要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題

    7月15日，深圳市住房建設(shè)局聯(lián)合有關(guān)部門發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，對(duì)樓市調(diào)控政策作了重大調(diào)整，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲風(fēng)險(xiǎn)。

    深圳的政策包括調(diào)整商品住房限購(gòu)年限，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算等等。

    在房住不炒精神指導(dǎo)下，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年發(fā)展平穩(wěn)。今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到疫情沖擊，居民就業(yè)、收入等影響較大，尤其是一線城市房租也出現(xiàn)了罕見的下跌，在這種背景下，一些城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯上漲。

    以深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過(guò)戶10594套，成交均價(jià)66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過(guò)戶量破萬(wàn)套是2016年3月。從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬(wàn)套，同比上升24.34%。在價(jià)格方面，數(shù)據(jù)寶追蹤的《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳房?jī)r(jià)均價(jià)74929元，同比上漲14.37%。

    資產(chǎn)價(jià)格上漲與實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫鉤是一種貨幣現(xiàn)象。早在2014年，為了支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)逐步降低利率，增加貨幣供給，先是引發(fā)股市上漲，然后在2015年下半年深圳房?jī)r(jià)快速上漲，引領(lǐng)2016-2017年全國(guó)各地大范圍房?jī)r(jià)上漲。現(xiàn)在，雖然疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，但為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣政策再一次進(jìn)入寬松周期，股市也出現(xiàn)了久違的上漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也開始急速抬頭，如果不能及時(shí)抑制，可能會(huì)引發(fā)新一輪全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲的潮流。

    可以看出，影響房?jī)r(jià)非正常波動(dòng)的因素主要有兩個(gè)，即貨幣供給與住房供給。貨幣政策周期性服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，作為一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)貨幣政策的周期比較短，以維持經(jīng)濟(jì)在一個(gè)中高速區(qū)間內(nèi)發(fā)展，并在發(fā)展中推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。著眼于宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響十分敏感，究其原因，也恰恰因?yàn)橹袊?guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程之中，大量資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中找不到機(jī)會(huì)，每一次貨幣寬松之際就會(huì)想方設(shè)法流向資產(chǎn)領(lǐng)域。

    與此同時(shí)，調(diào)控政策往往在對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行抑制的同時(shí)，并沒有通過(guò)增加供給的辦法減緩一線城市剛性需求帶來(lái)的價(jià)格上漲壓力。以深圳為例，在總體上由于面積狹小，導(dǎo)致城市發(fā)展空間不足。深圳的商品房供給、全國(guó)第一的人均GDP以及處于粵港澳大灣區(qū)核心的位置等因素，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)深圳房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高。

    毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)難題無(wú)法用調(diào)控政策解決，行政性調(diào)控政策往往會(huì)導(dǎo)致供需和預(yù)期進(jìn)一步扭曲，如果再遇上貨幣寬松周期，就會(huì)出現(xiàn)巨大的反彈壓力。

    我們一定要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏變化有足夠高的認(rèn)識(shí)。珠三角是中國(guó)制造業(yè)中心，并擁有全球優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)帶來(lái)的效率與成本競(jìng)爭(zhēng)力。珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)影響到制造業(yè)發(fā)展，可能降低產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)，帶來(lái)成本壓力。目前，疫情導(dǎo)致一些國(guó)家保護(hù)主義抬頭并以供應(yīng)鏈安全為由通過(guò)政治手段破壞中國(guó)企業(yè)的供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，外部環(huán)境變化之際，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快上漲，無(wú)疑將給制造業(yè)帶來(lái)更多的壓力。因此，不管是從房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題與金融風(fēng)險(xiǎn)，還是從制造業(yè)的發(fā)展來(lái)看，“房住不炒”定位應(yīng)該從戰(zhàn)略上加以貫徹。

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