀行和原中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱“金融16條”），包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。

    在此背景下，各地積極落實(shí)相關(guān)政策要求，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)聚博房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目在停工初期便受到了上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱“虹口區(qū)政府”）的高度關(guān)注和重視，并專門成立了由虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)牽頭的“聚博房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置工作專班”。

    “當(dāng)時(shí)如果選擇將該項(xiàng)目清算拍賣，普通債權(quán)清償率可能只有不足12%，可用于償債金額僅3.38億元。但是，若通過(guò)重整實(shí)現(xiàn)復(fù)工續(xù)建，項(xiàng)目貨值可達(dá)180億元左右。”參與項(xiàng)目重整的知情人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“這成為各方尋求破局的最大動(dòng)力”。

    “考慮到上海地區(qū)已擁有較為完善的預(yù)重整制度以及司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)與主要債權(quán)人開(kāi)展多輪溝通，并最終獲得債權(quán)人的支持，我公司轉(zhuǎn)而尋求通過(guò)預(yù)重整及重整這一司法程序化解當(dāng)前經(jīng)營(yíng)危機(jī)。”聚博房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹稱。

    預(yù)重整是破產(chǎn)重整的庭外程序流程，是一種“將法院外資產(chǎn)重組與法院內(nèi)重整相連接”的困境企業(yè)解救體制。聚博房地產(chǎn)公司在預(yù)重整（院外）階段，主要開(kāi)展債權(quán)申報(bào)、債權(quán)人大會(huì)、推動(dòng)債務(wù)人與相關(guān)利益主體自主談判，并積極協(xié)商、表決形成重整計(jì)劃草案等工作，這些均在法院指導(dǎo)、監(jiān)督和必要司法協(xié)調(diào)下完成。待預(yù)重整階段形成重整計(jì)劃草案并經(jīng)債權(quán)人大會(huì)表決通過(guò)后，再提出正式的重整申請(qǐng)，法院依法裁定受理，最終進(jìn)入重整（院內(nèi)）階段。

    虹口區(qū)政府對(duì)聚博房地產(chǎn)公司擬通過(guò)預(yù)重整、重整程序?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)盤活與自救的安排給予了充分肯定和支持。上海市第三中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“上海三中院”）也在有效的府院協(xié)調(diào)機(jī)制下，推進(jìn)預(yù)重整、重整的司法程序。

    2023年2月21日，上海三中院受理聚博房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)重整程序，3月6日發(fā)布投資人招募公告。由此，聚博房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解“帷幕”正式拉開(kāi)。

    中國(guó)東方一攬子方案破局

    在一部分人因傳統(tǒng)認(rèn)知容易聞“破”色變，畢竟企業(yè)在預(yù)重整階段也有一定的重整失敗風(fēng)險(xiǎn)，這些都考驗(yàn)著投資人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

    在激烈的投資人遴選中，中國(guó)東方憑借“預(yù)重整共益?zhèn)偫?實(shí)質(zhì)性重組”的一攬子開(kāi)創(chuàng)性方案突出重圍。

    “中國(guó)東方核心優(yōu)勢(shì)在于將共益?zhèn)Y金發(fā)放節(jié)點(diǎn)提前到預(yù)重整階段，解決了項(xiàng)目復(fù)工的急迫資金需求。”聚博房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，相比其他投資人需等待項(xiàng)目正式進(jìn)入重整程序后才發(fā)放資金，中國(guó)東方的方案搶出了3個(gè)月寶貴工期，維持了公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、確保員工隊(duì)伍穩(wěn)定。

    中國(guó)東方在企業(yè)預(yù)重整階段就投入共益?zhèn)?，這在此前尚無(wú)先例。“第一次報(bào)批時(shí)，團(tuán)隊(duì)沒(méi)敢報(bào)預(yù)重整階段就放款的方案，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。”中國(guó)東方業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士直言。但經(jīng)過(guò)多輪研判，基于對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的信心、對(duì)府院聯(lián)動(dòng)的評(píng)估、對(duì)各方訴求的把握，中國(guó)東方最終決定“開(kāi)這個(gè)先河”。

    所謂共益?zhèn)?，是為維護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的共同利益而產(chǎn)生的債務(wù)，能夠保障破產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)沉淀資產(chǎn)價(jià)值最大化。具體到聚博的該項(xiàng)目中，中國(guó)東方在企業(yè)預(yù)重整程序中對(duì)其發(fā)放共益?zhèn)杩?，資金用于項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建。

    “相比于單純的債務(wù)收購(gòu)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，共益?zhèn)膬?yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在‘保民生、防風(fēng)險(xiǎn)’，在不犧牲安全性的前提下，為項(xiàng)目盤活引入寶貴的增量資金，從根本上維護(hù)各方權(quán)益，體現(xiàn)了AMC化解風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)民生的專業(yè)能力和責(zé)任擔(dān)當(dāng)。”中國(guó)東方相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，經(jīng)與各方溝通后，為確保盤活資金充足，中國(guó)東方擬向聚博房地產(chǎn)公司提供公益?zhèn)杩?.5億元（最大提款口徑）。

    在實(shí)際操作中，聚博房地產(chǎn)公司共提款4.5億元，項(xiàng)目便實(shí)現(xiàn)首批預(yù)售，形成資金回款。其中，2億元在聚博房地產(chǎn)公司預(yù)重整階段投放，用于項(xiàng)目復(fù)工的啟動(dòng)資金，主要支付公司前期欠付的工程款等復(fù)工復(fù)產(chǎn)必要的資金。剩余2.5億元額度，聚博房地產(chǎn)公司則根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度提款。

