盤(pán)活存量房產(chǎn)市場(chǎng)需“多子聯(lián)動(dòng)”

    王麗新

    6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    從中共中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì)議提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來(lái)，從中央到地方都在拓寬思路，積極落實(shí)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。那么，如何下好盤(pán)活存量房產(chǎn)市場(chǎng)這盤(pán)棋？

    在筆者看來(lái)，支持存量商品房“去庫(kù)存”路徑已明確，在落實(shí)過(guò)程中，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、協(xié)同推進(jìn)，形成“多子聯(lián)動(dòng)”格局，構(gòu)建以市場(chǎng)化方式消化存量房產(chǎn)的新模式。

    首先，鼓勵(lì)國(guó)企“收儲(chǔ)”已建未售新房用作保障性住房，且逐步擴(kuò)大實(shí)施范圍。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約30個(gè)城市出臺(tái)政策，鼓勵(lì)國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“收儲(chǔ)”模式盤(pán)活存量房產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)“以購(gòu)代建”消化存量房產(chǎn)，可謂對(duì)癥下藥，一方面有利于保障性住房供給，促進(jìn)住房資源合理高效利用；另一方面促進(jìn)房企將回籠資金投入在建工程，為保交房多上一道“保險(xiǎn)”。

    當(dāng)然，在落實(shí)過(guò)程中，仍需妥善解決諸多細(xì)節(jié)性問(wèn)題。一是要用好金融支持政策，比如央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，平衡“收儲(chǔ)”參與各方資金和收益需求；二是要“因城因區(qū)”施策，合理評(píng)估房產(chǎn)交易價(jià)格，比如按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，或者采用成本法確定房源交易單價(jià)等；三是做好收購(gòu)主體對(duì)回購(gòu)房產(chǎn)的處置工作，比如若轉(zhuǎn)化成配售型、配租型保障房或是用作人才公寓，未來(lái)可尋求通過(guò)發(fā)行公募REITs來(lái)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)。

    其次，加大政策“組合拳”實(shí)施力度，進(jìn)一步打通新房、二手房交易鏈條，激活改善性需求。無(wú)論是“去庫(kù)存”還是盤(pán)活存量房產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)銷售仍是“去庫(kù)存”核心渠道，尤其在超大特大城市中，改善性需求仍有待進(jìn)一步滿足。

    自5月中旬以來(lái)，多地全面放開(kāi)限購(gòu)、首套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低25%（為近年來(lái)新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，正是著眼于降低購(gòu)房門(mén)檻和成本，打破“舊房難賣(mài)導(dǎo)致新房難買(mǎi)”的僵局，引導(dǎo)改善性需求入市。為了讓一攬子政策更好落實(shí)落細(xì)，需多部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)施策。新房、二手房、保障房、商辦資產(chǎn)和土地市場(chǎng)之間應(yīng)形成緊密聯(lián)系的“生態(tài)鏈”，以此疏通產(chǎn)業(yè)鏈交易堵點(diǎn)，縮短存量房產(chǎn)去化周期，進(jìn)而穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格和住房消費(fèi)預(yù)期，為激活樓市流動(dòng)性創(chuàng)造更好環(huán)境。

    第三，多措并舉妥善處置已出讓的閑置存量用地。盤(pán)活存量土地，是從新房供應(yīng)源頭“去庫(kù)存”的重要措施。一方面，要暫緩庫(kù)存較高且新房消化周期過(guò)長(zhǎng)的城市新增土地供應(yīng)；另一方面，需以多種市場(chǎng)化方式盤(pán)活閑置存量住宅用地。

    盤(pán)活閑置用地大致可從三方面著手：支持企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求；鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)，比如支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)以收購(gòu)并購(gòu)等合作方式盤(pán)活存量土地；支持地方國(guó)資平臺(tái)以合理價(jià)格收回土地，這是當(dāng)前的主流模式，多地已著手處理，回購(gòu)?fù)恋鼗蛭写ㄆ髽I(yè)建設(shè)保障性住房或者人才用房。

    從房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，需把握和處理好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的關(guān)系。未來(lái)，在存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、盤(pán)活、證券化等領(lǐng)域有望孕育出更多新發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。