成立規(guī)模激增 地產(chǎn)信托“春天”又來(lái)了？

    伴隨著陣陣政策“暖風(fēng)”，沉寂許久的房地產(chǎn)信托似有復(fù)蘇回暖跡象。

    來(lái)自用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在5月23日至5月29日這一周，房地產(chǎn)類信托的成立規(guī)模為11.03億元，環(huán)比大幅增加3.98倍，成為當(dāng)周集合信托市場(chǎng)上成立規(guī)模唯一增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

    在地產(chǎn)行業(yè)融資情況整體改善的大背景下，房地產(chǎn)信托的回暖苗頭是反彈開始，還是“曇花一現(xiàn)”？多位受訪的信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托仍面臨較為嚴(yán)峻的存量風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)還需關(guān)注相關(guān)政策的落地情況，地產(chǎn)信托的真正回暖為時(shí)尚早。

    地產(chǎn)信托暖意乍現(xiàn)

    近期，監(jiān)管部門頻頻釋放支持房企合理融資需求的信號(hào)。就融資渠道而言，銀行信貸端口和發(fā)債渠道方面，都對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的融資需求給予了一定的支持。曾經(jīng)作為房企融資重要來(lái)源之一的房地產(chǎn)信托，也呈現(xiàn)出一定的暖意。

    5月最后一周，雖然房地產(chǎn)信托成立規(guī)模暴增3.98倍，但同期數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周金融類信托的成立規(guī)模為34.14億元，環(huán)比減少16.64%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的成立規(guī)模為21.6億元，環(huán)比減少43.82%；工商企業(yè)類信托的成立規(guī)模為4.87億元，環(huán)比大幅減少62.09%。整體來(lái)看，這一周集合信托市場(chǎng)的成立規(guī)模環(huán)比減少了16.77%，房地產(chǎn)信托可謂逆勢(shì)增長(zhǎng)。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松成為近期市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但房地產(chǎn)信托仍面臨較為嚴(yán)峻的存量風(fēng)險(xiǎn)，政策放松能否讓房地產(chǎn)信托回暖還有待觀察。”用益信托研究員喻智分析道。

    一位信托公司高管透露，近期他所在公司的地產(chǎn)信托項(xiàng)目確實(shí)比以往有所增加。“就我了解的情況，存量客戶、存量項(xiàng)目通過(guò)新項(xiàng)目載體盤活流動(dòng)性占有較大比例，純粹的新客戶和新項(xiàng)目合作很少，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目依然較為謹(jǐn)慎，增量需求也不大。”

    另一家以房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)見長(zhǎng)的信托公司人士也對(duì)上海證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈也仍較為緊張，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并未完全出清，因此公司目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，其中融資類業(yè)務(wù)尤其如此。

    數(shù)據(jù)也證實(shí)，房地產(chǎn)信托的后勁似乎不足，回暖能否持續(xù)尚需打個(gè)問號(hào)。

    同樣是來(lái)自用益信托的統(tǒng)計(jì)，在5月30日至6月5日這一周，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為11.28億元，環(huán)比增加2.19%。雖然仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)速度明顯放緩，難言趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。

    兌付風(fēng)險(xiǎn)或成最大“心病”

    作為信托公司曾經(jīng)的“利潤(rùn)發(fā)動(dòng)機(jī)”之一，但2020年以來(lái)便陷入低迷的房地產(chǎn)信托，緣何難以東山再起？

    兌付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，或是房地產(chǎn)信托回暖路上最大的障礙之一。2020年以來(lái)，受“房住不炒”、規(guī)范房地產(chǎn)融資、防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，一方面，房地產(chǎn)信托的規(guī)模開始不斷縮水，另一方面，伴隨著一部分地產(chǎn)公司遭遇資金鏈問題，地產(chǎn)信托項(xiàng)目也成為兌付風(fēng)險(xiǎn)頻出的“雷區(qū)”。據(jù)用益信托和華寶證券的統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)信托違約數(shù)量至少為99只，涉違約金額達(dá)917.12億元，在信托整體違約規(guī)模中占比達(dá)61.1%。

    為了破解兌付風(fēng)險(xiǎn)，不少信托公司紛紛變身“開發(fā)商”，通過(guò)接盤開發(fā)商項(xiàng)目公司股權(quán)的方式來(lái)處置化解風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

