下調(diào)存量個人房貸利率宜早不宜遲

    蘇向杲

    央行重提存量房貸利率調(diào)整再次引發(fā)市場關(guān)注。

    8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

    監(jiān)管層針對存量個人房貸利率調(diào)整接連發(fā)聲，積極回應(yīng)貸款者、商業(yè)銀行等市場參與各方當(dāng)下最為關(guān)心的問題，值得點(diǎn)贊。不過，目前存量個人房貸利率調(diào)整的實(shí)際推進(jìn)速度仍有待提升。一方面，根據(jù)監(jiān)管表態(tài)，商業(yè)銀行可按“市場化、法治化”原則變更合同或置換貸款，但自監(jiān)管首次表態(tài)至今，已兩周有余，商業(yè)銀行普遍仍在“觀望”；另一方面，監(jiān)管層具體的指導(dǎo)政策還有待出臺。

    基于上述現(xiàn)狀，并結(jié)合當(dāng)下存量個人房貸市場實(shí)際情況來看，下調(diào)存量個人房貸利率宜早不宜遲。這背后主要有兩大原因。

    其一，加快推動存量個人房貸利率下調(diào)有助于緩解商業(yè)銀行壓力。

    據(jù)中國人民銀行披露的信息顯示，今年上半年，“因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。”而個人房貸普遍是長期貸款，且不良率很低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。購房者提前還款后，對商業(yè)銀行而言是損失：一是當(dāng)下很難找到此前較高利率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)替代存量個人房貸；二是由于凈息差縮窄，盈利能力弱化。

    鑒于目前商業(yè)銀行個人存量房貸體量很大，且“提前還房貸”會給其經(jīng)營帶來較大壓力，因此，商業(yè)銀行應(yīng)在監(jiān)管原則下，積極尋求解決辦法。其中，適度下調(diào)存量房貸利率是最為直接的路徑，這一舉措雖給購房者讓渡了未來的部分利息收入，但商業(yè)銀行也降低了資產(chǎn)再配置、客戶流失的壓力，是一種可行的舉措。

    其二，加快推動存量個人房貸利率下調(diào)有助于降低購房者違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

    目前，一些購房者的存量房貸實(shí)際利率超過5%，部分甚至超過6%，而當(dāng)前一些商業(yè)銀行的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的利率低于4%。對購房者而言，盡管用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的資金提前還存量房貸會有騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)、違規(guī)用貸風(fēng)險(xiǎn)、續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)，但顯然購房者會“節(jié)省”大量的房貸利息，該類行為也因此頻頻發(fā)生。從這個角度來看，加快推出購房者可接受的存量房貸利率調(diào)整方案，有利于避免購房者諸多違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

    總之，從微觀視角看，加快推動存量個人房貸利率下調(diào)既利好商業(yè)銀行，也利好購房者。從宏觀視角看，其能減輕購房者負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)潛力，助力我國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)內(nèi)需。因此，監(jiān)管部門、商業(yè)銀行等應(yīng)積極推動存量個人房貸利率下調(diào)。