三大視角看房企溢價拿地新邏輯

    王麗新

    2月25日，杭州迎來年后第三次土拍，共出讓3宗宅地，平均溢價率為45.6%。開年以來，“京滬深杭”等多城土地市場出現(xiàn)明顯變化，頻現(xiàn)房企溢價買地現(xiàn)象。

    2月份以來，上海4宗地、杭州3宗地均出現(xiàn)溢價，其中多宗溢價率超30%；蘇州工業(yè)園區(qū)宅地競價122輪，溢價率達(dá)22%；鄭州土拍出現(xiàn)民營房企以溢價率27%拍下某涉宅用地的情況……另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1月份，百強房企拿地總額為1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年同期由負(fù)轉(zhuǎn)正。

    在筆者看來，與過去兩年房企主動“縮表”、土地多以“底價成交”甚至流拍的冷清局面相比，當(dāng)前市場出現(xiàn)積極變化，房企重燃拿地?zé)崆?，有三大新投資邏輯值得關(guān)注。

    第一，房企投資從押注大盤轉(zhuǎn)向青睞中低總價、確定性更強的“小而美”地塊，推動行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型。在大開發(fā)時代，多地有造新城規(guī)劃，開發(fā)商通過勾地模式或者滾動開發(fā)模式投資百億元大盤現(xiàn)象屢見不鮮。如今則完全不同，除極少數(shù)高總價地塊外，低容積率且地段較好的中小規(guī)模宅地，更符合市場需求。

    近期，上海、鄭州、蘇州等地拍出的高溢價地塊亦多呈現(xiàn)“低總價、低密度、確定性高”的特點，這類涉宅地塊具有規(guī)模適中、開發(fā)周期短、資金回籠快的“加分”優(yōu)勢。

    據(jù)CRIC（中國房產(chǎn)信息集團）監(jiān)測30個重點城市待售地塊起拍總價數(shù)據(jù)來看，截至2025年2月初，15億元以下地塊占比上升，較2024年同期上升了21個百分點。這一變化既契合當(dāng)前房企對內(nèi)部拿地投資的風(fēng)險管控邏輯，也為建設(shè)高舒適度的“好房子”提供空間，供需雙向理性適配，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量升級”的積極轉(zhuǎn)向。

    第二，房企拿地從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“算得過賬”，重構(gòu)行業(yè)利潤邏輯。與上一輪周期中“不計成本沖規(guī)模”式搶地不同，當(dāng)前房企即便是溢價拿地，也更強調(diào)財務(wù)安全和利潤空間。

    當(dāng)前，高能級城市核心地塊備受青睞，但三四線城市土地仍多以底價成交。這背后有三大動因，一是房企對投資拿地整體較為謹(jǐn)慎，共識是押注核心城市“安全資產(chǎn)”，即聚焦區(qū)域韌性更強的重點城市或者核心地塊投資，打“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”；二是擠出更高利潤空間，比如現(xiàn)在某些房企拿地會設(shè)置滿足凈利潤率5%以上、IRR（內(nèi)部收益率）15%以上的硬指標(biāo)，以期項目結(jié)轉(zhuǎn)時有更好的利潤率，緩解上一個周期毛利率較低的窘境；三是更注重“錯峰”逆周期拿地，當(dāng)下行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，核心城市地價較2021年峰值已回調(diào)約15%，財務(wù)盤面穩(wěn)健的“三好生”將其視為“低成本擴儲窗口期”，競爭對手較少，正是以相對較低成本加速“補倉”的好時機。

    第三，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐步改善，房企拿地資金池轉(zhuǎn)向“回補”，助推行業(yè)修復(fù)信用。開年以來，多家房企已密集拋出發(fā)債計劃，多則有高達(dá)90億元的公司債，少則有10億元的中期票據(jù)。此外，民營房企融資也打開了新局面。1月份，濱江集團、新希望地產(chǎn)以及美的置業(yè)等3家民營企業(yè)總計發(fā)行29億元信用債。

    在國內(nèi)資本市場，相關(guān)部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求。在海外美元債市場，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）公告稱擬發(fā)行3.5億美元債，這是其時隔三年再度發(fā)行美元債。從整個行業(yè)來看，自2022年初房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整后，內(nèi)資房企大規(guī)模發(fā)行無抵押美元債券極為罕見。綠城此舉，表明國際投資者對優(yōu)質(zhì)房企的信心有所回升‌。

    國內(nèi)外融資環(huán)境持續(xù)得到改善，疊加樓市企穩(wěn)復(fù)蘇，雙向增厚房企現(xiàn)金流蓄水池，緩解其流動性壓力，促使其有余力重回投資拿地通道，修復(fù)行業(yè)信用。

    展望未來，隨著政策效應(yīng)的進一步釋放和市場信心的逐步恢復(fù)，房企的拿地力度有望繼續(xù)加大。但如何在拿地與風(fēng)險之間找到平衡，仍需企業(yè)敬畏市場規(guī)律，理性投資，推動房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展之路。