    比如，今年一季度，中國(guó)恒大發(fā)布公告，將其名下4個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)分別出售給光大信托和五礦信托，由上述兩家信托公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。無(wú)獨(dú)有偶，今年2月，南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也將下屬的柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中融信托。

    事實(shí)上，隨著“資管新規(guī)”和“兩壓一降”監(jiān)管政策的出臺(tái)，信托業(yè)自2018年就已進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展期。如今，步入轉(zhuǎn)型“深水區(qū)”，信托業(yè)在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛之際，不得不思考業(yè)務(wù)格局重塑的問題。而受到兌付風(fēng)險(xiǎn)和壓降融資類信托規(guī)模雙重因素影響的房地產(chǎn)信托，不再成為信托公司獲取利潤(rùn)的首選項(xiàng)。

    已經(jīng)披露的61份信托公司的2021年年報(bào)，也給出了一部分答案。中誠(chéng)信托投資研究部表示，2021年，61家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模整體略有增長(zhǎng)，其中投資類信托規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，融資類信托規(guī)模普遍下降。截至2021年末，61家信托公司的平均投資類信托規(guī)模增至1377.89億元，同比增幅高達(dá)29.85%；而61家信托公司的平均融資類信托規(guī)模則降至680.18億元，同比降幅為25.16%。

    與此同時(shí)，證券投資信托的規(guī)模和占比大幅提升。61家信托公司平均證券投資信托業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到660.12億元，同比增長(zhǎng)54.14%，2021全年共有41家信托公司的證券投資信托規(guī)模實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，該領(lǐng)域已成為信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的主要方向。

    地產(chǎn)信托尋求轉(zhuǎn)型

    面對(duì)兌付風(fēng)險(xiǎn)和宏觀環(huán)境變化，地產(chǎn)信托下一步向何處去？記者采訪獲悉，目前多家信托公司正在探索房地產(chǎn)并購(gòu)、康養(yǎng)地產(chǎn)等新方向。

    比如，萬(wàn)向信托透露，近期公司將信托機(jī)制、優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)、養(yǎng)老需求、醫(yī)療服務(wù)相結(jié)合，作為大股東與貴州六盤水市政府深度合作，推出了紅橋醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目，成為康養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域的新樣板。據(jù)悉，萬(wàn)向信托在項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)推廣、日常運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等各流程環(huán)節(jié)均發(fā)揮了關(guān)鍵作用，突破了金融機(jī)構(gòu)既有角色定位，并充分發(fā)揮公司在長(zhǎng)三角、珠三角、西南重點(diǎn)城市的影響力，提振項(xiàng)目在一、二線城市的接受度。

    中海信托表示，鑒于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策預(yù)期，預(yù)計(jì)地產(chǎn)融資面改善情況將有所持續(xù)，但仍需關(guān)注政策落地的情況。后續(xù)公司比較看好優(yōu)質(zhì)區(qū)域的國(guó)資參股的并購(gòu)項(xiàng)目機(jī)會(huì)，一方面該類項(xiàng)目因國(guó)資支持，將為融資增信提供支持，另一方面，并購(gòu)項(xiàng)目符合政策支持方向。

    前述信托公司人士也表示，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需、改善需求仍然存在，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為投資人的大類資產(chǎn)配置之一，仍然具有較好的發(fā)展前景。不過(guò)，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)由于受信托行業(yè)融資規(guī)模的限制、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加等原因，規(guī)模勢(shì)必會(huì)逐步減少。房地產(chǎn)投資類信托、服務(wù)類信托將會(huì)逐步取代以固收為主的融資類信托業(yè)務(wù)。

    喻智坦言，單純的貸款信托模式，受融資類業(yè)務(wù)規(guī)模壓降和房企融資“三道紅線”政策的影響，信托資金供需兩端明顯收縮，無(wú)法滿足房企的發(fā)展需求。近兩年信托公司在服務(wù)鏈條上開始圍繞房企的上下游企業(yè)提供全方位金融服務(wù)，更加關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品形式，越來(lái)越重視直接融資，以實(shí)現(xiàn)做精、做透合作的房企客戶，強(qiáng)化合作的黏性。目前房地產(chǎn)信托創(chuàng)新方向主要集中在股權(quán)投資、永續(xù)債投資以及資產(chǎn)證券化方面。