    得益于中國(guó)東方4.5億元共益?zhèn)Y金的注入，這個(gè)百億元級(jí)項(xiàng)目得到盤活，82.9億元有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的銀團(tuán)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也得以化解，預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)本金的全額回收。

    為兼顧各方利益、推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解的創(chuàng)新實(shí)踐，中國(guó)東方還在此次重整中對(duì)聚博房地產(chǎn)公司出資人權(quán)益進(jìn)行調(diào)整，引入兩個(gè)信托計(jì)劃：“一號(hào)信托計(jì)劃”是祥生地產(chǎn)以其持有的聚博房地產(chǎn)股權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立，有效隔離其他風(fēng)險(xiǎn)事件，最大程度保全項(xiàng)目安全。“二號(hào)信托計(jì)劃”以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售回款（清償共益?zhèn)笫Ｓ喱F(xiàn)金流）作為資產(chǎn)收益權(quán)成立，讓各債權(quán)人按照信托受益權(quán)份額受償，妥善解決債務(wù)清償問(wèn)題。

    “對(duì)債權(quán)人而言，信托結(jié)構(gòu)將債權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)槭芤嫒?，既穩(wěn)妥化解金融風(fēng)險(xiǎn)，又顯著提升存量投資的安全性。”中國(guó)東方相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，對(duì)項(xiàng)目而言，靈活周全的信托結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)增加了投資人參與本項(xiàng)目的信心，通過(guò)設(shè)立信托結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目公司和房企集團(tuán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，最大程度保障各方利益，同時(shí)也為重整計(jì)劃的落地執(zhí)行保駕護(hù)航。

    這種“預(yù)重整+重整+信托”的業(yè)務(wù)模式，因能有效平衡各方訴求、保障民生權(quán)益，已成為市場(chǎng)化紓困的重要路徑，也充分體現(xiàn)了AMC在不良資產(chǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)化解方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和專業(yè)能力，切實(shí)做好“保交樓”工作。

    在支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策指引下，經(jīng)過(guò)虹口區(qū)政府、上海三中院、中國(guó)東方等各方的協(xié)同努力，聚博房地產(chǎn)公司預(yù)重整及重整程序半年多就順利完成，成功實(shí)現(xiàn)了脫困重生，并有效保障了債權(quán)人、職工等各方的合法權(quán)益，該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首單在房企預(yù)重整階段即提供共益?zhèn)耐黄菩园咐?，也被納入上海破產(chǎn)法庭2023年度十大破產(chǎn)重整典型案例。

    AMC轉(zhuǎn)型為“價(jià)值重塑者”

    2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向備受關(guān)注。日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2026年房地產(chǎn)工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

    中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志近日在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)表示，“要進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’白名單制度作用，支持房企合理融資需求”。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，必須大力化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。努力推進(jìn)未完工住房項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，支持陷入困境的開(kāi)發(fā)商手中既有預(yù)售項(xiàng)目持續(xù)交付，盡快恢復(fù)市場(chǎng)信心，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)和有序轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來(lái)，房地產(chǎn)紓困模式將更精準(zhǔn)化，具體到“一項(xiàng)目一策”；同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)化解更加市場(chǎng)化，從政府主導(dǎo)到專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化運(yùn)作，引入AMC等專業(yè)機(jī)構(gòu)，采用“債轉(zhuǎn)股”“資產(chǎn)抵債”等創(chuàng)新方式；此外，資源盤活將更系統(tǒng)化，從“保交樓”到與城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式協(xié)同，將項(xiàng)目紓困嵌入城市更新行動(dòng)，通過(guò)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)提升存量?jī)r(jià)值。

    “AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項(xiàng)政策，特別是資金成本方面的支持。”業(yè)內(nèi)人士提到，部分項(xiàng)目在銷售去化困難的同時(shí)，存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項(xiàng)目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時(shí)間換空間，分步分批地解決。

    盡管挑戰(zhàn)猶存，聚博房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的成功盤活仍為行業(yè)提供了寶貴的可借鑒思路。

    中國(guó)東方相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，AMC可以通過(guò)“類共益?zhèn)?紓困代建”模式，積極爭(zhēng)取地方政府支持，以“后進(jìn)先出”原則，提供共益或類共益?zhèn)顿Y，用于標(biāo)的項(xiàng)目的修復(fù)續(xù)建；同時(shí)，引入品牌效應(yīng)高、運(yùn)營(yíng)管理好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代建或聯(lián)建運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行資產(chǎn)激活，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以更好地實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生的目標(biāo)。

    “對(duì)陷入困境的房企來(lái)說(shuō)，最核心的是必須堅(jiān)決摒棄‘躺平’心態(tài)，徹底打破將債權(quán)人、債務(wù)人雙方對(duì)立起來(lái)的思維定式，項(xiàng)目管理建設(shè)團(tuán)隊(duì)、債權(quán)人、投資人一起努力，朝著企業(yè)自救的同一目標(biāo)協(xié)力前行。”聚博房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人深有感觸。

    如今，煥新為“虹口源·717”的項(xiàng)目已重獲生機(jī)，項(xiàng)目首批房源基本售罄，二批次銷售正穩(wěn)步推進(jìn)中。這一案例不僅是一次對(duì)復(fù)雜地產(chǎn)資產(chǎn)的成功紓困，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解市場(chǎng)化、法治化探索的重要樣本，在為行業(yè)探索脫困路徑的同時(shí)，也預(yù)示著更多存量資產(chǎn)價(jià)值將被盤活。