4月份房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模同比驟降57% 防控風(fēng)險(xiǎn)和處置存量項(xiàng)目仍是業(yè)務(wù)重心

    本報(bào)記者 蘇向杲

    國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部日前整理的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.37億元，環(huán)比下降12.7%，同比下降57.21%，絕對(duì)規(guī)模處于2019年以來(lái)4%的分位以下水平。

    “房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模繼續(xù)保持低位。防控風(fēng)險(xiǎn)和處置存量項(xiàng)目是信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重心，創(chuàng)新業(yè)務(wù)暫時(shí)未成氣候，因此房地產(chǎn)信托短期內(nèi)沒(méi)有大增的可能。”就4月份房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模的增速，用益金融信托研究院研究員喻智如是點(diǎn)評(píng)。

    短期內(nèi)增速仍將受到壓制

    房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，分為房地產(chǎn)類集合信托和房地產(chǎn)類單一信托，其中集合信托占主流。

    去年，受嚴(yán)監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，投向房地產(chǎn)的資金信托余額出現(xiàn)大幅下行。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)披露，截至去年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬(wàn)億元，同比下降30.52%，占比為8.14%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。

    “今年以來(lái)隨著政策不斷發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)在底部企穩(wěn)，部分?jǐn)?shù)據(jù)邊際回暖，但房地產(chǎn)信托市場(chǎng)環(huán)境并未有明顯寬松，疊加部分信托公司仍處于存量業(yè)務(wù)重整以及清算階段，地產(chǎn)類信托短期內(nèi)或仍以壓降為主。”中融信托旗下的中融研究近期發(fā)布的報(bào)告表示。

    用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模持續(xù)收縮。前3個(gè)月，房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共計(jì)成立86.62億元，規(guī)模占比5.24%，占比同比下滑6.74個(gè)百分點(diǎn)。4月份，房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.37億元，環(huán)比下降12.7%。

    “受不確定性外部環(huán)境及嚴(yán)監(jiān)管影響，房企信用下沉，短期內(nèi)信托公司或仍受困于房企信用和輿情風(fēng)險(xiǎn)的影響，目前的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是存量續(xù)做業(yè)務(wù)和紓困化險(xiǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模短期內(nèi)仍受到壓制。”用益信托資深研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    “從我們監(jiān)測(cè)的今年1月份至4月份信托違約事件來(lái)看，房地產(chǎn)信托仍居首，說(shuō)明存量風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放中。與此同時(shí)，盡管目前優(yōu)質(zhì)頭部房企銷售情況有所改善，但在樓市整體未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖情況下，預(yù)計(jì)信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)謹(jǐn)慎展業(yè)。”帥國(guó)讓進(jìn)一步表示。

    存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解壓力較大

    在房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模下滑的背后，該類業(yè)務(wù)存量風(fēng)險(xiǎn)如何化解仍是監(jiān)管部門和市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    4月17日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于做好2023年中央企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)投資責(zé)任追究工作的通知》指出，2023年，各中央企業(yè)要將當(dāng)年辦結(jié)的一半以上核查項(xiàng)目形成管理提升建議書，同時(shí)高度關(guān)注房地產(chǎn)信托、政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目、非主業(yè)投資等存在風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)性提出管理提升建議，更好發(fā)揮責(zé)任追究工作“防未病”作用。

    國(guó)投泰康信托研究院院長(zhǎng)邢成對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托的存量風(fēng)險(xiǎn)是在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)疊加下產(chǎn)生的，目前化解難度較大，且有三大特征：規(guī)模大、范圍廣、期限短。

    “‘規(guī)模大’指，房地產(chǎn)信托此前是信托公司傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，規(guī)模一般排在前三位，各家存量都較大；‘范圍廣’指，有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商不是一兩家，而是很多家。‘期限短’是指，今年3月份發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范信托公司信托業(yè)務(wù)分類的通知》，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)設(shè)置了3年整改過(guò)渡期，而房地產(chǎn)信托的底層資產(chǎn)流動(dòng)性較低，3年期限相對(duì)較短。”邢成說(shuō)道。

    邢成還表示，今年房地產(chǎn)信托面臨的主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。今年房地產(chǎn)業(yè)利好政策不斷，但受收入等因素影響，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求仍不足。需求不旺的底層資產(chǎn)市場(chǎng)自然會(huì)增加該類信托風(fēng)險(xiǎn)。

    基于此，邢成表示，化解風(fēng)險(xiǎn)要未雨綢繆，在具體形式上要“堵疏結(jié)合”。“堵”，即對(duì)抵制押物，該保全的保全，該起訴的起訴，該封存的封存。“疏”，即對(duì)一些優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)項(xiàng)目，仍要給予必要的金融支持，包括貸款融資、債務(wù)展期等。

    今年依然有市場(chǎng)機(jī)會(huì)

    “即使面臨嚴(yán)峻形勢(shì)，但今年房地產(chǎn)信托并非完全沒(méi)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”邢成說(shuō)，對(duì)信托公司而言，首先，房地產(chǎn)信托需要優(yōu)化升級(jí)，在資金運(yùn)用形式上，要從融資貸款向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型，這既是監(jiān)管鼓勵(lì)的，也能為信托公司提供更好的投資收益。其次，在底層資產(chǎn)的確立上應(yīng)由傳統(tǒng)的單一住宅房地產(chǎn)，逐漸向工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等標(biāo)的拓展。目前，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)很火爆，且市場(chǎng)形勢(shì)非常好。住房租賃市場(chǎng)、REITs類房地產(chǎn)信托都是重要的轉(zhuǎn)型方向。當(dāng)然，上述兩大轉(zhuǎn)型路徑，均對(duì)信托公司的投資能力、風(fēng)控能力、業(yè)務(wù)流程、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)等提出更高的要求。

    資管研究員袁吉偉也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托向住房租賃市場(chǎng)等市場(chǎng)轉(zhuǎn)型得到監(jiān)管部門支持，是轉(zhuǎn)型的方向。不過(guò)，這些細(xì)分領(lǐng)域投資周期會(huì)更長(zhǎng)，對(duì)信托公司的市場(chǎng)把控、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、人才建設(shè)、投研能力等方面提出更高的能力要求。

    實(shí)際上，公開(kāi)信息顯示，2022年以來(lái)，建信信托、中建投信托、中鐵信托、中信信托等多家信托公司已在住房租賃市場(chǎng)有較大布局動(dòng)作。今年4月24日至25日，建信信托與建信住房租賃聯(lián)合召開(kāi)業(yè)務(wù)合作研討推介會(huì)，關(guān)注重點(diǎn)包括住房租賃、私募股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)投融資、證券投資、投行及服務(wù)信托、財(cái)富管理等領(lǐng)域。

    “當(dāng)前，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)依然在逐漸釋放中，在‘房住不炒’的監(jiān)管政策下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模及占比逐步壓降，這都有助于信托公司積極推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。”帥國(guó)讓說(shuō)道。

（編輯 孫倩）