公募REITs對不動產(chǎn)運營有哪些影響？

    ■王麗新

    公募REITs隊伍不斷壯大。有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，中國內(nèi)地基礎設施公募REITs市場已成功上市36只產(chǎn)品，其中不動產(chǎn)權類產(chǎn)品21只，收費收益權產(chǎn)品15只，市場整體發(fā)行規(guī)模突破千億元大關，達到1184億元。

    那么，公募REITs對未來不動產(chǎn)運營將產(chǎn)生哪些影響？

    第一，盤活存量房資產(chǎn)，優(yōu)化住房租賃企業(yè)融資模式。當前，“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”已成各地出臺房地產(chǎn)政策的主流方向之一，部分城市已跑通“國企收儲未售新房”模式，核心是“以購代建”，將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）。那么，收購方或者住房租賃企業(yè)如何運營保租房？怎樣實現(xiàn)“投融管退”？

    這里面，公募REITs將大有可為：其一，穩(wěn)定的現(xiàn)金流和回報率是REITs的價值主張，其估值邏輯和住房租賃的商業(yè)邏輯更為匹配，因此與住房租賃企業(yè)直接IPO相比，資產(chǎn)REITs更靈活，也更合適；其二，憑借穩(wěn)定較高的出租率和現(xiàn)金流分派率，自2021年7月份保租房被納入基礎設施公募REITs試點范圍以來，目前已上市的5只保租房REITs平均漲幅較高，已得到投資者認可和青睞，使擴募更具備可行性；其三，保租房市場需求量大，后期有望迎來各類主體參與保租房REITs底層資產(chǎn)的運營，試點范圍也可能會擴容至房地產(chǎn)長租公寓等領域，規(guī)模增長可期。

    第二，轉(zhuǎn)變經(jīng)營性不動產(chǎn)運營模式，優(yōu)化房企資產(chǎn)負債結構。我國公募REITs市場正式啟航以來，其底層資產(chǎn)已擴容至經(jīng)營性不動產(chǎn)領域。2023年10月，證監(jiān)會發(fā)布修訂后的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，明確將“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施”納入底層資產(chǎn)。一個月后，首批申報的中金印力消費REIT等四單項目獲批，其底層資產(chǎn)多為購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)。截至目前，印力、華潤、金茂等已經(jīng)發(fā)行了公募REITs，大悅城正緊隨其后。

    對開發(fā)商而言，持有購物中心、寫字樓等經(jīng)營性不動產(chǎn)，需要沉淀大量資金，流動性差，運營模式重，經(jīng)營性業(yè)務的EBITDA率和NOI收益率難以平衡。因此，REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性。一旦通過出售、分散和打包設立REITs在公開市場出售等方式實現(xiàn)退出，跑通REITs賽道，開發(fā)商旗下沉睡的資產(chǎn)會轉(zhuǎn)變?yōu)樵丛床粩嗟默F(xiàn)金流，其經(jīng)營模式也將從重資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)服務，同時可帶動權益投資，優(yōu)化房企資產(chǎn)負債結構。

    第三，底層資產(chǎn)日趨多元化，為資本市場提供更多收益穩(wěn)健的中長期投資標的。自基礎設施公募REITs試點正式啟動以來，資產(chǎn)類型由原先的七大類擴展至現(xiàn)在的八大類，現(xiàn)有類型涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、工業(yè)廠房、保租房、清潔能源、高速公路和生態(tài)環(huán)保，以及新增的消費基礎設施，而消費基礎設施類別中又包括百貨商場、購物中心等多種資產(chǎn)類型。底層資產(chǎn)物業(yè)類型日趨多元化，為資本市場提供了更多收益穩(wěn)健的中長期投資標的，會不斷吸引以中長期資金為主的社會資本積極參與。

    當然，與國外成熟市場相比，當前我國公募REITs市場尚處于起步階段，但商業(yè)不動產(chǎn)領域卻已邁出關鍵一步。若寫字樓、酒店、數(shù)據(jù)中心等成為REITs底層資產(chǎn)，也會對構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式產(chǎn)生重要作用。

    展望未來，隨著REITs市場建設穩(wěn)步推進，公募REITs逐步進入常態(tài)化發(fā)行階段，不動產(chǎn)運營或?qū)⒂瓉碣Y管時代，為投資者提供更豐富的投資選擇和長期投資價值，為中國經(jīng)濟的持續(xù)增長注入新的活力。