紓解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需用好“多板斧”

    王麗新

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。會(huì)議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    統(tǒng)籌化解風(fēng)險(xiǎn)，將是2024年房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù)。事實(shí)上，2023年年初至今，各地已發(fā)布600多條樓市新政，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，提振市場信心。

    在筆者看來，利好政策不斷落地，成效顯著，多地樓市企穩(wěn)，部分大型房企債務(wù)重組成功，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。但房地產(chǎn)“三高”舊模式（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）積弊已久，紓解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不能寄望于立竿見影，仍需在“一盤棋”統(tǒng)籌下，用好“多板斧”，接續(xù)有力地打出政策組合拳，助力行業(yè)走出調(diào)整期，構(gòu)建新發(fā)展模式。

    首先，堅(jiān)持融資支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并重，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)債券違約風(fēng)險(xiǎn)。過去一段時(shí)間，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，加大商業(yè)信貸、債券融資、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等多樣化金融工具支持力度，疏通重點(diǎn)融資渠道堵點(diǎn)，有效緩解了部分房企面臨的“償還債務(wù)、保交付、日常經(jīng)營”三大壓力，取得良好效果。

    需要警惕的是，2024年新一輪償債高峰期將至，疊加2023年銷售市場表現(xiàn)不及預(yù)期，仍有部分“千億房企”面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。防止民營房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)蔓延，是重塑行業(yè)發(fā)展信心的關(guān)鍵。可喜的是，近期多家金融機(jī)構(gòu)積極與房企展開座談，了解企業(yè)融資訴求，強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足房企合理融資，這是好信號(hào)。接下來，仍需堅(jiān)持融資支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并重，積極穩(wěn)妥處置債券違約暴露前的風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)多方涉事主體，通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，用好政策工具箱，多管齊下紓解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)。

    其次，出險(xiǎn)房企需盡快完成債務(wù)重組，緊抓市場窗口期處置資產(chǎn)變現(xiàn)，重回經(jīng)營正軌。處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要有出售資產(chǎn)和債務(wù)重組兩種方法。從市場化化債進(jìn)程來看，融創(chuàng)中國已成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，整體化債900億元。另外，多家房企正在加快推進(jìn)債務(wù)重組事宜。闖關(guān)成功房企的債務(wù)重組方案細(xì)節(jié)，值得其他出險(xiǎn)房企取長補(bǔ)短。出險(xiǎn)房企應(yīng)運(yùn)用多種償債模式盡快取得債權(quán)人同意，爭取到“以時(shí)間換空間”的機(jī)會(huì)。

    與債務(wù)重組相比，處置資產(chǎn)變現(xiàn)能更快增厚現(xiàn)金流。隨著重點(diǎn)一二線城市樓市企穩(wěn)，市場信心逐步得到修復(fù)，近期大宗交易有抬頭之勢(shì)。有企業(yè)開始積極出擊商辦資產(chǎn)，比如，李寧、新致軟件等上市公司近日皆公布了買樓事宜，這背后主要有兩方面原因，一是企業(yè)有辦公、研發(fā)等自用需求；二是過去難以“高攀”的商辦資產(chǎn)估值已回歸理性。更重要的是，AMC（資產(chǎn)管理公司）處置不良資產(chǎn)進(jìn)程加快，通過非金融不良資產(chǎn)債權(quán)收購、提供短期流動(dòng)性支持、擔(dān)任地方化債基金管理人、資產(chǎn)證券化、跨市場跨品種跨機(jī)構(gòu)重組等多種方式紓解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加速助力房企和市場恢復(fù)正常運(yùn)作。

    最后，著力于恢復(fù)購房者預(yù)期，鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場回穩(wěn)是后續(xù)整體房企債務(wù)問題有效解決的基礎(chǔ)，圍繞恢復(fù)購房者預(yù)期開展工作，是重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心的關(guān)鍵鑰匙。8月末以來，多個(gè)核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等支持性政策，未來在降低購房成本、降低購房門檻等方面仍有優(yōu)化空間?？梢灶A(yù)見的是，2024年，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，會(huì)對(duì)穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

    展望2024年，積極穩(wěn)妥、有力有序有效支持房地產(chǎn)行業(yè)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，仍是重中之重。在未來一段時(shí)期內(nèi)，困難是有的，但行業(yè)長期向好的基本面沒有改變，因城施策用好“多板斧”，更好支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期。